觀點指數(shù) 中海百億再拿地，年內一線拓儲已斥資630億元 報告期內前50房企新增土地建筑面積6311萬平方米，同比減少28.6%。10月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)，其次為保利發(fā)展和華潤置地，分別新增206.7、88.3和79.6萬平方米。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至10月，中海在一線城市全口徑拿地金額近630億元，占拿地總金額的59.5%。

供應量升價減，土地限價松動 期內一二三線城市供應住宅用地1305宗，供應土地規(guī)劃建筑面積8488萬平方米，環(huán)比上升5.4%，同比下降16%，供應土地起始樓面價3412元/平方米，環(huán)比下降35.1%，同比上升2.9%。

成交回升，國企城投“包場” 本月國企招拍掛拿地位居前列，從權益拿地金額來看，報告期內城投、國企、民企和混改房企的占比分別為39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。

一線城市舊改活躍，廣州探索房票安置 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月14日，超過20家企業(yè)在城市更新業(yè)務上有新動態(tài)，包含規(guī)劃調整、實施主體確認、規(guī)劃公示、工程進度更新等。近日審議通過的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》指出，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。

中海百億再拿地，年內一線拓儲已斥資630億元

觀點指數(shù)發(fā)布的“1-11月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示，報告期內前50房企新增土地建筑面積6311萬平方米，同比減少28.6%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科新增全口徑土地儲備分別為750.1萬、564.2萬以及542.2萬平方米，處于領先地位。

單月來看，10月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)，其次為保利發(fā)展和華潤置地，分別新增206.7、88.3和79.6萬平方米。

從權益拿地金額來看，10月土地投資力度最大的房企為中海地產(chǎn)，對應拿地支出為362.9億元，其中金額最高的地塊為上海徐匯區(qū)龍華街道地塊，成交價240.16億元，地塊總建面101.08萬平方米，由中海與龍華建設聯(lián)合競得。該地塊是年內上海出讓的總價最高的宅地，在上海宅地成交歷史中總價僅次于徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊（310.5億元）。

今年6月、9月、10月，中海分別在深圳、廣州、上海競得地價超百億元的地塊，補倉一線城市的決心較為強烈。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至10月，中海在一線城市的全口徑拿地金額接近630億元，占拿地總金額的59.5%。

供應量升價減，土地限價松動

觀點指數(shù)監(jiān)測的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報告期內土地供應數(shù)量4161宗；供應土地規(guī)劃建筑面積23282萬平方米，環(huán)比下降5.6%，同比下降13.6%；供應土地起始樓面價1667元/平方米，環(huán)比下降19.8%，同比下降2.8%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

住宅用地方面，報告期內一二三線城市供應住宅用地1305宗，環(huán)比增加70宗，同比減少61宗；供應土地規(guī)劃建筑面積8488萬平方米，環(huán)比上升5.4%，同比下降16%；供應土地起始樓面價3412元/平方米，環(huán)比下降35.1%，同比上升2.9%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

分城市能級來看，北京預掛牌3宗地，其中10月20日公告的昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊和大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)地塊已正式掛牌。此外，大興新城西片區(qū)一期A組團0007地塊與門頭溝0114地塊亦將在近期出讓。

10月27日，上海市發(fā)布今年第四批擬出讓住宅用地清單信息，共15宗地，分布在全市11個區(qū)，至少分兩輪進行出讓。

11月3日，上海四批次宅地供應首輪8宗地塊掛牌，總出讓面積28.75萬平方米，總建筑面積74.51萬平方米，總起價139.7億元，涉及普陀、奉賢、臨港、虹口、楊浦六區(qū)，其中虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)地塊和楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)2宗地塊采取招掛復合方式出讓，其余地塊則采取現(xiàn)場競價、競報“高品質建設”和搖號的線下出讓方式。

報告期內廣州無宅地掛牌，根據(jù)廣州自規(guī)局11月10日發(fā)布的2023年第四批擬供商品住宅用地項目清單，2024年2月10日前，廣州或掛牌出讓18宗宅地，總用地面積150.94公頃，總建筑面積270.47萬平方米，包含7宗中心四區(qū)地塊，2宗近郊區(qū)域地塊和9宗遠郊區(qū)域地塊。

深圳第三批供地計劃出讓3幅地塊，總用地面積6.12公頃，總建筑面積28.44萬平方米，或于2024年1月27日前正式發(fā)布掛牌公告。

此外，近期蘇州、成都、東莞、廈門、南昌等多地取消了土地競拍的上限價格，一線城市則暫未有實行這一制度的表態(tài)，近日，北京市規(guī)自委表示，“取消地價上限”為不實消息，將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作目標，繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

