觀點(diǎn)網(wǎng) 作為廣州舊改市場的“過江龍”，升龍集團(tuán)還是困在了現(xiàn)金流的深淵里。

近日，黃埔知識城鎮(zhèn)龍西舊改項(xiàng)目傳來消息，升龍集團(tuán)因拖欠臨遷費(fèi)、融資困難等原因，即將退出舊改項(xiàng)目，由區(qū)屬國企接手。該項(xiàng)目近8個月臨遷費(fèi)尚未支付，合計(jì)約8362.76萬元。

另外，同在知識城的湯村舊改也曝出進(jìn)度停滯，升龍·學(xué)府上城部分業(yè)主表示，項(xiàng)目已停工近半年。

2017年，升龍集團(tuán)創(chuàng)始人林億著手成立升龍廣州公司，并在同年聯(lián)合珠江實(shí)業(yè)、富力地產(chǎn)、時代中國等多家本土房企成立廣州城市更新協(xié)會，此后三年升龍?jiān)趶V州連連插旗，拿下九個舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額約948.25億元（含合作項(xiàng)目），總用地面積約1489.61萬平方米。

到了2021年，升龍廣州舊改流出“消化不良”的種種信號，負(fù)責(zé)廣州舊改的升龍地產(chǎn)總裁張海民轉(zhuǎn)投旭輝，次年升龍就從黃埔夏園舊改出局，由合生+科學(xué)城接手。

這家以舊改起家的房企，曾在鄭州、南京打響招牌，但最終均是草草收場，南下廣州6年，考驗(yàn)再次出現(xiàn)。

舊改難局

在升龍摘牌的不同城中村里，村民們有著不同的命運(yùn)。

作為廣州村域面積最大的村莊，湯村建村近800年，村域范圍994.66公頃，相當(dāng)于1.6個珠江新城，改造拆舊范圍673.65公頃，僅村民的房屋就有4303棟。

2019年6月26日，湯村村民表決同意上海升龍集團(tuán)為改造合作企業(yè)。2020年7月，湯村全面啟動整村動遷工作；同年9月，復(fù)建安置區(qū)動工。

當(dāng)時，升龍喊出了“一次拆遷、一次建設(shè)、三年回遷”的口號，預(yù)計(jì)最快2020年完成安置房工期建設(shè)，但直到2020年10月份，安置房才取得工地施工許可證。

根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，在回遷房建成之前，商品住房將不能施工建設(shè)，升龍·學(xué)府上城的開盤時間表也隨之延后。

取證拖延后，升龍似乎加快趕工，2021年7月10日，湯村安置樣板房對外開放，當(dāng)時復(fù)建房已蓋到22層。

“這些復(fù)建房對標(biāo)的是高端商品住宅的品質(zhì)，不論是戶型設(shè)計(jì)還是裝修標(biāo)準(zhǔn)都非常拿得出手。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，預(yù)計(jì)到2022年底，項(xiàng)目總投資將達(dá)到232億元。

2021年底，升龍·學(xué)府上城取證預(yù)售，首推1#、7#、8#、9#共4棟樓488套房源，均價約2.66-3.54萬元/平方米。

據(jù)悉，首批業(yè)主合同交樓日為2024年6月，目前7#棟主體建筑已完成15層，8#棟主體建到16棟，均未封頂，區(qū)住建局已督促升龍公司積極籌措資金，制定施工組織計(jì)劃，盡快施工。

就在準(zhǔn)業(yè)主翹首以盼時，去年8月25日，湯村一期回遷安置房開啟搖珠分房，村民們隔著一塊紅布，在搖號箱里抽取未來的新居。到目前為止，他們大概是少數(shù)會褒獎升龍集團(tuán)的廣州人。

今年10月13日，廣州升龍創(chuàng)錦置業(yè)有限公司發(fā)布《關(guān)于群星村舊村全面改造項(xiàng)目相關(guān)事項(xiàng)的公告》。

升龍方面表示，增城區(qū)群星村個人房屋臨遷費(fèi)從2023年11月1日起不再計(jì)付。此前已簽約、已交樓的村民，可以搬回原址居住。

公告還顯示，根據(jù)相關(guān)部門的工作要求，公司一直積極推進(jìn)開展實(shí)施方案和控規(guī)方案的優(yōu)化調(diào)整工作，但方案需進(jìn)一步整改，暫未取得相應(yīng)批復(fù)，整體進(jìn)度緩慢。

