觀點(diǎn)網(wǎng) “以房抵債”是多數(shù)房企面臨流動(dòng)性危機(jī)時(shí)會(huì)采取的路徑之一，既可拿出一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，穩(wěn)住外部投資機(jī)構(gòu)和供應(yīng)鏈，也可通過持續(xù)關(guān)聯(lián)交易的形式，對(duì)內(nèi)抵消自家物業(yè)公司應(yīng)付賬款，并借此消化尾盤。

但假如物業(yè)平臺(tái)獨(dú)立上市后股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，甚至外部戰(zhàn)投成為物企大股東情況下，銀貨兩訖的利益關(guān)系就需要更加明晰。

8月13日，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司披露物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示，根據(jù)8月11日金科服務(wù)與金科集團(tuán)訂立的物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金科集團(tuán)數(shù)家成員公司將向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷物業(yè)，以作為代替持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)的付款。

持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)產(chǎn)生自金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議向金科集團(tuán)提供的物管服務(wù)，通過此次交易將結(jié)清2040萬元。

這批抵銷物業(yè)共計(jì)36項(xiàng)，分布于貴陽、重慶、長(zhǎng)沙、臨沂等地，其中19項(xiàng)為住宅、6項(xiàng)為商業(yè)、8項(xiàng)為寫字樓及3項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積約為3434.5平方米。

以房抵債

僅從地產(chǎn)公司向關(guān)聯(lián)物企轉(zhuǎn)讓抵銷物業(yè)的角度，有不少先例可以為金科提供借鑒。

在今年二月份，雅生活服務(wù)與雅居樂集團(tuán)就簽訂了一份協(xié)議，其中提到，雅生活可以從雅居樂集團(tuán)未售資產(chǎn)中，選定等值資產(chǎn)以抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)。抵銷資產(chǎn)清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房，形成“以房抵債”的初步框架。

到了6月30日，雅生活刊發(fā)一則關(guān)聯(lián)交易公告，宣布接收406項(xiàng)雅居樂物業(yè)，其中347項(xiàng)為住宅，59項(xiàng)為商業(yè)，總建筑面積約為4.25萬平方米，合計(jì)抵銷持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)約2.82億元。

而在6月21日，另一家上市物企方圓生活服務(wù)也發(fā)布公告稱，鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司欲將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，以抵銷其拖欠的1600萬元應(yīng)收款

從股權(quán)穿透來看，方圓生活服務(wù)的控股股東方明持有富都物業(yè)14.81%股份，富都物業(yè)發(fā)展實(shí)控人張清曾代持方明對(duì)廣東方圓投資有限公司50%的股權(quán)。

值得一提的是，原屬富都物業(yè)這23套住宅物業(yè)的總價(jià)值約為2000萬元，也就是說，在結(jié)清1600萬元應(yīng)收賬款后，方圓生活服務(wù)還得反過來向富都物業(yè)支付400萬元。

每當(dāng)涉及應(yīng)收賬款和關(guān)聯(lián)交易，上市物企的財(cái)務(wù)獨(dú)立性往往容易受到市場(chǎng)質(zhì)疑，需要擺脫“輸血”嫌疑。

還有一種特殊情況，則是“輸血”發(fā)生后的補(bǔ)救措施。如恒大物業(yè)134億元存款被中國(guó)恒大作為質(zhì)押保證金，并獲銀行強(qiáng)制執(zhí)行后，雙方所商討的解決方案就主要包括，中國(guó)恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

在所有“以房抵債”安排中，抵銷物業(yè)的估值是否與欠款匹配是核心問題之一。

金科服務(wù)表示，依據(jù)獨(dú)立第三方評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確保抵銷物業(yè)的總評(píng)估價(jià)值大于將予以抵銷的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)總金額。

以重慶碧金輝物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議為例，將予以抵銷的應(yīng)付款項(xiàng)金額為90萬元，包括1項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，位于巴南區(qū)巴云路520號(hào)千江凌云千江府，總建筑面積約為80.2平方米，于5月31日的獨(dú)立測(cè)算估值約為90萬元。

安居客數(shù)據(jù)顯示，8月該樓盤二期二手公寓掛牌59套，平均單價(jià)10731元/平方米，以此估算，物業(yè)價(jià)值約為86萬元。

另根據(jù)貴州華勝永信物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，19項(xiàng)抵賬住宅物業(yè)位于貴陽市花溪區(qū)浦江路199號(hào)，總建筑面積約為732.3平方米，于5月31日的獨(dú)立測(cè)算估值約510萬元。

