觀點(diǎn)指數(shù) 根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-10月前50房企新增土地建筑面積6311萬(wàn)平方米，較2022年同期減少28.6%，僅為2021年同期的16.4%。高杠桿擴(kuò)張模式退出市場(chǎng)后，房企的新增土地儲(chǔ)備規(guī)模大幅下降。

與此同時(shí)，由于資金鏈斷裂、債務(wù)壓頂，甚至公司破產(chǎn)等原因，以往房企獲得的土地和項(xiàng)目也需要“出清”，尋找新的經(jīng)營(yíng)者；一些尚在正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)存在“割肉求存”的交易業(yè)務(wù)，至于出險(xiǎn)房企，則更多是由于資產(chǎn)被執(zhí)行而使得土地或項(xiàng)目被擺上貨架。

近期，網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)上出現(xiàn)不少房地產(chǎn)項(xiàng)目整體拍賣(mài)的案例。12月5日觀點(diǎn)指數(shù)查詢(xún)阿里資產(chǎn)拍賣(mài)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，起拍金額超過(guò)2億元的土地使用權(quán)拍賣(mài)項(xiàng)目共有62個(gè)，企業(yè)破產(chǎn)和司法拍賣(mài)占了大多數(shù)，其中8個(gè)項(xiàng)目起拍價(jià)超過(guò)10億元。

在上述起拍價(jià)超過(guò)10億元的項(xiàng)目中，僅一個(gè)項(xiàng)目為商場(chǎng)，其余均為住宅或涉宅項(xiàng)目。

在項(xiàng)目的背后，恒大、融創(chuàng)、新力等出險(xiǎn)房企的身影逐漸浮現(xiàn)。

觀點(diǎn)指數(shù)以恒大在蘇州相城區(qū)的蘇地2016-WG-58號(hào)、蘇地2016-WG-59號(hào)兩個(gè)項(xiàng)目為樣本，剖析出險(xiǎn)房企法拍項(xiàng)目的歷史淵源和現(xiàn)狀，以呈現(xiàn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r。

七年波折

2016年9月23日，恒大拿下蘇州相城區(qū)3宗地，分別為蘇地2016-WG-58號(hào)、蘇地2016-WG-59號(hào)、蘇地2016-WG-60號(hào)，溢價(jià)率分別為185%、213%、116%，樓面均價(jià)在1.71-1.79萬(wàn)元/平方米之間。

七年后，其中兩宗地塊被掛上法拍平臺(tái)，原地價(jià)26.8億元的58號(hào)地塊評(píng)估價(jià)20.7億元，原地價(jià)40.5億元的59號(hào)地塊評(píng)估價(jià)僅為13.8億元。

從法拍平臺(tái)公布的信息來(lái)看，58號(hào)地塊尚未進(jìn)行正式開(kāi)發(fā)，僅完成部分樁基工程，未建成建筑物，地面雜草叢生。意味著當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格基本等于地塊現(xiàn)在的使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。

根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告，該地塊當(dāng)前評(píng)估樓面單價(jià)13061元/平方米，較成交時(shí)的樓面單價(jià)下降23.6%；另外，項(xiàng)目法拍的起拍價(jià)格低于評(píng)估價(jià)，幅度約為10.8%，即起拍樓面單價(jià)為11650元/平方米。

據(jù)了解，該地塊周邊的新盤(pán)項(xiàng)目雅樾瀾庭在售均價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米。而周邊樓齡7年左右的二手房掛牌價(jià)則在1.6萬(wàn)元/平方米左右。

與58號(hào)地塊同時(shí)拿地的恒大珺睿庭曾在2019年賣(mài)出2.85萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，2020年開(kāi)始，銷(xiāo)售均價(jià)保持在2.2-2.35萬(wàn)元/平方米之間。

在拿地時(shí)近1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格基礎(chǔ)上，2.35萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格可以說(shuō)幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間，因此，其中一些地塊逐漸被“閑置”便也可以理解。

而另一宗被掛上法拍平臺(tái)的59號(hào)地塊情況則要復(fù)雜一些。

本次拍賣(mài)的土地使用權(quán)和地上在建工程屬于59號(hào)地塊的一部分，包含5.8萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)和10棟商品房建筑，而2016年拿地時(shí)，地塊的總面積為12.9萬(wàn)平方米。

