觀點指數(shù) 期內中海商業(yè)加快輕資產擴張腳步，簽約太原第二個輕資產項目。凱德、瑞安辦公以及陸家嘴為代表的商辦運營商則加快辦公物業(yè)建設進程，其中凱德旗下LuOne凱德晶萃廣場辦公樓正式啟用，瑞安的鴻壽坊項目和陸家嘴集團的前灘四方城完成竣工。

除樣本企業(yè)外，重點城市迎來多個辦公物業(yè)入市。同時，隨著辦公物業(yè)建設進程的推進，預計下半年辦公物業(yè)新增供應量將繼續(xù)疊加，辦公物業(yè)去化難度加大�；�于新增供給量的疊加以及市場需求影響下，四大一線城市二季度甲級辦公樓空置率均出現(xiàn)不同程度的攀升，辦公租金有所下滑。

辦公市場繼續(xù)面臨去化壓力，辦公空間行業(yè)也不甚樂觀。期內，樣本企業(yè)辦伴以及優(yōu)客工場先后傳來負面消息，辦伴在北京的多個項目陷入違約潮。

企業(yè)輕資產擴張?zhí)崴伲�辦公項目落成現(xiàn)高峰

期內，中海商業(yè)繼續(xù)輕資產擴張，繼中海商務中心外達成太原第二個輕資產項目——太原中海商務廣場的合作，同時也是中海商業(yè)布局太原市場的第三個項目。

該項目是由中海商業(yè)與與陽光大地集團合作打造的商業(yè)綜合體項目，也是上海商業(yè)在太原布局的首個商辦+商業(yè)綜合體項目，總建筑面積超8萬平方米。

據(jù)了解，此次太原中海商務廣場也將采取“從0到1”的全周期運營管理方式：從前期商業(yè)顧問到項目定位報告，深度參與設計咨詢、業(yè)態(tài)規(guī)劃等全流程委管服務。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年以來，中海商業(yè)加強寫字樓輕資產拓張力度。除了近期簽約的太原綜合體項目外，年初滬深簽約上海世博CK商辦項目和星通大廈兩個輕資產項目，拓展商業(yè)面積超25萬平方米。

中海集團在年報中表示，截至2022年底，集團寫字樓業(yè)務輕資產管理項目11棟，合計管理規(guī)模76萬平方米。雖然中海商業(yè)繼續(xù)加強寫字樓輕資產擴張戰(zhàn)略，但目前自持資產仍然是其關鍵底牌。

來源：觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

項目建設方面，期內以陸家嘴、凱德、瑞安辦公等為代表的樣本企業(yè)實現(xiàn)多個辦公項目正式竣工落成，同時在建辦公項目進程加快。

其中LuOne凱德晶萃廣場辦公樓正式啟用，為凱德在管商辦規(guī)模新增貢獻約4.5萬平方米。該辦公樓共計35層，目前已進駐的企業(yè)租戶包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小紅書、新加坡企業(yè)發(fā)展局等。

項目位于上海市黃浦區(qū)徐家匯路和馬當路交匯處，鄰近黃浦區(qū)商業(yè)中心。辦公部分啟用后，LuOne商業(yè)部分的可出租面積將會隨之擴大。同時鄰近的LuOne凱德晶萃廣場也可滿足辦公樓內員工日常需求。

瑞安辦公旗下位于普陀區(qū)長壽社區(qū)W060102單元D5-1地塊的商辦項目——鴻壽坊正式竣備，即將正式投入使用。項目總建筑面積約8.8萬平方米，由兩棟甲級辦公樓（東塔和西塔）以及里弄商業(yè)構成。項目購入時間為2019年11月，總計土地成本為18.6億元，該項目由瑞安集團通過三年的開發(fā)建設，已通過竣工驗收，即將投入使用。

據(jù)觀點指數(shù)了解，截至2022年底，瑞安房地產已落成辦公物業(yè)總建筑面積80.3萬平方米，對比商業(yè)零售規(guī)模，辦公物業(yè)規(guī)模較低。發(fā)展中的辦公物業(yè)總建筑面積達161.6萬平方米（其中太平洋新天地商業(yè)中心中辦公物業(yè)計劃于2023年至2024年間分階段落成；上海鴻壽坊項目2020年下半年展開建筑工程，2023年竣工），其中上海辦公物業(yè)建筑面積達34.7萬平方米。

而近期陸家嘴集團旗下前灘四方城項目實現(xiàn)全面竣工，上海前灘國際商務區(qū)將迎來集辦公、商業(yè)、酒店于一體的商辦綜合體項目。項目總建筑面積41萬平方米，其中包括辦公面積18.9萬平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，以上提及的三個實現(xiàn)竣工的辦公項目均位于上海，3個項目完成投入使用將為上海辦公樓貢獻約28.2萬平方米的新增辦公面積，推動上海辦公總存量面積進一步增長。

