"前面在干嘛？”
“放炮仗”
“放炮仗干嘛？”
“他們買的房子能順利交房”
......
誰曾想順利交房如今已經(jīng)成為除逢年過節(jié)、大喜之日外，一件需要放炮來鄭重慶祝的事。
從最初的巨無霸恒大、融創(chuàng)債務(wù)違約暴雷，到如今的藍(lán)光等上市房企相繼退市，不少千億、百億房企在此輪洗牌中節(jié)節(jié)敗退。
當(dāng)年如何高歌猛進(jìn)，如今就如何一地雞毛。曾經(jīng)讓大房企以引為傲的高杠桿高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張模式，如今反倒成了軟肋，因?yàn)楦哓?fù)債而導(dǎo)致的資金鏈問題，使得不少企業(yè)連基本的交付都難以保證。“外來和尚好念經(jīng)”的市場迷信，被殘酷現(xiàn)實(shí)打得粉碎。
外來的大型企業(yè)尚且如此，本土房企實(shí)力和規(guī)模都更小，近況豈不是更糟？
有意思的是，答案是“否”。
許多以往被外來大型房企光芒遮蔽的昆明本土房企，這兩年的市場變現(xiàn)反倒十分亮眼，既沒有資金斷鏈，也沒有項(xiàng)目停工，開發(fā)儲備有條不紊，產(chǎn)品層面可圈可點(diǎn)，表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場韌性。
本土房企沒實(shí)力？其實(shí)還真不見得。
昆明本土房企和外來大公司相比，最大的差別是規(guī)模，在過去房地產(chǎn)市場“以大論英雄”的時(shí)代，規(guī)模相對較小的本土房企往往被認(rèn)為實(shí)力不足。
但經(jīng)過過去兩年的大浪淘沙，市場突然發(fā)現(xiàn)，原來規(guī)模其實(shí)是靠不住的，千億房企很可能只是個(gè)空架子，反倒是規(guī)模并不大，也不基于擴(kuò)張的一些昆明本地房企，才是真的有實(shí)力。
比如在昆明豪宅市場上一枝獨(dú)秀的華夏陽光；幾乎沒有外債，全現(xiàn)房銷售的江東集團(tuán)；只有一個(gè)項(xiàng)目但近幾個(gè)月銷售額數(shù)一數(shù)二的筑友地產(chǎn)；咬定一個(gè)區(qū)域持續(xù)滾動開發(fā)的云南潤城；開發(fā)一個(gè)成功一個(gè)的冠江集團(tuán)，還有悄然將項(xiàng)目儲備規(guī)模擴(kuò)大到近萬畝卻非常低調(diào)的怡寧集團(tuán)，都是昆明本土房企。
怡寧集團(tuán)是本土低調(diào)房企的代表（圖為春城慧谷）
這些實(shí)力派本土房企中，尤其值得一提的是以往并不那么顯山露水的怡寧集團(tuán)。
2008年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的怡寧集團(tuán)有幾個(gè)特點(diǎn)：
一是低調(diào)。外界注意到怡寧地產(chǎn)的實(shí)力不容小覷，還是在2020年初，當(dāng)時(shí)怡寧集團(tuán)取代北控城投成為西山區(qū)花紅園萬畝開發(fā)項(xiàng)目的社會投資人。要知道無論是北控城投還是更早介入花紅園開發(fā)的中昆投資，名聲都比較顯赫，怡寧集團(tuán)能夠取而代之，項(xiàng)目規(guī)模又高達(dá)9042畝，實(shí)力可見一斑。雖然在此之前怡寧地產(chǎn)已經(jīng)手握五華區(qū)龍?jiān)荷戏宕宄歉捻?xiàng)目和龍泉路白水泥廠片區(qū)改造兩個(gè)項(xiàng)目，但因?yàn)槎际呛捅坦饒@合作，外界對怡寧集團(tuán)的了解不多。
二是專心城改業(yè)務(wù)，一二級聯(lián)動持續(xù)開發(fā)。怡寧集團(tuán)最早開發(fā)的春城慧谷就是龍?jiān)荷戏宕宄歉捻?xiàng)目，后來開發(fā)的御龍半山也是城改項(xiàng)目，3年前拿下的花紅園片區(qū)開發(fā)也是如此。這幾個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都不小，而且是都是一二級聯(lián)動滾動開發(fā)，龍?jiān)荷戏宕宄歉捻?xiàng)目在完成春城慧谷和春城映象兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)后，仍有第五期待開發(fā)；龍泉路白水泥廠城改項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)到第三期，后續(xù)還有第四期待開發(fā)。花紅園項(xiàng)目規(guī)模接近萬畝，更是可以多期滾動開發(fā)，形成持續(xù)性。
