觀點(diǎn)網(wǎng) 首批四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs接連獲批之后，很快又迎來了“新伙伴”。

最新消息顯示，12月22日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式于上交所申報(bào)。

這是第一單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REITs。

對首創(chuàng)城發(fā)而言，如若此次成功發(fā)行消費(fèi)REITs，無疑對于盤活旗下存量商業(yè)資產(chǎn)、提升商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)用效率有著重要的意義。

不過，作為首單奧萊REITs，首創(chuàng)此番申報(bào)具有哪些借鑒作用？底層資產(chǎn)又是哪些？仍舊值得探討。

底層資產(chǎn)猜想

首創(chuàng)城發(fā)搭上了消費(fèi)REITs的“快車”。

最新消息顯示，12月22日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式于上交所申報(bào)。

從申報(bào)信息來看，上述消費(fèi)REIT的發(fā)行人為北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃的名稱為首創(chuàng)奧特萊斯消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃一期，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。

目前，首創(chuàng)奧萊消費(fèi)REIT的狀態(tài)為“已申報(bào)”，暫未獲得上交所的受理與反饋，且有關(guān)基金的招募說明書等亦暫未做出披露。

不過，從發(fā)行人首創(chuàng)商管開始探索，亦不難猜測本次首創(chuàng)消費(fèi)REIT所涉及的底層資產(chǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，首創(chuàng)商管并非第一次出現(xiàn)在大眾視野當(dāng)中。

早在今年7月10日晚間，首創(chuàng)鉅大披露公告稱，擬以19.86億元價(jià)格出售旗下濟(jì)南及武漢奧特萊斯項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的買方股東均為首創(chuàng)商管。

也就是說，通過前述交易，可以明確的是，濟(jì)南及武漢奧特萊斯項(xiàng)目均已納入首創(chuàng)商管麾下，很有可能作為本次申報(bào)消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)。

其中，濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目于2019年1月開業(yè)，項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷城區(qū)唐冶新區(qū)，總地盤面積約為11.49萬平方米，總建筑面積約11.62萬平方米，項(xiàng)目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬平方米，并有約1408個(gè)停車位。

因項(xiàng)目的規(guī)模之大，開業(yè)之初，濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯便被冠上了“山東最大體量奧特萊斯”的光環(huán)。據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，開業(yè)前三天實(shí)現(xiàn)客流30萬人次，營業(yè)額5000萬元，創(chuàng)下了首創(chuàng)奧特萊斯全國最佳開業(yè)成績，開業(yè)首年則實(shí)現(xiàn)了近10億元的銷售額。

武漢奧特萊斯項(xiàng)目則于2018年4月開業(yè)，位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，處于光谷核心區(qū)，總建筑面積9.5萬平方米，擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬平方米，有約1267個(gè)停車位。

數(shù)據(jù)顯示，目前武漢項(xiàng)目年銷售額同樣已經(jīng)突破10億元，今年1月更是實(shí)現(xiàn)了1.5億元銷售額，創(chuàng)下開業(yè)以來單月新高。

底層資產(chǎn)的經(jīng)營狀況很大程度影響著公募REITs項(xiàng)目的估值、市場情緒，從目前市場猜測的兩項(xiàng)資產(chǎn)來看，首創(chuàng)此番申報(bào)同樣是拿出了“壓箱底”的寶貝。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)在營奧特萊斯項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)，覆蓋北京、重慶、杭州、濟(jì)南、武漢、鄭州、合肥、西安、南昌、昆明、南寧以及昆山、湖州等城市，后續(xù)公募REITs的擴(kuò)募空間較大。

合規(guī)性討論

實(shí)際上，為籌謀消費(fèi)REITs，首創(chuàng)城發(fā)早已是動(dòng)作頻頻。

早在今年5月初，便有市場消息稱，北京恒盛華星投資管理有限公司發(fā)布奧特萊斯公募REITs項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問招標(biāo)公告。通過股權(quán)透視發(fā)現(xiàn)，恒盛華星為首創(chuàng)鉅大有限公司的全資子公司。

7月，首創(chuàng)鉅大又將旗下兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓至首創(chuàng)商管名下。

不過，作為第一單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs，首創(chuàng)此次申報(bào)是否符合相關(guān)監(jiān)管規(guī)定？又能否為行業(yè)提供借鑒意義。

據(jù)了解，早在監(jiān)管層首次提出將公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目之時(shí)，便厘定了范圍。

其一，政策原始權(quán)益人不能是住宅開發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的子公司。

其二，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

資料顯示，此次的發(fā)行人首創(chuàng)商管成立于2023年6月14日，由首創(chuàng)城發(fā)全資持有，注冊資本為2億元，張生靚為法定代表人及董事、經(jīng)理，曹和竹為董事長。

前者為濟(jì)南、武漢奧特萊斯的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，也是首創(chuàng)鉅大戰(zhàn)略資本中心副總經(jīng)理，后者則是首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)商業(yè)管理部總經(jīng)理。

不難猜測，這個(gè)剛剛成立的新平臺是首創(chuàng)城發(fā)在推進(jìn)公募REITs過程中，為滿足監(jiān)管要求新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨(dú)立平臺。

其次，雖招募說明書暫未披露，但從此前交易情況來看，首創(chuàng)商業(yè)旗下?lián)碛袧?jì)南、武漢兩個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，前者位于濟(jì)南唐冶新區(qū)，后者位于武漢光谷新區(qū)，均是當(dāng)?shù)亟�些年著重發(fā)展的城市新區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)對于豐富當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)，推動(dòng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮有重要意義。

而且，從此前的界定來看，社區(qū)商業(yè)、購物中心、奧特萊斯等均屬于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的范疇，并且從近段時(shí)間市場接連冒頭的Pre-REITs基金來看，關(guān)注重點(diǎn)也集中在此類項(xiàng)目。

顯然，從原始權(quán)益人獨(dú)立性、項(xiàng)目的民生屬性來看，首創(chuàng)奧萊REIT符合監(jiān)管層面的合規(guī)性。

但更重要的是，要發(fā)行公募REITs，意味著相關(guān)資產(chǎn)不得進(jìn)行二次抵押。

為達(dá)成這一要求，早在今年6月28日，首創(chuàng)鉅大公告稱，已決定在期限屆滿前(即2024年5月27日)提前終止中聯(lián)首創(chuàng)證券-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2021年發(fā)行，規(guī)模不超過32.68億元，所設(shè)計(jì)資產(chǎn)包括南昌首創(chuàng)奧特萊斯、杭州首創(chuàng)奧特萊斯、合肥首創(chuàng)奧特萊斯以及濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯。

顯然，首創(chuàng)將濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目從資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中提前終止贖回，目的是裝入新平臺首創(chuàng)商管當(dāng)中。彼時(shí)便有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，首創(chuàng)此舉是為了發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

籌謀半年多時(shí)間，如今靴子終于落地。

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