觀點(diǎn)網(wǎng) 進(jìn)入9月以來(lái)，房地產(chǎn)政策利好不斷。從明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到存量房貸利率下調(diào)落地，全國(guó)多地宣布取消限購(gòu)。

在這大環(huán)境下，杭州、無(wú)錫兩座城市進(jìn)行了新政后的首場(chǎng)土拍。

9月20日，杭州進(jìn)行十批次土地出讓?zhuān)�本�?chǎng)土拍共成交8宗地塊，總出讓面積359畝，總建筑面積48.4萬(wàn)平方米，其中3宗地塊搖號(hào)成交，5宗地塊底價(jià)出讓?zhuān)�共攬�?1.6億元，整體溢價(jià)6.63%。

同日，無(wú)錫亦進(jìn)行了年內(nèi)五批次供地，9宗地總起價(jià)72.2億元，均以底價(jià)成交。

其中，鴻地競(jìng)得梁溪區(qū)威孚二期地塊，是無(wú)錫一家本土民企；其余8宗地全部由地方平臺(tái)公司摘得。

與上半年的高能狀況相比，在這“金九”時(shí)節(jié)里地市并非“碩果累累”，從整體上看表現(xiàn)遇冷。

城投重現(xiàn)

兩場(chǎng)土拍下來(lái)最直觀的體現(xiàn)是城投國(guó)企托底情況重現(xiàn)。

在本輪無(wú)錫拍地中，9幅地塊全部底價(jià)成交，土地市場(chǎng)依舊呈分化趨勢(shì)。

從區(qū)域上看，梁溪主城區(qū)是供地主角，是此次土拍中房企的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象；從拿地企業(yè)看，城投公司是此次土拍的主力。

即便是在“金九銀十”的時(shí)節(jié)里，在目前銷(xiāo)售端不理想的情況下，房企仍舊選擇趨于保守的打法，拿地積極性不高。隨著年底的接近，項(xiàng)目難以在年內(nèi)完成入市，未來(lái)無(wú)錫地市仍由國(guó)企、央企占據(jù)主導(dǎo)地位。

對(duì)于明年入市的項(xiàng)目，大概率以城投出地+品牌房企代建模式為主。

類(lèi)似的情況也出現(xiàn)在杭州本次供地中，5宗地塊由城投國(guó)企進(jìn)行托底。

其中，運(yùn)河新城、空港新城板塊的3宗地塊由運(yùn)河集團(tuán)、會(huì)展新城開(kāi)發(fā)建設(shè)拿下；閑林、喬司地塊則分別由華景川&余杭交投、招商蛇口底價(jià)競(jìng)得。

位于市區(qū)內(nèi)的核心地塊則受房企青睞，剩余3宗搖號(hào)地塊在短時(shí)間內(nèi)便競(jìng)至封頂價(jià)。

此前融創(chuàng)競(jìng)得的東新地塊拆分后重新上架，在未開(kāi)拍前即競(jìng)至封頂價(jià)，地塊被建杭置業(yè)搖中。蕭山北干地塊同樣未開(kāi)拍就已溢價(jià)封頂，競(jìng)得人為浙江三豐建設(shè)集團(tuán)。

另一宗備受關(guān)注的錢(qián)江新城二期地塊在34輪競(jìng)價(jià)后封頂進(jìn)入搖號(hào)階段，共4家房企參與搖號(hào)，最終由建杭置業(yè)競(jìng)得。

自8月份以來(lái)，政策端不斷松綁。8月25日，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；隨后北上廣深杭等一二線城市快速落實(shí)執(zhí)行。

8月31日，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》發(fā)布，明確最低首付比例（首套20%、二套30%）、二套最低加點(diǎn)（由原60bp降至20bp），并調(diào)整首套存量貸款利率，銀行明確在9月25日自動(dòng)調(diào)整，將大幅降低市場(chǎng)高熱期首套貸款利率。

長(zhǎng)三角的主要城市中，除滬杭外，南京、合肥、蘇州、嘉興、無(wú)錫等城市已基本取消限購(gòu)。

雖然有政策的加持，但市場(chǎng)并未在短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)觸底回升的態(tài)勢(shì)。