三是項(xiàng)目都比較大。比如最早的龍?jiān)荷戏宕宄歉捻?xiàng)目，如果加上正在進(jìn)行一級開發(fā)的第五期，規(guī)模差不多有1300畝，是昆明三環(huán)內(nèi)最大的城改項(xiàng)目。目前正在銷售的御龍半山龍晟苑其實(shí)是白水泥廠城改項(xiàng)目的第三期，接下來還儲備有第四期（近125畝），白水泥廠城改項(xiàng)目總規(guī)模超過600畝，是龍泉路上數(shù)一數(shù)二的大盤。至于花紅園項(xiàng)目就更不用說了，超過9000畝的規(guī)模在昆明也找不出幾個(gè)。
怡寧集團(tuán)儲備土地近萬畝
正因?yàn)殁鶎幖瘓F(tuán)的項(xiàng)目雖然數(shù)量不多但規(guī)模很大，所以即便不算已經(jīng)完成開發(fā)和正在開發(fā)的部分，怡寧集團(tuán)的項(xiàng)目土儲也達(dá)到9842畝，接近萬畝規(guī)模，可以和昆明城改之王俊發(fā)集團(tuán)相提并論。
專門從事城改，一二級聯(lián)動開發(fā)，項(xiàng)目規(guī)模大，土地儲備豐厚——這些開發(fā)特征背后其實(shí)都有一個(gè)共同點(diǎn)：實(shí)力雄厚。
因?yàn)楸娝苤�，城改�?xiàng)目投入大，開發(fā)周期長，如果是一二級聯(lián)動，投入更大，持續(xù)時(shí)間更長，如果是大盤，資金投入更是驚人，如果沒有非常雄厚的實(shí)力，是難以完成開發(fā)的。更何況目前怡寧集團(tuán)已經(jīng)終止了與碧桂園在御龍半山項(xiàng)目的合作，自己操盤開發(fā)，從云南房網(wǎng)前段時(shí)間看到的情況，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度非�？欤幸徊糠诌�是準(zhǔn)現(xiàn)房，期房部分也有樓棟封頂斷水，速度之快業(yè)內(nèi)罕見，說明即便是怡寧集團(tuán)自己獨(dú)立開發(fā)，資金方面也沒有什么問題。
一向低調(diào)的怡寧集團(tuán)，為什么卻有如此雄厚的實(shí)力呢？
怡寧為啥這么強(qiáng)？
怡寧集團(tuán)能夠悄悄發(fā)展為擁有近萬畝土儲的昆明本土實(shí)力房企，實(shí)力已毋庸置疑。怡寧到底是做對了什么，才異軍突起了呢？
總結(jié)下來，大致可以歸為以下幾個(gè)關(guān)鍵原因：
其一，穩(wěn)扎穩(wěn)打，不盲目擴(kuò)張。
怡寧手里雖然有萬畝儲備，但從開發(fā)動作就能看到，怡寧沒有盲目追求規(guī)模和速度，手里的項(xiàng)目除了前期提前籌備外，基本是做完一個(gè)再去做下一個(gè)，上一期開發(fā)到尾聲再推進(jìn)下一期，不會同時(shí)多個(gè)項(xiàng)目一起上馬。不走高周轉(zhuǎn)路線，財(cái)務(wù)杠桿也就不高，保證了資金池始終能應(yīng)付項(xiàng)目正常的開發(fā)建設(shè)支出，有了資金保障，交付風(fēng)險(xiǎn)就小得多。
其二，產(chǎn)業(yè)多元化，不在一棵樹上吊死。
怡寧是個(gè)綜合性集團(tuán)企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、工程建設(shè)、商管運(yùn)營、茶文化產(chǎn)業(yè)、文旅等多個(gè)領(lǐng)域，地產(chǎn)只是眾多業(yè)務(wù)線的一條。綜合性企業(yè)擁有相當(dāng)強(qiáng)的“造血”和“輸血”能力，在融資通道持續(xù)收緊的環(huán)境下，這一優(yōu)勢非常顯著。
怡寧集團(tuán)臨滄茶園項(xiàng)目效果圖
其三，只做自己最拿手的事。
