■《城中村尋商記》系列報道之二

文/李純玉

投資或投機(jī)過程中有幾種現(xiàn)象經(jīng)常會遇到，一是專家的預(yù)言或預(yù)測往往與現(xiàn)實不符，二是在很多情況下專業(yè)人士的投資反而不如非專業(yè)人士，這讓不少人非常困惑。結(jié)合城中村的商業(yè)投資來看，一是投資模式的失衡，一是投資理念的更新。

城中村改造中，開發(fā)商最頭疼的是商業(yè)（含辦公、酒店），因為它既是利潤所在，又是難點所在；最麻煩的是拆遷，因為成本難以估算；最考驗的是開發(fā)模式，因為它很大程度上決定開發(fā)的成�。蛔顡�(dān)憂的是銷售、招商和運營，因為它是經(jīng)濟(jì)效益的最終體現(xiàn)，其余的還有很多問題，在此不一一列述。如此一來，對城中村改造中的商業(yè)進(jìn)行投資，開發(fā)商與置業(yè)者雙方都要慎重考慮了。

開發(fā)商既是投資者，又是開發(fā)建設(shè)者，雖說在自己的控制范圍內(nèi)，但決策和開發(fā)的風(fēng)險也在自己手中。從開發(fā)商拿項目的角度來看，主要是投資導(dǎo)向和決策風(fēng)險；從開發(fā)建設(shè)上看，選擇合作伙伴、開發(fā)模式既存在決策風(fēng)險，又存在投資風(fēng)險。作為置業(yè)者，購買或投資投機(jī)某開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)，需要考察的不只是項目，還有開發(fā)商。

開發(fā)商：走出經(jīng)驗和盲目，看清現(xiàn)狀與伙伴

昆明成了不少開發(fā)商的訓(xùn)練場地，依仗品牌和經(jīng)濟(jì)實力想在昆明大展身手，結(jié)果跌了跟頭，這主要是外來開發(fā)商；對本土開發(fā)商而言，過于操縱市場，打破游戲規(guī)則，長此以往，終將會被規(guī)則所游戲。很多開發(fā)商和投資者沒把握好一個度，關(guān)鍵還是要在不同階段進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖晕艺{(diào)整。

針對城中村項目中的商業(yè)部分，要進(jìn)行五大突破：一要突破視野，從城市和產(chǎn)業(yè)的角度看待商業(yè)，不能簡單的從商業(yè)看待商業(yè)。如果從商業(yè)看待商業(yè)，怎么看都覺得市場空間太小，無法承載這么大的商業(yè)體量。二要突破運營，租售結(jié)合，變短線為長線，提前考慮運營，可自營也可引入專業(yè)公司合作。三要突破糧草，要做好物質(zhì)儲備到人才儲備。很多房地產(chǎn)企業(yè)忙的是賺錢，儲備更多資金之余若忽略了人才的儲備，這對企業(yè)的長期發(fā)展非常不利。四要突破模式，不能局限在普通的商業(yè)運作上，主要在于突破與策劃代理公司的合作，需整合多家企業(yè)聯(lián)合運作，不僅要看方案，還要看團(tuán)隊和執(zhí)行，策劃、招商、運營管理既要分開，又要聯(lián)合，不能各做各的，相互脫節(jié)。五要突破理念，不能唯經(jīng)驗唯主觀，很多方案看似可行，實際上卻禁不起推敲。應(yīng)該對方案進(jìn)行反推，同時，在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃發(fā)展等外圍因素上加以考慮，商業(yè)不是能夠獨立存在的。

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