配套需求中升騰的投資機會

雖談不上趨之如騖，但確實也有投資需求存在，那么，從經適房商業(yè)配套中透出的商機到底有多大？是否值得投資者關注呢？

有人說，經適房是面向中低端消費者銷售的保障性住房，該類消費人群消費層次不高，相應地注定了周邊商鋪的檔次不高，加上遠郊地區(qū)商品房商鋪投資普遍不好，這樣看來經適房商鋪貌似不值得投資。

其實不然，合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉表示，商鋪的投資既有高端商鋪的投資，亦有中低端商鋪的投資，對一個居住為主的樓盤來說，與人們日常生活密切相關的中低端消費品商鋪的投資，亦具有較高的投資價值。

另有業(yè)內專家也指出，社區(qū)商鋪到底適不適合投資主要從商情因子（商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)所吸引的主要客戶群的規(guī)模和覆蓋范圍等）、“可視性”因子（社區(qū)商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個項目的宏觀布局）、地段條件、客流量分析、周邊商業(yè)配套、覆蓋人口、客戶群質量、目前價格水平、商鋪結構情況等多方面來衡量。其中，社區(qū)商鋪的客流量主要來自社區(qū)居住人口，因此入住率的高低是評判社區(qū)商鋪的最大因素。

比起那些交付后入住率很低的高檔住宅，經適房交付后入住率自然要高得多。所以，從這一個角度來說，只要在業(yè)態(tài)上做合理的規(guī)劃，經適房商鋪的投資價值甚至將超過一般商品房商鋪的投資價值。

但是考慮到經適房的特殊性，李純玉建議針對其商鋪的投資，可以考慮長期租斷，而不是去買。長期租斷，較為靈活，投資者可以根據實際進行轉租獲取差價或干脆自己經營，因為如果是買的話，估計后期交易辦理證件等會比較麻煩。

經適房一般是成片開發(fā)，這樣一個成規(guī)模的大型居住區(qū)，注定了項目周邊的商業(yè)配套將分擔經適房小區(qū)內居住人口的部分日常生活消費，加上經適房區(qū)域在一定程度上是未來房產發(fā)展的方向，政府對周邊配套的支持力度會加大，交通等基礎設施建設力度也在增強。因此，無論是經適房本身的商業(yè)配套，還是其鄰近區(qū)域的社區(qū)商鋪，已經開始被投資者關注。

在商鋪投資中，對未來成熟度的預計是投資者考慮的主要因素。而目前在建的子君村經適房和蒜村經適房具備了未來良好發(fā)展的基礎。子君村經適房，廣福路從旁穿過，斜對面是子君村公交車場，最主要的是，該片區(qū)未來將是連接主城和呈貢新城的區(qū)域，片區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚凰獯褰涍m房，周邊住宅小區(qū)較多，教育配套齊全，7204公路將從側面經過，連通北京路和龍泉路，同時，其東北方向的北部山水新城的崛起，勢必帶動該片區(qū)的居住生活品質升值。

本刊記者在蒜村經適房項目周邊走訪時也發(fā)現，包括都市楓林、云南農大教職工住宅小區(qū)等周邊樓盤的商鋪，目前租金都不是很高，房產中介掛靠的商鋪成交也不是很好，但幾家中介都表示，蒜村經適房項目建成入住后，一定程度上將會帶動周邊商業(yè)發(fā)展。

位于都市楓林D—29號商鋪的昆明嘉立誠房地產經紀有限公司的經紀人劉鵬向記者表示，雖然目前該中介所掛靠的商鋪成交較為慘淡，但蒜村經適房建成入住后，隨著消費需求的增加，周邊商鋪的投資熱度肯定會有所提升。位于云南農大教職工小區(qū)2—1號商網榮城地產直營店的相關負責人也作了發(fā)表了同樣的看法。

對此，李純玉表示，經適房周邊商鋪投資價值的高低取決于幾個方面：周邊商鋪是什么類型的商鋪；與經適房項目有什么關系，包括之間聯系的交通方便與否，來往自由與否；同時，該經適房項目的商業(yè)是怎么規(guī)劃的，體量有多大，能否滿足得了小區(qū)內部消費需求也至關重要。

事實上，隨著時間的推移，昆明目前在建的經適房商鋪的投資價值將會逐漸凸顯，像竇先生這樣著眼于經適房小區(qū)住戶日常消費需求而尋購商鋪的投資者，將會逐漸多起來。不論是懸在出售與出租上未明出路的經適房商鋪，亦或經適房周邊以建成小區(qū)的社區(qū)商鋪，已經隨經適房交房的臨近而顯露出商機。