除以上提及的辦公項目外，上半年瑞安和陸家嘴集團在辦公項目建設上的進程加快，如太平洋新天地T1大廈主體結構封頂、濰坊497-02地塊項目辦公樓實現(xiàn)主體結構封頂、科學之門西塔實現(xiàn)320米外立面幕墻封頂?shù)取?/p>

下半年新增供應將繼續(xù)增加，辦公掛牌租金下降

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，除樣本企業(yè)辦公項目建設持續(xù)推進外，辦公市場供應端，今年上半年廣州歡聚大廈、廣州國際航運大廈項目、上海普陀綠色科技示范樓、上海友邦金融中心等寫字樓項目正式落成，辦公市場供給進一步增加。

數(shù)據(jù)來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數(shù)整理

新增供應端，二季度北京、上海、廣州、上海分別迎來24.4萬、5萬平方米、44.3平方米以及44.4萬平方米的新增供應面積，推動一線城市甲級寫字樓總存量面積進一步增長。

第一太平洋數(shù)據(jù)顯示，今年下半年北京甲級寫字樓市場將迎來大規(guī)模入市，預計將新增51萬平方米辦公面積先后交付入市；上海下半年業(yè)主計劃有87萬平方米的供應；深圳三季度將迎來六個新項目入市，為市場帶來39.9萬平方米的甲級寫字樓供應。

觀點指數(shù)了解到，成都字節(jié)跳動辦公樓全面封頂、深圳清水河片區(qū)首座地標性總部大廈封頂、富潤天府新區(qū)總部大樓項目主體封頂?shù)绒k公項目建設進程繼續(xù)推進，辦公市場新增供應將進一步累加，辦公市場去化端面臨巨大的挑戰(zhàn)與壓力。

數(shù)據(jù)來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數(shù)整理

隨著新增供應的疊加，辦公市場空置率進一步攀升以及租金出現(xiàn)下滑，重點城市辦公市場去化壓力增大。

數(shù)據(jù)顯示，二季度一線城市北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率進一步攀升，環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級寫字樓空置率數(shù)值已連續(xù)多季度處于一線城市的最高位水平。

二季度北京、上海辦公租賃活動方面，凈吸納量數(shù)據(jù)再次錄得負值，其中北京繼去年四季度凈吸納量錄得負值后，已連續(xù)三個季度凈吸納量出現(xiàn)負值。

數(shù)據(jù)來源：全國房價行情網(wǎng)，觀點指數(shù)整理

辦公市場供給方面，6月全國辦公物業(yè)出租掛牌量達6.32萬套，相較上月供給量7.27萬套下滑13.07%，辦公物業(yè)供給量較上月收窄。

關于租金走勢方面，期內一線城市辦公掛牌租金均出現(xiàn)下滑走勢，北京、上海、深圳及廣州辦公租金環(huán)比降幅分別為1.15%、3.86%、2.66%及3.55%。

具體來看，一線城市均出現(xiàn)超半數(shù)行政區(qū)辦公掛牌租金下滑，但絕大多數(shù)行政區(qū)辦公租金水平波動不大。

其中北京60%的行政區(qū)出現(xiàn)辦公掛牌租金下滑，重點區(qū)域東城區(qū)、朝陽區(qū)以及豐臺區(qū)掛牌租金分別環(huán)比下降4.15%、1.95%以及2.39%，降幅控制在5%以內，西城區(qū)以及海淀區(qū)辦公租金有所上漲，漲幅在5%以內，北京重點商務區(qū)辦公租金波動不大。

上海黃浦區(qū)和虹口區(qū)租金表現(xiàn)呈兩級分化，黃浦區(qū)辦公租金環(huán)比上漲10.43%，虹口區(qū)環(huán)比下滑11.48%，其他行政區(qū)辦公租金則變動不大，變動幅度維持在10%以內。廣州66.67%的行政區(qū)出現(xiàn)租金環(huán)比下滑，除城市郊外區(qū)域南沙區(qū)租金上漲14.12%外，其他區(qū)域租金變動不大。

深圳7個行政區(qū)辦公掛牌租金均出現(xiàn)環(huán)比下降，變動區(qū)間從-5.26%到-0.93%不等。

法拍辦公資產無人接盤，上海商辦資產交易熱度繼續(xù)走高

觀點指數(shù)注意到，法拍已成為商辦資產交易的重要方式，如期內阿里法拍官網(wǎng)披露，福晟大廈整座及全部土地使用權將于2023年8月21日被拍賣，起拍價約4.48億元；上半年北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)1號樓辦公房地產二拍以2.35億元起拍并成交，買受人北京如橡物業(yè)管理有限公司為新成立的項目公司，實際出資人為信達北分和信達資本。