該區(qū)域樓盤為金科·中泰天境，安居客8月二手掛牌均價(jià)7557元/平方米，以此估算，19項(xiàng)物業(yè)總價(jià)值約為553萬元。

二手市場(chǎng)掛牌價(jià)與公告估值出入不大，但對(duì)于立足輕資產(chǎn)管理的物業(yè)企業(yè)，如何盤活接手的重資產(chǎn)項(xiàng)目仍是銷賬后需要面臨的問題。

壞賬風(fēng)險(xiǎn)

金科服務(wù)此次結(jié)清的2040萬元應(yīng)收賬款，以及與之相對(duì)的36項(xiàng)物業(yè)，從數(shù)額來看規(guī)模有限，或許只是為后續(xù)的關(guān)聯(lián)交易打個(gè)樣。

財(cái)報(bào)顯示，2022年金科服務(wù)毛利約為9.43億元，較2021年同期下降48.9%，年內(nèi)金融資產(chǎn)減值高達(dá)21.52億元，其中應(yīng)收款減值9.6億元。

此外，其他應(yīng)收款中，包括為關(guān)聯(lián)方提供的貸款等減值達(dá)11.8億元，需要注意的是，向金科股份提供的15億元貸款僅減值1.19億元，截至期末還有13.9億元賬面值。

目前金科股份的經(jīng)營(yíng)情況尚未扭轉(zhuǎn)，據(jù)其2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示,其凈虧損預(yù)計(jì)為15億-22億元，較2022年同期凈虧損約14.4億元進(jìn)一步加深。

若金科股份現(xiàn)金流未能得到改善，金科服務(wù)應(yīng)收賬款計(jì)提減值幅度仍有增大空間。

金科服務(wù)也在此次公告中坦言：“主要客戶金科集團(tuán)目前正面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，因此無法以現(xiàn)金結(jié)算應(yīng)付本集團(tuán)的款項(xiàng)。鑒于上述情況，本集團(tuán)已減少向金科集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)或非業(yè)主增值服務(wù)�！�

這也體現(xiàn)在金科服務(wù)2022年的第三方外拓上，期內(nèi)，金科服務(wù)在管面積為2.545億平方米，其中獨(dú)立第三方占比達(dá)到57.3%，新增面積約4446萬平方米，并且約75%新增在管面積來自于第三方。

幾乎每一家上市物企都會(huì)強(qiáng)調(diào)自身獨(dú)立性，但高管們的任何說辭，恐怕都不及控股權(quán)旁落的現(xiàn)實(shí)更具說服力。

2022年12月，博裕集團(tuán)正式成為金科服務(wù)的第一大股東，金科股份“屈居”二股東。

在金科服務(wù)3月31日業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司表示，控股權(quán)變更后，金科服務(wù)治理和獨(dú)立性大幅上升，非經(jīng)營(yíng)性放貸予關(guān)聯(lián)方事項(xiàng)在2023年不會(huì)出現(xiàn)。

這里提及的非經(jīng)營(yíng)性放貸，包括2022年7月31日，金科服務(wù)向金科股份提供借款15億元，年利率8.6%。

今年5月，大股東席位易主后的金科服務(wù)向法院起訴金科股份，要求其償還15億元全部借款及涉及利息，并要求金科股份旗下多家控股子公司提供相應(yīng)抵押擔(dān)保責(zé)任。

正是權(quán)力架構(gòu)的變更，讓金科服務(wù)與金科股份之間的“以房抵債”有別于其他房企物企。二股東金科股份如今正處申請(qǐng)重整的關(guān)頭，亦不宜與大股東博裕生出嫌隙。

針對(duì)此次物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，有三個(gè)市場(chǎng)較為關(guān)注的問題在公告中暫未提及。

其一是接收物業(yè)的后續(xù)處置；其二，金科服務(wù)是否會(huì)進(jìn)一步接收物業(yè)抵賬，以此轉(zhuǎn)回計(jì)提減值，化解應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)；其三，隨著賬款結(jié)清，金科服務(wù)與曾經(jīng)的控股股東在業(yè)務(wù)上是否會(huì)繼續(xù)切割。

對(duì)此，金科服務(wù)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體表示不予置評(píng)，但接下來的半年度業(yè)績(jī)會(huì)與最新公告將對(duì)這些問題進(jìn)行說明。

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