觀點(diǎn)網(wǎng) 代建依然是房地產(chǎn)熱門的發(fā)展方向，這背后既與市場下行不少參與主體釋放代建需求有關(guān)，也與代建業(yè)務(wù)自身低負(fù)債、高收益和抗周期的特性有關(guān)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如今入局代建的房地產(chǎn)企業(yè)已有近百家，相繼發(fā)展出自己的代建平臺，并對外承接商業(yè)、政府等類型物業(yè)。
但代建公司之間的合作，仍是較少發(fā)生的情況。
3月14日消息，金科開發(fā)管理發(fā)展集團(tuán)（下稱金科開管）宣布與綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)（下稱綠城管理）簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
雙方約定，將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，圍繞代建業(yè)務(wù)在品牌、資源、資金、渠道等方面開展深層次合作。
金科開管是金科股份旗下負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)的平臺公司，2022年代建儲備建面約600萬平方米，代建項(xiàng)目銷售逾49億元，至2023年上半年僅有2.77億元。
綠城管理則是代建賽道的龍頭，去年實(shí)現(xiàn)的銷售額達(dá)到1068億元。
這樣的體量差距，疊加大股東金科股份正推進(jìn)破產(chǎn)重整的背景因素，很容易令人猜測，金科開管引入綠城管理便是為了減小代建業(yè)務(wù)發(fā)展阻力。
就在一星期前，金科開管才剛與中鐵置業(yè)西北公司簽訂了另一份合作協(xié)議。
不過，接近金科的人士向觀點(diǎn)新媒體否認(rèn)了此番合作與金科重整有關(guān)的猜測，同時表示兩家企業(yè)合作主要涉及未來新拓的代建項(xiàng)目，并認(rèn)為合作是民企之間相互補(bǔ)強(qiáng)的舉動。
金科加減法
觀點(diǎn)新媒體了解到，金科股份在官微發(fā)布最新合作動態(tài)時延續(xù)了過往的務(wù)虛表述，除了提及將圍繞代建業(yè)務(wù)在品牌、資源、資金、渠道等方面開展深層次合作，還列舉了出席簽約儀式的高層人員。
其中包括，綠城管理副總裁程敏，金科股份高級副總裁兼西南大區(qū)董事長喻林強(qiáng)，金科開管集團(tuán)總裁譚霖等人。在綠城管理官網(wǎng)的管理團(tuán)隊(duì)介紹中，程敏位列行政總裁王俊峰、執(zhí)行總裁林三九、副總裁傅鵬之后。
綠城管理相關(guān)人士并未就合作事宜回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體，有接近金科的人士則表示，金科開管與綠城管理合作并不涉及金科已有的代建項(xiàng)目，“目前市場還沒回升，兩家民營企業(yè)（合作）肯定是相互補(bǔ)強(qiáng)。”
至于未來合作的分工等內(nèi)容，上述人士表示，尚未到落實(shí)的階段，還未確定相關(guān)細(xì)節(jié)。
金科股份發(fā)展代建業(yè)務(wù)與2016年提出的從“地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“美好生活服務(wù)商”密切關(guān)聯(lián)，2017年該公司宣布涉足代建，整合內(nèi)外部社會資源，并結(jié)合20余年民生開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將業(yè)務(wù)擴(kuò)大。
具體而言，金科代建主要為委托方提供前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營造、銷售交付、融資管理等全流程服務(wù)，業(yè)務(wù)類型涵蓋商業(yè)代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務(wù)等。其中，該公司還曾聯(lián)合東方資產(chǎn)、民生信托等機(jī)構(gòu)，介入并盤活上海、廣東、重慶、湖南7個不良資產(chǎn)項(xiàng)目。
典型案例，2022年6月，由金科代建的上�？禈蝽�(xiàng)目首期復(fù)工實(shí)現(xiàn)預(yù)售貨值40億元，開盤當(dāng)天銷售33億元。至2022年底，代建業(yè)務(wù)累計(jì)簽約項(xiàng)目近30個，年內(nèi)新增代建儲備建面約82萬平方米，代建儲備建面約600萬平方米，儲備貨值約500億元，其中一二線城市項(xiàng)目占52%。