以滬錫兩城本場(chǎng)供地為例，地市上大多以底價(jià)成交為主。尤其是作為熱門(mén)城市的杭州，本場(chǎng)成交情況較上一批次的2宗地封頂搖號(hào)，3宗溢價(jià)出讓?zhuān)?宗底價(jià)成交的結(jié)果，市場(chǎng)寒意仍在蔓延。

新政后效

杭州無(wú)疑是今年最懂賣(mài)地“藝術(shù)”的城市。自2月以來(lái)，杭州保持著“每月一拍”的節(jié)奏。

但在9月，杭州有兩場(chǎng)供地。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向觀點(diǎn)新媒體表示，本場(chǎng)土拍表現(xiàn)較為冷淡，很大程度上受下一場(chǎng)土拍的虹吸影響。下一場(chǎng)出讓的地塊更為優(yōu)質(zhì)，房企更樂(lè)意保留資金追逐更好的“水草”。

截至9月底，杭州2023年共推出11批次宅地，規(guī)模約822萬(wàn)方平方米。

與2022年全年1160.8萬(wàn)平方米成交相比，杭州市區(qū)前三季度推地預(yù)計(jì)將達(dá)去年規(guī)模的70.8%，供地節(jié)奏合理，后續(xù)壓力較小。

因此，9月杭州供地節(jié)奏在一定程度上抵消了政策端松綁所帶來(lái)的影響。

此外，在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)情況下，理性和謹(jǐn)慎成為房企拿地主基調(diào)，房企預(yù)判趨于收緊，普遍選擇濃縮在少量“優(yōu)選”地塊。

大環(huán)境趨于放寬，杭州并未跟進(jìn)過(guò)多的政策紅利，僅在9月5日對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，且至今首付比例未官宣全面下調(diào)，也未跟進(jìn)城市一級(jí)限購(gòu)限價(jià)等調(diào)控放松，著力于市場(chǎng)上銷(xiāo)售端未出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。

目前長(zhǎng)三角的熱門(mén)城市中滬杭兩地政策上尚未有所松動(dòng)，而取消了限購(gòu)的無(wú)錫等城市受時(shí)間節(jié)點(diǎn)的影響并未出現(xiàn)太大成效。

盧文曦表示，目前新政的影響力與預(yù)期相差較遠(yuǎn)，“隨著政策脈沖帶來(lái)的刺激性遞減，未來(lái)在房企還是會(huì)趨于保守。”

同時(shí)，市場(chǎng)的修復(fù)也并非一朝一夕內(nèi)就能完成。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月杭州房地產(chǎn)頭部房企的銷(xiāo)售額為3118億元，同比增長(zhǎng)15.0%，合計(jì)銷(xiāo)售面積814.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.3%。市場(chǎng)雖觸底回暖，但仍未回歸過(guò)往的正常軌道之中。

除此之外，地市熱度分化嚴(yán)重，主城區(qū)紅盤(pán)受追捧，而富陽(yáng)區(qū)、瓶窯、東湖等郊區(qū)板塊、以及杭鋼新城、筧橋等主城邊緣板塊流搖現(xiàn)象依舊普遍。

此外，政策的效應(yīng)也需要看作用城市的等級(jí)。對(duì)于一二線城市而言，新政的推動(dòng)力更大、持續(xù)性更強(qiáng)，帶來(lái)的效應(yīng)更加顯而易見(jiàn)。

盧文曦對(duì)此表示：“預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)成交量會(huì)有一波反彈，但隨著政策的邊際效應(yīng)，10月份成交量或許會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。”

“當(dāng)然目前政策儲(chǔ)備箱里邊工具還是有很多的，關(guān)鍵就是一線城市才剛剛動(dòng)了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這一張牌，取消限購(gòu)等政策工具還未施行，所以還是有回旋余地�！� 盧文曦表示：“目前需要給市場(chǎng)一定的耐心，慢慢地去消化新政策的后效�！�

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