觀點網(wǎng) 加快構(gòu)建租購并舉住房制度，加大租賃住房供給，是我國住房制度改革的重要舉措，但用真金白銀支持租賃住房發(fā)展應(yīng)是第一次。

1月11日消息顯示，央行已批準一項總額高達1000億元的住房租賃團體購房貸款，以支持在8個試點城市購買商品房作為長租房源。

這些試點城市包括天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。此舉旨在推動住房租賃市場的發(fā)展，并增加長租房的供應(yīng)。

報道還指，這筆千億級住房租賃團體購房貸款的年化利率約3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等7家國有銀行。

有分析表示，如果這種模式得以推廣，將徹底改變?nèi)缃竦姆康禺a(chǎn)發(fā)展格局，去商品房化將成主流，租賃住房占比也將快速增長。

住房租賃團體購房貸款

據(jù)觀點新媒體了解，央行早在2023年2月24日至3月26日就已公開《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（簡稱“金融十七條”）向社會公開征求意見，并于2024年1月5日公示對上述公開征求意見的反饋。

其中第一條反饋就是“建議明確支持的住房租賃企業(yè)范圍”，表示已在《意見》第十六條明確金融機構(gòu)在提供融資前，需確保住房租賃企業(yè)已按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。

一位業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，此次“住房租賃團體購房貸款”的申請主體并非C端群體，而是B端企業(yè)，長達30年的貸款期限，以及低至3%的年化利率，對相關(guān)企業(yè)都具備吸引力。

如各大型公司、大廠們?yōu)榱私鉀Q員工住宿問題，就可以申請住房租賃團體購房貸款，然后再分配/出租給員工。

第二種是政府平臺，如用城投公司等申請此貸款去開發(fā)或收購住宅商品房，作為城市保障房進行出租。

另外就是商業(yè)化的長租平臺，可以通過央行這個貸款在市場上收購一大批商品房作為長租資產(chǎn)包，未來還可以做成REITs產(chǎn)品進行資金退出，將整個投資鏈條打通。

這或許也是自如去年開始加速發(fā)展集中式長租產(chǎn)品的原因之一。

很多分析還提到，除了推進租購并舉住房制度的同時，此舉更主要是可以幫助房地產(chǎn)市場消化庫存。畢竟目前銷情疲軟，一部分閑置、空置的商品住房可以通過這一手段得以盤活。

“最核心的意義是增強市場的流動性，通過發(fā)放貸款激發(fā)這些平臺參與進來，這就可以加快市場去化�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士這樣認為。

關(guān)于助力商品住房去化的分析在《意見》第五條可以找到依據(jù)，即創(chuàng)新團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品方面，對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)�；�住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團體購房貸款。

利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

有地方政府人士則表示，借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以看作是永續(xù)債，只付息、不還本，既能緩解政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當?shù)厣唐贩繋齑妗?/p>

那么，只有1000億元的住房租賃團體購房貸款，到底可以拉動多少去化呢？

拉動多少去化？

按照《意見》所示，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，而實際操作不可能都做到上限。

有金融專家從較為實際的情況出發(fā)算了這樣一筆賬——

按1000億元算，二線城市以2萬元每平米的均價新樓測算，如是五折抵押，即1000億元，可以撬動2000億元市場，對應(yīng)1000萬平方米的住宅商品房。相當于地方出一半，給政策讓銀行出杠桿，承擔一半。

他說：“1000萬平方米，8個城市，每個城市大約為125萬平米，也算是‘解當下一口渴’�！�

但8個二線城市都是1500-3000多萬平米的可售面積（存量），125萬平米還不到庫存量10%，“后面的樓市壓力還是不小”。

不過與上述業(yè)內(nèi)人士觀點一致，該金融專家預(yù)測，這些資產(chǎn)包未來也可能通過政府的“住房租賃團體”再經(jīng)過二次運作，如REITs等進行融資。

這一點在《意見》第十一條就有提及，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。

目前市場上積壓的住宅商品房是什么情況？據(jù)國家統(tǒng)計局2023年12月公布，截至11月末，全國商品房待售面積65385萬平方米，同比增長18.0%。其中，住宅待售面積增長20.4%。

2023年由于房地產(chǎn)市場整體低迷，僅以國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)就可以看出，不少城市住宅商品房庫存量正在增加。

另一方面，通過對比各城市每月住宅去化情況，或許可以從側(cè)面觀察這些貸款均攤后可以拉動的去化情況。

以2023年1-11月去化情況看，8個試點城市中，天津住宅商品房每月去化面積約92萬平方米、成都約132萬平方米、青島超91萬平方米、重慶大約101萬平方米、福州約68萬平方米、長春約38萬平方米、鄭州約58萬平方米、濟南約70萬平方米。意即每個城市125萬平方米分別可以拉動天津全年去化約11%、拉動成都全年去化約8%、青島的11.5%、重慶的10%、福州的15%、長春的27%、鄭州的18%、濟南的15%。

但這只是理論數(shù)據(jù)，因為有消息透露，千億“住房租賃團體購房貸款”并非定額分配給8個試點城市，而是“先到先得”，依據(jù)項目條件進行評估，原則上成熟一個項目就批一個。

報道還援引地方政府人士透露，從2023年3月開始，8個試點城市已著手尋找合適的房源并上報，試點城市之間要比速度。

無論每個城市實際獲得的貸款金額是多少，總歸是對當?shù)氐淖≌�商品房起到積極的拉動作用。

數(shù)據(jù)顯示，2023年地方政府化債進程加速，僅用于還債而發(fā)行的特殊再融資債券發(fā)行規(guī)模就達到了1.39萬億元。有分析認為，通過此次“住房租賃團體購房貸款”政策，試點城市能通過城投平臺融到錢，緩解現(xiàn)金流。

另外，近幾年房企拿地熱情不高的情況下，不少城投公司出手托底，手里積壓大量商品住宅土地也亟待流入市場。住房租賃團貸一經(jīng)落地，無論是地方政府及相關(guān)平臺，還是房企及長租平臺，都可從中獲益。

另有觀點認為，更重要的是，這種模式可以給實體經(jīng)濟注入更多資金，因為房地產(chǎn)市場上下游產(chǎn)業(yè)鏈條極長，上游涉及水泥建材，下游涉及家電裝修，還有衍生的中介服務(wù)、物業(yè)管理等等。

“可以說，盤活房地產(chǎn)市場對各行各業(yè)都有不小的好處。如果成功推廣，其意義是很大的�！币晃坏禺a(chǎn)資深人士這樣說。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

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