五、昆明城市綜合體
昆明目前大型城市綜合體較少，已經運營的有1個，是位于北市區(qū)的北辰財富中心，在售的有2個城市綜合體，一個是位于中心區(qū)的順城，一個是北市區(qū)的和諧世紀。處于形象期的有2個，一個是欣都龍城，一個是蓮花池綜合體。但隨著昆明大規(guī)模實施的舊城改造。昆明城市綜合體將會越來越多。

昆明的舊城改造帶動了城市綜合體的誕生。目前在售和形象期的城市綜合體，其綜合體磨合和核心店根據其項目規(guī)劃不一，順城是傳統商業(yè)基礎上改造的，以商業(yè)為核心，和諧世紀以住宅為核心，欣都龍城以寫字樓為核心。
城市綜合體是城市表情的晴雨表，是直接和當地GDP相關的，目前昆明的經濟水平在省會城市的排行位居26位，而且由于今年受到整個經濟形勢的影響，GDP的增長會放緩，因此在昆明的城市綜合體中，比較科學的比例應該是寫字樓占3成，住宅占2成，商業(yè)占5成。

從產業(yè)結構特征上來看，昆明地處中國西南，其經濟發(fā)展相對落后，現階段對世界500強的企業(yè)吸引不大，而低端市場已經趨于飽和，所以昆明只能吸引中型企業(yè)（如礦業(yè)、保險、金融、律師、地產、廣告等），但是這部分的對寫字樓的需求量目前來說不算太大。98世博會后的大量寫字樓也到了07-08年才消化完，寫字樓市場才逐漸回暖。就寫字樓來說，最近兩年市場的需求大約為20-30萬平米，而且這部分需求主要體現在租的需求上，在目前的環(huán)境下，購買需求會被抑制，且市場需求要有1-2年的消化周期時間，集中供給可能性較小。

從商業(yè)的角度來看，隨著軌道交通和行政中心的轉移，城市副中心區(qū)域將形成，由于目前昆明的百貨型業(yè)態(tài)已趨于飽和，下一步需要著重發(fā)展精神型業(yè)態(tài)，如高級會所、娛樂文化中心以及奢侈品中心等。目前，已經初具雛形的有北市城市副中心，是以北辰財富中心為核心，1公里左右的半徑范圍，這些地方已經形成一定的集合群體。在運作這類項目時，要注意持有和銷售的比例，只考慮賣掉的就不是商業(yè)地產，謹慎運營才能讓商業(yè)氛圍聚集。

從商務角度看，位于城市核心區(qū)域或者是依賴產業(yè)形成的區(qū)域內，商務的需求自然是少不了。但目前昆明大部分酒店客源不足，住房率下降。酒店之間以惡性降價競爭為主要競爭手段。目前昆明各酒店標準間價格都比較低，酒店普遍虧損。許多酒店對硬件設施的更換比較慢，許多設施陳舊不堪，但還在用等，低值易耗品質量也得不到保證。正是如此，使昆明的酒店陷入一個矛盾，部分中高檔需求得不到滿足，而中低端市場競爭激烈，這對綜合體是否開始酒店也提出了考驗。酒店的配置要考慮到位置、交通、周邊配套，此外，商務型酒店要考慮區(qū)域內的產業(yè)及客戶人群。

此外，酒店型公寓也要依賴于商業(yè)、商務和產業(yè)結構，更多的要考慮到交通、配套、產業(yè)等關系的影響。
從城市綜合體的住宅部分看，伴隨昆明舊城改造的實施，未來一段時間內，中心區(qū)內將有大量住宅產品上市，市場競爭態(tài)勢將更加凸顯。而中心區(qū)域的住宅客戶需求有限，除回遷住戶外，考慮到都市豪宅（面積較大）和小戶型公寓（投資和商務型公寓）的比例。

總之，昆明城市綜合體的發(fā)展是城市自我更新下的城市資源的聚集與整合，這與其他城市是有區(qū)別的，且昆明CBD的形成和發(fā)展較晚，目前還僅僅是處在規(guī)劃階段，城市綜合體并沒有最先在這里體現，也許將來會在這里成熟，這是昆明的選擇。依托城市自我更新下的城市綜合體的發(fā)展，其力量偏弱，這與昆明城市、經濟的發(fā)展有關，在這種背景下，大量城市綜合體的集中出現，勢必會給寫字樓、商業(yè)和酒店帶來第二個春天，也帶來第二個冬天。這么大的體量，將來如何消化，目前的經濟和產業(yè)結構很難給予支撐，這也是昆明的選擇。