進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)市場低迷，金科股份上半年分別錄得銷售額175億元，代建項(xiàng)目2.77億元，同比下降58%、93%；上半年該公司也僅新增1個代建項(xiàng)目，儲備面積約234畝。
與之相對應(yīng)，從2023年底開始，“金科開管”逐漸成為金科對外合作代建業(yè)務(wù)的主體。去年12月，北京世紀(jì)金源集團(tuán)騰云華力平臺與金科開管訂立合作；今年3月8日，金科開管與中鐵置業(yè)西北公司簽訂合作。
其中，騰云華力是世紀(jì)金源打造的代建平臺，主營業(yè)務(wù)便是商業(yè)代建、政府代建、資本代建及片區(qū)開發(fā)等。
這意味著，金科開管與第三方代建平臺合作并非首例，綠城管理或許只是其降低發(fā)展阻力的另一個重要牽手對象。
引入者綠城管理
在工商信息平臺上，觀點(diǎn)新媒體并未搜索到金科開管相關(guān)注冊內(nèi)容。
金科股份對外推廣時，將金科開管的業(yè)務(wù)范圍概括為“地產(chǎn)主業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)、智慧服務(wù)”，這與2022年以前的表述已有很大不同。
金科開管對于最新的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模也鮮有披露，相比之下，綠城管理則顯得高調(diào)不少。
2023年上半年，綠城管理錄得營業(yè)額15.49億元，歸母凈利潤4.74億元，同比分別增長23%、31%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年新高；期內(nèi)，新拓代建項(xiàng)目1730萬平方米，同比增長30.6%，合約總建面增加至1.14億平方米。
去年全年，綠城管理實(shí)現(xiàn)合同銷售額1068億元，同比增長22%；新拓代建項(xiàng)目合約總建面3528萬平方米，新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估103.7億元，同比分別增長25%、20.5%。
上述業(yè)績數(shù)據(jù)與外界對房地產(chǎn)低迷的印象有所出入，在去年中期業(yè)績會上，綠城管理董事局主席李軍曾作出解釋。
他認(rèn)為，頭部房企在往一線和核心城市集中，給綠管提供了在二三線發(fā)展機(jī)會，因而銷售壓力不大；綠城做代建對客戶的信任度有很大提升，從而對項(xiàng)目銷售去化速度、議價(jià)等方面產(chǎn)生較大影響；綠管應(yīng)對紓困項(xiàng)目，還有管控和操盤能力上的優(yōu)勢。
上述競爭力優(yōu)勢給代建項(xiàng)目帶來的效應(yīng)，或許正是金科開管所需要的。
按照2022年年報(bào)表述，當(dāng)時簽約代建項(xiàng)目的城市主要包括重慶、上海、深圳、南京、無錫、長沙、徐州、鄭州、大連等城市，有相當(dāng)部分屬于二三線城市范疇，存在一定的去化壓力。
同時還需要考慮金科自身債務(wù)違約及破產(chǎn)重整等情況，給金科開管繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)所造成的無形壓力。至少在將“金科”品牌輸出到第三方項(xiàng)目時，會制造一定的阻力。
就目前而言，金科股份在輕資產(chǎn)拓展時仍保持了相對積極的勢頭，包括金科產(chǎn)商平臺今年已獲得包括綿陽朝陽廠全周期商業(yè)運(yùn)營服務(wù)等5個項(xiàng)目，金科開管3月也與中鐵置業(yè)西北公司簽訂合作。
這說明金科仍能展現(xiàn)管控和操盤的能力，但要繼續(xù)擴(kuò)大并保持代建項(xiàng)目未來順利去化，綠城管理或許就是強(qiáng)有力的援軍。
當(dāng)下的房地產(chǎn)下行時期，地方城投和金融機(jī)構(gòu)逐漸成為市場主體釋放商業(yè)代建需求，同時城市更新、保租房政策釋放政府代建需求，這是代建行業(yè)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，綠城管理新拓面積中，政府、國有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)79.9%。
根據(jù)綠城管理披露，去年整體完成116個項(xiàng)目交付，交付面積1607萬平方米；同時聯(lián)合華融資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)，落地不良紓困項(xiàng)目建面逾1000萬平方米。
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