怡寧集團(tuán)項(xiàng)目數(shù)量不多，而且相當(dāng)專一，全部是城改項(xiàng)目，全部是一二級聯(lián)動開發(fā)，正在開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目基本以住宅為主、大宗商業(yè)體自持運(yùn)營管理。之所以如此，是因?yàn)殁鶎幖瘓F(tuán)作為本土企業(yè)，了解昆明，了解風(fēng)土人情，本地資源很多，做城改輕車熟路。
怡寧集團(tuán)專心于城改有兩個(gè)顯見優(yōu)勢。
提前切入，占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源。這在白水泥廠項(xiàng)目中體現(xiàn)的最為明顯。因?yàn)辇埲肥抢ッ鹘逃Y源最為雄厚的區(qū)域，但大多以高容積率高層剛需項(xiàng)目為主，御龍半山·龍晟苑卻是龍泉路上難得的低容積率洋房項(xiàng)目，為北市區(qū)改善人群提供了難得的既有教育資源優(yōu)勢又有出色品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
春城慧谷內(nèi)司家大院梅貽琦舊居也是出自怡寧之手
建立“本地人更懂本地人”的市場口碑。有個(gè)不起眼的細(xì)節(jié)比較有意思。城改過程中往往會涉及到一些本地歷史文物的保護(hù)，但建成樓盤后，這些保護(hù)對象也常常銷聲匿跡了，利用率和傳播效應(yīng)都不高。怡寧在龍?jiān)荷戏宕宄歉某跗冢裁媾R梅貽琦和惠我春兩位重要?dú)v史名人舊居的文保問題。怡寧在充分尊重歷史，原址原樣復(fù)建的基礎(chǔ)上，還在外圍擴(kuò)充為司家大院和惠家大院，并增添了茶樓和私房家宴功能，大大提高傳播度，奠定市場基礎(chǔ)。
怡寧御龍半山是龍泉路上罕見的低容洋房項(xiàng)目
怡寧打造的御龍半山已走過6年
其四，盯緊一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)投入滾動開發(fā)，形成長尾效應(yīng)。
持續(xù)滾動開發(fā)是怡寧集團(tuán)的特點(diǎn)，比如龍?jiān)荷戏宕宄歉捻?xiàng)目已經(jīng)開發(fā)到第五期，持續(xù)時(shí)間已經(jīng)超過10年，龍泉路御龍半山項(xiàng)目目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，接下來還是第四期，持續(xù)時(shí)間也有7年。
在一個(gè)項(xiàng)目上持續(xù)滾動開發(fā)，帶來的好處是形成長尾效應(yīng)，通過一個(gè)樓盤就能獲得足夠多的市場空間。就拿怡寧集團(tuán)目前唯一在售的御龍半山項(xiàng)目來說，這種深耕市場的長尾優(yōu)勢就體現(xiàn)的非常明顯。
怡寧御龍半山項(xiàng)目實(shí)景
御龍半山規(guī)劃面積超500畝，從2017年開盤以來，已經(jīng)在市場上走過了近6個(gè)年頭。目前一、二期項(xiàng)目已陸續(xù)正常交付，配建公立學(xué)校也都已開學(xué)。三期龍晟苑是項(xiàng)目的收官之作，如果是其他追求規(guī)模的房企可能就不會戀戰(zhàn)，早就開始新項(xiàng)目的建設(shè)了。
怡寧卻仍專注于此，體量不大就專注打磨細(xì)節(jié)，適時(shí)調(diào)整了產(chǎn)品規(guī)劃，把戶型調(diào)整到更貼合市場需求的建面段上，推出建面更小的洋房產(chǎn)品。
新產(chǎn)品一方面能降低置業(yè)門檻，使置業(yè)者花剛需的預(yù)算就能享受到改善產(chǎn)品帶來的生活質(zhì)量，另一方面也和項(xiàng)目同期推出的大平層形成合理產(chǎn)品搭配，更有利于促進(jìn)銷售，贏得市場份額，實(shí)現(xiàn)資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)，為第四期和其他項(xiàng)目提供支持，形成健康循環(huán)。
在過去，像以怡寧集團(tuán)這樣專心某個(gè)賽道，不玩高周轉(zhuǎn)、不大規(guī)模擴(kuò)張的本土房企，被認(rèn)為戰(zhàn)略保守，實(shí)力有限，可是在地產(chǎn)大潮退卻后，這種穩(wěn)扎穩(wěn)打，現(xiàn)金為王，不貪大求快的昆明本地房企，反倒成為市場的中流砥柱。
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