蘇州住建局公布的商品房預(yù)售信息顯示，59號(hào)地塊的項(xiàng)目公司蘇州吳相置業(yè)有限公司在2017至2021年間五次獲得預(yù)售證，預(yù)售總房源1197套；截至12月5日，該項(xiàng)目剩余可售房源147套。

另外，已獲批預(yù)售的部分分布在地塊的中部，而剩余可開(kāi)發(fā)的地塊則主要位于地塊兩側(cè)，這也意味著，若新的開(kāi)發(fā)企業(yè)接手該地塊，則只能按照此前的規(guī)劃繼續(xù)建設(shè)，重新調(diào)整規(guī)劃的空間非常小。

目前，距離上述兩個(gè)地塊拍賣(mài)開(kāi)始還有近1個(gè)月的時(shí)間，均未有報(bào)名參拍者。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述法拍項(xiàng)目所在的漕湖板塊周邊，今年仍有新地塊成交，蘇地2023-WG-32號(hào)、蘇地2023-WG-69號(hào)地塊均以9800元/平方米的底價(jià)拍出，由本地城投聯(lián)合拿地。

從周邊項(xiàng)目今年的行情來(lái)看，恒大法拍項(xiàng)目的成交預(yù)期難言樂(lè)觀。

法拍背后的債務(wù)問(wèn)題

值得注意的是，法拍項(xiàng)目的權(quán)利來(lái)源是司法裁定。這也提示著，項(xiàng)目背后除了開(kāi)發(fā)和交付的問(wèn)題，或還涉及其他債務(wù)糾紛。

據(jù)了解，恒大兩項(xiàng)目地塊均涉及抵押、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制。

其中，59號(hào)地塊的司法評(píng)估報(bào)告顯示，重慶國(guó)際信托股份有限公司為他項(xiàng)權(quán)利人，債權(quán)額達(dá)到14億元。

從蘇州吳相置業(yè)有限公司的股東信息來(lái)看，重慶信托是其持股49%的股東；但從土地使用權(quán)的權(quán)利人來(lái)看，重慶信托是債權(quán)人而非土地使用權(quán)人，這似乎坐實(shí)了以往高杠桿開(kāi)發(fā)時(shí)期房企“明股實(shí)債”的操作。

由于重慶信托的債權(quán)額達(dá)到14億元，若地塊能以起拍價(jià)成交，所得金額亦未能覆蓋債權(quán)金額，至少需要以評(píng)估價(jià)成交，方能勉強(qiáng)覆蓋重慶信托這一筆債務(wù)所欠款項(xiàng)的本金。

大致估算59號(hào)地塊預(yù)售資金的數(shù)額，預(yù)計(jì)在23-30億元之間，加上剩余已批未售的百余套房，估算貨值為3億元，假設(shè)重慶信托借出的14億元作為該項(xiàng)目的土地款，那么已預(yù)售的金額約等于恒大在該項(xiàng)目投入的土地出讓金，或未能覆蓋土地開(kāi)發(fā)支出。因此，上下游企業(yè)的支付問(wèn)題便無(wú)從解決。

更何況，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目預(yù)售獲得的資金，通常會(huì)被用作下一個(gè)項(xiàng)目的拿地資金，導(dǎo)致泡沫越來(lái)越大。

目前，即使項(xiàng)目能夠法拍成功，恒大亦很可能無(wú)法從中獲得資金回流，法拍只是信托回收資金的一種手段。

今年上半年，中國(guó)恒大凈虧損392.48億元，其中非經(jīng)營(yíng)性虧損（包括訴訟、土地被收回、股權(quán)處置及資產(chǎn)評(píng)估減值等其他虧損）150.3億元。

此外風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，目前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司存在480余條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超506億元。

最新公告數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計(jì)約人民幣2808.3億元；逾期商票累計(jì)約人民幣2060.84億元。

在一系列虧損和欠款數(shù)字的背后，是房企棘手的龐大債務(wù)問(wèn)題。

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