觀點網(wǎng) “楊浦線”，代碼1015，即上海楊浦區(qū)與浦東新區(qū)行政區(qū)域界線的簡稱，猶如一張16.24公里的彎弓，沿著黃浦江中心線拉開。

界線兩岸，近代以來不同的歷史沿革造就了不同的地產(chǎn)格局。

與浦東節(jié)次鱗比的高樓相比，楊浦沿江新房以低密度品質(zhì)住宅為主，大量里弄街坊面臨改造，房地聯(lián)動價逐步攀升，滬系、港資、國央企等多方勢力在此競逐。

近日，上海楊浦區(qū)人民政府官方發(fā)布了平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊（平?jīng)鼋值?9街坊）歷史風貌保護項目實施主體候選人遴選公告，最終由招商蛇口底價16.245億元拿下。

據(jù)觀點新媒體了解，該宗地塊建設用地面積12666.4平方米，地上計容建筑面積為17099.64平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團用地，容積率僅1.35，建筑高度整體控制為12米。

從限高和容積率推測，項目或打造為片區(qū)內(nèi)又一別墅級產(chǎn)品。

此外，地塊所在組團規(guī)劃范圍內(nèi)保護保留歷史建筑的建筑面積合計約2.33萬平方米，其中里弄建筑總建筑面積約1.41萬平方米。

01B4-04地塊，也就是現(xiàn)在的濟寧路130弄小區(qū)，歷史建筑保護更新規(guī)模不小于1.47萬平方米，均為需要保留的歷史建筑(一般)，綠地率要求不低于現(xiàn)狀。

舊改門檻

“阿拉要復旦有復旦，要同濟有同濟，比浦東有文化多了好伐？”若在弄堂里向一位老楊浦請教這里的區(qū)位優(yōu)勢，他或許會放下手里的《新民晚報》如是說道。

01B4-04地塊所在的平?jīng)�，以及大橋、定海路、提籃橋共4個街道被楊樹浦路橫穿，在上世紀七八十年代，楊浦工業(yè)產(chǎn)值超過上海的四分之一，上海船廠、楊樹浦水廠、國棉9廠和17廠等大廠工人們每到下班，就騎著產(chǎn)自本地的永久自行車從楊樹浦路口魚貫而出。

據(jù)安居客顯示，濟寧路130弄小區(qū)于1985年竣工，正是當年大批單位自建小區(qū)之一，11月掛牌均價50156元/平方米。

按01B4-04地塊規(guī)劃建設等要求，需要保留的歷史建筑（一般）應結(jié)合實施方案進行細化甄別，采取保護修繕、保留改造、更新改建等保護更新方式，結(jié)合階段方案統(tǒng)籌考慮。

基于保護項目的開發(fā)難度，該項目遴選人須滿足多重要求：2022年度凈負債率不大于60%；2021-2023年中國房企排名不低于前20名；近三年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的住宅項目建筑面積不少于40萬平方米；近三年在本市風貌區(qū)、風貌街坊內(nèi)涉及歷史風貌保護建筑項目的建筑面積，總計不少于6萬平方米。

作為中選房企，招商蛇口截至2022年末累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規(guī)劃計容建面1200萬平方米，并于2021年參與發(fā)起800億上海城市更新基金，在上海擁有豐富的城更經(jīng)驗。

自2021年自8月金陵東路項目成為首個公開遴選實施主體的歷史風貌保護項目以來，這種公開評估、綜合打分的出讓渠道就此固定。

在01B4-04地塊之前，今年上海就通過了兩個歷史風貌保護項目遴選結(jié)果。

其中，5月31日，中建三局中選楊浦區(qū)定海社區(qū)I14-01地塊（大橋街道90街坊）、I15-03、I15-02地塊（大橋街道89街坊）歷史風貌保護項目實施主體。

8月11日，華發(fā)、招商蛇口作為聯(lián)合主體擊敗中建二局和祥源，獲得靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風貌保護項目，分別持股60%及40%。

與此次招商蛇口獨立中選的項目類似，靜安項目同樣有著嚴格遴選指標，除“經(jīng)濟實力”、“出讓響應度（納稅承諾）”分項外，遴選更傾向于選擇近三年在上海擁有較大量的住宅開發(fā)總量且擁有城市更新開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)。

從招商蛇口今年入選兩個項目的細微表述可以發(fā)現(xiàn)，靜安項目僅提出城更開發(fā)經(jīng)驗的傾向性指標，到楊浦項目已變成歷史風貌保護建筑面積硬指標。

對此，上海中原分析師盧文曦接受觀點新媒體采訪時表示：“這種地塊等于敲門磚，再不進入這個市場，以后就沒機會了——就像圈子俱樂部，沒經(jīng)驗只能看著�！�

此外，歷史風貌保護項目主體遴選、股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有一定傾向性，現(xiàn)階段都由市區(qū)級政府主導。

如2021年8月，虹口17街坊項目公司啟動股權(quán)轉(zhuǎn)讓，確定招商蛇口下屬公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。