報告期內，二線城市供應住宅用地258宗，供應土地規(guī)劃建筑面積2086萬平方米，環(huán)比上升10.3%，同比下降6.7%；供應土地起始樓面價5302元/平方米，環(huán)比下降26.9%，同比上升8.3%。

福州、蘇州、南京、成都是報告期內的主要供地城市，其中福州分別于10月20日、28日發(fā)布第五、六批次土地出讓公告，共包括17宗涉宅地，總建筑面積149.8萬平方米，總起拍價191.26億元。值得注意的是，在此之前福州僅掛牌了13宗涉宅地，供地規(guī)模在時間分布上更集中于年末。

報告期內，三線城市供應住宅用地1044宗，供應土地規(guī)劃建筑面積6367萬平方米，環(huán)比上升13.7%，同比下降18.4%；供應起始樓面價2705元/平方米，環(huán)比下降12.4%，同比上升2.1%。

整體來看，一些土地市場較為疲軟的城市在近期掛牌積極，加之政策層面土地限價松動，帶動土地掛牌量上升。觀點指數(shù)預計，11月土地供應規(guī)模仍將維持較高水平。

成交回升，國企城投“包場”

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，報告期內一二三線城市成交土地數(shù)量3533宗；成交土地規(guī)劃建筑面積19900萬平方米，環(huán)比上升48.5%，同比下降12.6%；成交總價4087億元，環(huán)比上升49.6%，同比下降8.4%；成交樓面均價2054元/平方米，環(huán)比上升0.7%，同比上升4.7%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地942宗，成交土地規(guī)劃建筑面積6161萬平方米，環(huán)比上升71.4%，同比下降23.5%；成交總價3269億元，環(huán)比上升47.7%，同比下降8.6%；成交樓面均價5306元/平方米，環(huán)比下降13.8%，同比上升19.5%；平均溢價率3.32%。

分城市能級來看，一線城市北京成交7宗地，總建筑面積69.96萬平方米，成交總價237.3億元，平均溢價率9.24%，競得人以國企為主。

上海三批次供地第二輪成交17宗地，總建筑面積244.4萬平方米，成交總價675.7億元，平均溢價率3.56%，競得人均為國企或本地城投。

廣州成交5宗地塊，總建筑面積99.75萬平方米，成交總價107.5億元，僅1宗地搖號成交，其余均底價成交，競得人為國企或本地城投。

從參與土地競拍的主體來看，中鐵建、中建系、中交、中國中鐵等建筑類國企，以及主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的國企如保利發(fā)展等，是目前拿地的中堅力量，而民企的存在感則繼續(xù)削弱。

二線城市住宅用地成交量升價減，期內主力土地成交城市包括南京、蘇州、西安等。其中，蘇州年內第六批供地成交11宗地，1宗觸頂搖號，2宗溢價成交，8宗底價成交，平均溢價率5.78%。獅山商務創(chuàng)新區(qū)搖號地塊由南京耀方置業(yè)有限公司摘得，同區(qū)位另一宗地則由中海溢價9.74%競得。

三線城市住宅用地成交規(guī)模環(huán)比有較大幅度上升，10月成交建筑面積約4197萬平方米。報告期內主要土地成交城市包括徐州、常德、濰坊、荊州等。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)統(tǒng)計10月一二線城市住宅用地競得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn)，本月國企招拍掛拿地位居前列，從權益拿地金額來看，報告期內城投、國企、民企和混改房企的占比分別為39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。

一線城市舊改活躍，廣州探索房票安置

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月14日，超過20家企業(yè)在城市更新業(yè)務上有新動態(tài)，包含規(guī)劃調整、實施主體確認、規(guī)劃公示、工程進度更新等。

11月10日，住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳印發(fā)《實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單（第二批）》，列出27項實施城市更新行動可復制經(jīng)驗的具體做法。

在融資方面，河北省唐山市安排專項資金對城市更新給予支持、山東省煙臺市爭取政府專項債支持城市更新、江蘇省蘇州市爭取中長期低息貸款支持古城保護、陜西省西安市設立城市更新基金等做法受到肯定。

另外，近日審議通過的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》指出，至2035年擬推進舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項目291個，其中舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個）、舊城混合改造項目15個。

上述規(guī)劃還提出，優(yōu)化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時節(jié)省安置臨遷費，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

據(jù)統(tǒng)計，鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等超過30個城市開始實行房票安置政策，但實施細則仍待完善，實施效果亦需要進一步觀察。

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