近日，世界第一高樓迪拜塔正式落成的新聞甚囂塵上，但其可能淪為“無人區(qū)”的消息也讓業(yè)界開始關注商用物業(yè)奢華背后的風險。連日來，記者走訪了昆明剛剛進入運營或已經(jīng)運營一段時間但還未成熟的十余個商業(yè)、寫字樓項目。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在商用物業(yè)樓盤供應量激增，部分樓盤甚至取得了不錯銷售率的情況下，昆明商用物業(yè)的招商、運營情況卻不是那么樂觀，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、運營經(jīng)驗不足等情況多少成為困擾新推商用物業(yè)樓盤的難題。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分商用物業(yè)項目已經(jīng)在招商階段有了不錯進展，成績值得肯定，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗。
現(xiàn)狀調(diào)查：商業(yè)項目運營能力急需提高
供應量大增賣得也不錯
據(jù)初步統(tǒng)計，去年以來，昆明樓市供應的商用物業(yè)樓盤有實力大學城商業(yè)中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等不下20個新盤、次新盤面市或進入運營階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場共推出19個商業(yè)樓盤，新增商鋪供應量為2739套�？傮w來說，去年以來，昆明商用物業(yè)的供應量非常之大。而據(jù)了解，隨著城中村改造的不斷推進，更多商業(yè)經(jīng)過改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應體量仍會大幅提升。
巨大的供應量對應的是不錯的銷售率。由于去年樓市行情的絕地反擊，作為重要投資型產(chǎn)品的商用物業(yè)也成為一些投資客眼中的“香餑餑”，中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、順新時代、財富一號等多個樓盤銷售或出租情況都很不錯，實力大學城商業(yè)中心400余套商鋪甚至開盤當日即售罄。
招商初顯成效運營尚需時日
“目前，昆明很多商用物業(yè)項目還沒有進入實質(zhì)性的運營階段�！崩ッ骼砉ご髮W建筑工程學院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈表示，順城、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風情·第壹城等進入前期招商階段或者剛剛進入運營的樓盤，由于有地段或政府支撐等優(yōu)勢，前期的招商效果還不錯，未來的運營情況將會朝什么方向發(fā)展，則很難預料。
業(yè)內(nèi)人士也表示，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、運營經(jīng)驗不足等問題，一直困擾著昆明商用物業(yè)市場。
“運營情況如何至少還需要一兩年的時間才能顯現(xiàn)�！痹颇霞蓮V福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總經(jīng)理丁夙介紹，商用物業(yè)的運營對開發(fā)商的資金實力、資源整合能力、人力資源儲備、規(guī)劃設計等方面的要求都比較高，是對開發(fā)商或運營單位綜合實力的考量。目前，昆明的商用物業(yè)市場總體來說并不成熟。
記者在位于彩云北路的新螺螄灣踩盤時注意到，在項目前期的大力宣傳以及周邊新螺螄灣公交樞紐站運營等利好的刺激下，目前新螺螄灣的人氣已經(jīng)得到大力提升，餐飲、貨運等配套服務也在不斷豐富。但在對商戶的采訪中，記者了解到，位于三、四層等較高樓層的商鋪生意仍沒有太大起色，商氣還需要一段時間的培養(yǎng)。在順城、昆明老街等也已經(jīng)進入運營階段的商業(yè)樓盤，記者也注意到，前來熟悉新環(huán)境的消費者不少，但真正出手購物的消費者并不多。此外，一些前期定位不準、招商不力的商用物業(yè)項目，更仍在生死線上掙扎。
商氣的不斷培養(yǎng)以及后續(xù)長期的運營將繼續(xù)考驗昆明業(yè)界的智慧。丁夙建議，在后期運營過程中，開發(fā)商或運營單位能加強與商戶之間的溝通，共同解決運營中可能遇到的各種問題，共同承擔運營過程中的壓力。
價格走勢：去年寫字樓漲幅最大9%
價格總體上行是去年昆明商業(yè)物業(yè)市場的一大特點。來自風之鈴房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年全年昆明一手寫字樓的價格較為平穩(wěn)，售價在7000元/平方米上下浮動，最高出現(xiàn)在去年的5月，均價達到了7500.26元/平方米。與價格最低的1月份相比，漲幅約為9%。一手商鋪的發(fā)售均價則在15000元/平方米以上，最高達到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均價相比，漲幅約為5%。去年商鋪的價格波動較為明顯。
具體來看商業(yè)市場。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年商鋪每平方米的銷售價格大概在7000-60000元的范圍內(nèi)。在社區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、專業(yè)市場以及綜合商業(yè)四種商業(yè)業(yè)態(tài)中，主題商業(yè)與綜合商業(yè)的價格偏高。以12月份為例，主題商業(yè)價格為2.8萬元/平方米，綜合商業(yè)價格更高為3.19萬元/平方米。
在租金方面，去年新推的寫字樓和商鋪的租金均有一定程度的上浮，特別是區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套高端的物業(yè)。以俊發(fā)中心和順城雙塔為例，周邊一些寫字樓每平方米的租金價格僅在幾十甚至十幾元，而它們的租金水平均在100元/平方米以上。
針對去年商用物業(yè)價格的整體上行，至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，去年整體市場行情好，商用物業(yè)又具有不錯的投資價值，由此促成了去年新增商用物業(yè)項目銷售的火爆，不少商業(yè)樓盤一經(jīng)推出即售罄，也帶來了價格的上漲。也有業(yè)內(nèi)人士進一步指出，去年商用物業(yè)價格的水平仍有待經(jīng)受市場的考驗，一些脫離了實際市場價格的項目，可能因為價格虛高，而面臨有價無市的尷尬。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論