“這家企業(yè)的報價不是最貴的，但提供了最好的開發(fā)方案，在專家評審中的得分排名第一�！碑敃r一位工作人員透露道。

9月22日，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01、01F2-01、01F3-01、01E4-03地塊歷史風貌保護項目發(fā)布遴選公告，這一“巨無霸”組團將打包出讓，底價約114億元，要求候選人為2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名企業(yè)，結(jié)合在滬舊改、商業(yè)等一系列要求，能夠得上的房企僅剩華潤、中海、中信三家。

弄堂的門檻很高，踏過門檻后的路也很長。

豪宅蛋糕

今年三月年度業(yè)績會上，時任招商蛇口總經(jīng)理（現(xiàn)為董事長）的蔣鐵峰表示，舊改項目投資回報要優(yōu)于同期在公開市場拿到的土地，“公開市場拍的地很快就可以周轉(zhuǎn)，如果一些舊改項目的利潤率還不如公開市場的項目，還不如到公開市場去拿”。

歷史風貌保護項目難度高，周期長，但也有與之匹配的豐厚回報。

去年10月8日，上海市楊浦區(qū)政府發(fā)布平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風貌保護項目實施主體公開遴選的答疑紀要，提及該地塊的房地聯(lián)動價為21萬元/平方米。這一價格打破了上海執(zhí)行房地聯(lián)動價（新房限價）機制后的最高房地聯(lián)動價格。

實施主體為瑞安房地產(chǎn)和楊樹浦置業(yè)聯(lián)合體，分別持股60%及40%。

一般而言，房地聯(lián)動價都是在地價基礎上，疊加開發(fā)成本、開發(fā)商合理利潤后計算得出。而根據(jù)公式，地價（出讓土地的樓面價）=適用的基準地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×（1+區(qū)域修正系數(shù)+個別修正系數(shù)）×物業(yè)持有修正系數(shù)×土地開發(fā)程度修正系數(shù)，首先歷史風貌保護項目的開發(fā)難度本身就為房地聯(lián)動價提供更多空間，其次，此類項目更傾向于超低容積率的高檔路線，限價自然更高。

今年6月，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了瑞安&楊樹浦置業(yè)所摘03B3-01地塊的住宅項目設計方案：

據(jù)規(guī)劃顯示，地塊總用地面積16993.8平方米，容積率1.4，地上建筑面積23945.46平方米，為二類住宅組團用地。計劃建設28幢、總高3層的類別墅（聯(lián)排及合院）住宅。

地塊沒有要求中小套比例，也沒有規(guī)定套數(shù)，外界推測，具體房源數(shù)會控制在100套左右，面積與總價都堪稱豪宅，項目公眾號“瑞安翠湖邊江”的推文標題也用上了“私邸”字樣。

此次平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊，規(guī)劃容積率1.35，比瑞安翠湖邊江更低，結(jié)合限高12米，以及二者地理位置相近，項目打造上或許也有相同之處。

事實上，近年來楊浦濱江新房供應不乏低密度、大戶型產(chǎn)品，并獲得較高市場熱度，“現(xiàn)在市區(qū)就是大面積銷售好，濱江就是豪宅熱點，也是大的賣點�！北R文曦說道。

以同樣位于楊浦濱江，合生創(chuàng)展開發(fā)的縵云上海項目為例，一期觸發(fā)積分81.68分，二期雖然沒有觸發(fā)積分，但認購率也達到176%。在前兩期產(chǎn)品的熱銷基礎上，即將入市的縵云上海三期主推200-323平方米大戶型。在項目南側(cè)，合生還將建設有5000萬級的風貌別墅類產(chǎn)品，南向采光無任何遮擋。

“地塊以西還有一棟歷史風貌建筑，我們計劃在3月中旬通過歷史建筑平移，實現(xiàn)整體保護�！鄙虾：仙鸀I江公司負責人在今年二月份透露。

除了楊浦東外灘，與之相連的虹口北外灘等待入市的地塊中，也有接近三分之二地塊的容積率低于1.5，尤以緊靠楊浦的提籃橋歷史片區(qū)密度最低，未來將以低密風貌別墅產(chǎn)品為主。

二手房市場方面，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，楊浦濱江的次新房翡麗甲第，去年1月份就以4130萬的總價成交一套房源，單價高達16.9萬元/平方米，今年9月21日，再度以3120萬元成交一套178平三居室，單價來到17.5萬元/平方米。

過去百年工業(yè)的發(fā)展，讓楊浦濱江區(qū)域呈現(xiàn)連片老舊住宅的分布特點，也留下了老上海的濃厚歷史印記，而歷史風貌保護項目的高價屬性并不局限在楊浦。此前招商聯(lián)合華發(fā)所獲靜安地塊，房地聯(lián)動價就追平了瑞安&楊樹浦項目的21萬元。

上世紀80年代，作家程乃姍根據(jù)自己在楊浦弄堂生活的經(jīng)歷創(chuàng)作了小說《窮街》，并被改編成電視劇。如今，弄堂以另一種形式存在。

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