觀點指數(shù)觀察到，商辦資產流拍跡象明顯。如期內起拍價為5.72億元的深圳寶安尚德大廈拍賣流拍。此外，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年上半年法拍中出現(xiàn)流拍的商辦資產包括北京朝陽區(qū)東方梅地亞中心、朝陽區(qū)洛娃大廈AB座不動產、C座不動產及其不可移動附屬設施設備、深圳世茂深港國際中心項目，流拍資產分布于北京以及深圳等重點城市。

基于此，觀點指數(shù)認為，當前商辦資產交易市場端可供選擇的優(yōu)質資產不少，但今年以來已有多個優(yōu)質商辦資產流拍，不少投資者對商辦資產交易持觀望態(tài)度。

值得注意的是，期內吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者擬出售位于上海市虹口區(qū)的吉匯大廈。

吉匯大廈是吉寶置業(yè)中國、首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者于2017年6月以35.73億元從SOHO中國手中收購得來的。有市場消息表示，此次處置資產與市場諸多投資行為類似，資產處置是其常規(guī)商業(yè)計劃的一部分。

據(jù)了解，除吉匯大廈外，吉寶置業(yè)出售的資產還包括新灣財智中心、張江微電子港3號以及嘉定區(qū)的吉寶綠地繽紛城。

商辦大宗交易方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年初截至報告期末內地共計有20宗商辦資產大宗交易，成交總金額為163.55億元，平均每單商辦資產大宗交易金額為8.61億元（不含復星國際中心項目）。

期內商辦資產大宗交易方面熱度與上個報告期相比有所升溫，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，期內內地商辦資產大宗交易案例錄得3宗，總金額為32.16億元。

來源：觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

其中最大交易金額由浙商銀行創(chuàng)造，合計資產購置費用約23.34億元。浙商銀行發(fā)布的公告表示基于浙商銀行股份有限公司深圳分行業(yè)務發(fā)展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究，擬購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業(yè)辦公用房使用。

期內樂華娛樂以代價4.8億元購置的辦公物業(yè)同樣用作商業(yè)及辦公用途，自用型買家購買力不減。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)

值得注意的是，年初截至報告期末觀點指數(shù)統(tǒng)計到上海商辦資產交易總金額為54.68億元，貢獻占比達33.43億元，位居城市成交金額首位。成交數(shù)量方面，上海商辦資產交易發(fā)生7宗，貢獻占比達35%，繼續(xù)領跑商辦資產交易市場。

辦公空間：負面情緒蔓延

近期，辦公空間服務商傳來負面消息。

市場消息稱，在北京運營多個辦公空間項目的運營商拖欠物業(yè)租金，出現(xiàn)提前解約，租戶被清退的情況。此外，有消息表示辦伴母公司堂堂加集團由于市場下行、經(jīng)營困難，北方事業(yè)部項目全部關閉。

觀點指數(shù)查閱天眼查發(fā)現(xiàn)，上海辦伴科技發(fā)展有限公司被起訴的開庭公告已累計43條。其中今年以來因房屋租賃合同糾紛已累計23條。因房屋租賃合同糾紛起訴辦伴的主體包括業(yè)主和租戶，其中業(yè)主包括上海浦發(fā)置業(yè)有限公司。據(jù)觀點指數(shù)了解，辦伴在浦發(fā)大廈13、21、23F打造的產品DPLUS陸家嘴浦發(fā)大廈商務空間早在去年4月就已推出。

行業(yè)另一負面消息是關于優(yōu)客工場被列為失信被執(zhí)行人。7月18日，因違反財產報告制度，優(yōu)客工場創(chuàng)業(yè)投資有限公司及其持股的合作共創(chuàng)辦公服務有限公司被北京市第三中級人民法院列為失信被執(zhí)行人，未履行金額為544萬余元及違約金。

資料顯示，兩家公司及法定代表人毛大慶、龔強偉因涉國內涉外仲裁裁決案件已被限制高消費。

聯(lián)合辦公曾在政策和資本推動下實現(xiàn)快速發(fā)展，但卻因高負債、盈利難等特性并未受到投資者的長期青睞。即使行業(yè)鼻祖WeWork也難逃虧損。

不過期內還是有企業(yè)保持擴張腳步。7月，IWG集團與萬達酒店及度假村簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布兩家企業(yè)邁入長期合作的新階段。據(jù)了解，雙方預計將于3年內完成50個混合辦公空間項目。

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