前年和去年，呈貢老城區(qū)的龍街村片區(qū)城改項目曾三度招選合作伙伴，從最早計劃投資36億的千畝城改，大幅縮減為投資7億的一期約89畝后，上個月，項目第三次招標終于招募到了投資人。與此同時，龍街村城改項目還打算申請城中村改造專項借款。新一輪城中村改造啟幕，昆明已有多個城改項目紛紛擬申請專項借款。
呈貢區(qū)城改局比選公告
呈貢龍街村片區(qū)城改在2022年3月就首次發(fā)布城市更新改造項目合作伙伴招選，項目總占地約1200畝，計劃投資約36億元，要求合作伙伴負責改造全部資金的籌措，也就是社會投資人的角色，但招選無果，去年3月，再次發(fā)布項目一期合作伙伴招標計劃，縮小改造范圍至110畝（一期），投資額減少到9億元，但隨后又“因項目計劃有重大調(diào)整”，終止了招標。11月第三次招標，一期面積縮減到89畝，投資減少到7億元，云南騰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為第一招標候選人。
呈貢龍街村片區(qū)城改范圍示意圖
經(jīng)過調(diào)整后，社會投資人在龍街村片區(qū)城改中負責的面積連零頭都不到了，而對于剩下1100多畝城改，呈貢應(yīng)該是有了其他解決資金問題的辦法。
12月29日，呈貢區(qū)城市更新改造局發(fā)布龍街村片區(qū)城中村改造綜合咨詢服務(wù)項目比選公告，服務(wù)內(nèi)容包含但不限于項目建設(shè)內(nèi)容遴選，項目實施方案、資金平衡方案以及配套政府文件咨詢等服務(wù)；出具財政承受能力論證報告。同時明確服務(wù)期限為，自合同簽署至項目通過專項借款審批止。
其實西山區(qū)也有類似動作，前不久西山區(qū)公布了土堆村、西壩新村、老螺螄灣村片區(qū)、楊家地村、沙地村等5個城改項目可行性報告、實施方案和資金平衡方案編制的競爭性磋商公告，5個項目總投資約230億元，擬申請專項貸款資金160億元。
昆明多個城中村項目啟動前期工作，紛紛準備申請城中村專項借款，這是新一輪城改啟幕后，城改風向變化的重要信號。
今年7月，國務(wù)院常務(wù)會議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（下稱《指導意見》），按“七普”數(shù)據(jù)，昆明亦在特大城市之列，根據(jù)住建部門消息，昆明已在積極申報城中村改造項目。
新一輪城改萬億級的規(guī)模，對經(jīng)濟的拉動堪比棚改。因此，城中村改造被認為是可能是未來相當一段時間房地產(chǎn)復(fù)蘇與經(jīng)濟提速的引擎。
對于其中城中村改造的資金來源關(guān)鍵問題，《指導意見》提出，在城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍外，將設(shè)立城中村改造專項借款。另外住建部也提出，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。
對于改造主體，據(jù)經(jīng)濟觀察報消息，本輪城中村改造的其中一項原則是須由政府統(tǒng)籌+國企參與，部分城市還要求參與企業(yè)必須為100%國資背景。
綜合來看，新一輪城改和昆明以往常見的一二級聯(lián)動開發(fā)模式大相徑庭。
呈貢龍街村片區(qū)城中村（圖源百度全景）
此次龍街村城改擬通過申請專項借款解決資金問題，如果申請成功，意味著這個千畝城改項目可解決部分或全部資金來源問題，后續(xù)地塊有可能不再招選社會投資人，而是土地整理完之后再以凈地出讓。
前述的西山區(qū)5個城改項目情況也類似，要么是原投資人已退出，要么是雖然有投資人，但資金還需補充。
可以預(yù)見的是，繼西山區(qū)和呈貢區(qū)之后，昆明其他各區(qū)后續(xù)應(yīng)該也會推出申請專項借款的計劃。
俊發(fā)已退出沙地村城改
以往昆明的城中村改造項目投資方多為民營房企，光是俊發(fā)一家，前后參與投資的城改項目不下20個，近兩年退出的項目也不少，比如這次沙地村城改就準備另尋出路。
由于近兩年房企持續(xù)爆雷和行業(yè)下行影響，民營房企從主觀和客觀上都不具備參與城改的意愿和條件，新一輪城改恐怕只能指望國企央企了。
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