群星村舊改是在2019年4月表決通過上海升龍集團(tuán)為舊改合作企業(yè)——甚至比湯村還早了兩個月，改造面積121.21萬平方米，改造成本120億。如今復(fù)建地塊已停工2年，不少村民在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱升龍長期拖欠臨遷費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)。

2021年下半年，群星村相繼簽約、交房，當(dāng)時有一位村民接受了媒體采訪，他表示自建房從設(shè)計(jì)到采購材料、監(jiān)工、裝修，每一步親身參與，在蓋樓時，因?yàn)楹ε乱恍╀撹F材料被偷，拿著棉被和手電筒就在水泥胚子里湊合睡過好幾晚。

如今新房遙遙無期，舊房門窗卻已卸載，裸露出一排排深紅的墻磚，通告中那句“搬回原址居住”并不容易。

融資命脈

升龍官網(wǎng)顯示“集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域深耕20年，累計(jì)完成20多個舊改項(xiàng)目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元，被譽(yù)為‘城市更新專家’”。

升龍的舊改生涯源于2005年，成功拿下鄭州燕莊城中村改造項(xiàng)目，將該村打造為鄭州標(biāo)志性的城市綜合體——曼哈頓廣場。

到2013年時，升龍成為鄭州第一個銷售額突破百億的開發(fā)商。隨著南京等舊改戰(zhàn)場的開辟，2014至2016年升龍銷售額從154.3億元一度躍升至313.2億元。

然而，2017至2019年升龍銷售額分別為149.3億元、132.4億元、105.8億元，此后逐漸淡出頭部房企梯隊(duì)，也逐漸淡出鄭州等舊改市場。

根據(jù)某信托公司2020年7月發(fā)布的“集合資金信托計(jì)劃”顯示，升龍集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模為658.40億元，凈資產(chǎn)286.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率為56.44%。顯然，僅靠自身彈藥庫，升龍難以開辟羊城舊改這塊新戰(zhàn)場，還需要足夠的融資手段和朋友圈。

據(jù)升龍官網(wǎng)顯示，該公司是廣東華興銀行的發(fā)起人，2019年底，升龍集團(tuán)持有華興銀行12.5%的股權(quán)，僅次于第一大股東僑鑫集團(tuán)。升龍集團(tuán)派駐董事長助理及投融資中心總經(jīng)理鄭景山在華興銀行任董事一職。

鄭景山曾任交通銀行龍巖分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經(jīng)理，具有深厚的金融背景。在其運(yùn)作下，2018年，升龍集團(tuán)先后與建行廣東省分行、中國民生銀行廣州分行、廣州銀行及廣州農(nóng)商行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定城市更新領(lǐng)域開啟深入合作。

圍繞廣州舊改，升龍選擇了一次又一次出質(zhì)股權(quán)。據(jù)企查查顯示，升龍集團(tuán)目前共有19條股權(quán)凍結(jié)信息，其中17條標(biāo)的企業(yè)均為廣州項(xiàng)目公司。

如2022年2月，升龍將廣州水墨江南房產(chǎn)價值9800萬元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣州農(nóng)村商業(yè)銀行華夏支行，3月底又將廣州升龍方圓置業(yè)價值1.2億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予建設(shè)銀行廣東省分行。

就在不久前10月31日，上述兩家公司分別新增一則股權(quán)凍結(jié)，股權(quán)數(shù)額分別為9800元萬和7840萬元。

除了股權(quán)凍結(jié)，升龍還面臨抵押物被擺上貨架。

此前8月14日至15日福州已建成第一高樓——ICC升龍環(huán)球中心多套辦公房產(chǎn)按市場價七折法拍，合計(jì)起拍價約1.056億，無人叫價。

今年以來，監(jiān)管部門陸續(xù)放寬優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道，城市更新項(xiàng)目更容易獲得融資青睞，就在11月，“第二支箭”增信卓越商管10億元中票，其中部分資金擬用于深圳大鵬新區(qū)舊改。

這也是“第二支箭”支持的民營房企首次將募集資金運(yùn)用于舊城改造和城市更新項(xiàng)目。

然而作為非上市房企，升龍集團(tuán)還需要進(jìn)一步證明其資信狀況，以及尋找其他融資渠道。若融資長期卡殼，也就難以在廣州城市更新賽道站穩(wěn)腳跟。

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