2011年1月18日，房地產(chǎn)“限購(gòu)令”落地昆明。2014年8月11日，昆明正式宣布取消限購(gòu)令。過(guò)去的三年半時(shí)間里，昆明住宅商品房市場(chǎng)貼上了鮮明的“限購(gòu)”標(biāo)簽。
猶記得，2011年初的昆明住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，而今年7月，昆明住宅均價(jià)雖已比四年前高出千余元至8300元/平方米，但預(yù)售存量可供昆明樓市消化19個(gè)月的背景下，卻讓部分開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，并呼喚“限購(gòu)”松綁。
終于，昆版“限購(gòu)令”取消了，但歡呼聲并沒(méi)有出現(xiàn)，無(wú)論置業(yè)者還是開(kāi)發(fā)商都在觀望，試圖摸清限購(gòu)?fù)顺龊蠡貧w市場(chǎng)的樓市走向。
2011年重挫
量?jī)r(jià)齊升時(shí)“限購(gòu)令”突襲
2011年1月初，正為換房奔走的朱磊接到了置業(yè)顧問(wèn)的電話，被告知盡快到售樓部確定房源并完成簽約事宜，原因是昆明即將限購(gòu)。
“結(jié)婚前我們夫婦各有一套小面積住房，看著孩子漸漸大了，想換套大房子�！敝炖趯�(duì)記者說(shuō)，由于已經(jīng)有了中意房源，在置業(yè)顧問(wèn)的催促下，他半信半疑地在1月15日辦理了購(gòu)房手續(xù)。三天后，昆明限購(gòu)令果然突然落地，成為全國(guó)第21個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的城市。
剛剛跨過(guò)限購(gòu)門(mén)檻的朱磊倍感慶幸，很多置業(yè)者卻沒(méi)有這般幸運(yùn)，紛紛被突如其來(lái)的限購(gòu)令限制住購(gòu)房資格。按照當(dāng)時(shí)的昆版“限購(gòu)令”，其中明確昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購(gòu)房家庭在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。
對(duì)于限購(gòu)令的出臺(tái)，分析認(rèn)為最大的誘因是步步高升的昆明房?jī)r(jià)。因?yàn)樽?010年4月以來(lái)，頻繁的國(guó)家宏觀調(diào)控之下，昆明樓市卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域特性，成交量表現(xiàn)穩(wěn)定甚至部分月份大幅攀升，房?jī)r(jià)則一直堅(jiān)挺。
購(gòu)房者觀望房?jī)r(jià)漸低頭
由于限購(gòu)令的出臺(tái)，2011年成為對(duì)于昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言絕對(duì)不同尋常的一年。限購(gòu)的嚴(yán)格執(zhí)行將大量具備購(gòu)房能力的置業(yè)者排除在有效需求之外，住宅投資行為受到遏制的同時(shí)也波及改善性需求，以家庭貸款記錄為衡量依據(jù)的“限貸”則大大抬高置業(yè)門(mén)檻，包括首次置業(yè)者在內(nèi)的首付比例大幅提高，按揭利率也一路上調(diào)，購(gòu)房者觀望之風(fēng)甚重，開(kāi)發(fā)商入市積極性也一度遇冷。
在這樣的形勢(shì)下，商品房市場(chǎng)的年度成交量出現(xiàn)明顯下滑，房?jī)r(jià)也在一片“限”調(diào)中低下了頭。
從數(shù)據(jù)上看，2011年，昆明累計(jì)成交74523套商品房，成交面積640萬(wàn)平方米，月成交均為四五千套，這與2010年74934套的成交數(shù)據(jù)相比呈現(xiàn)明顯下滑。
除了成交量，房?jī)r(jià)無(wú)疑也是這一年變化的關(guān)鍵。從2011年8月6日濱江俊園二期高調(diào)宣布順勢(shì)讓利20%開(kāi)始，本土樓市開(kāi)始以各種暗降、內(nèi)部團(tuán)購(gòu)等形式使得房?jī)r(jià)有所松動(dòng)。
對(duì)于昆明樓市而言，從2003年開(kāi)始，房?jī)r(jià)就一直保持著一路上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，尤其在2009年達(dá)到快速上漲期。商品房均價(jià)從2003年的3785元/平方米一度上漲到2010年超過(guò)6400元/平方米，價(jià)格幾近翻番。但限購(gòu)令下發(fā)的2011年，房?jī)r(jià)為7086元，漲幅明顯縮小。
最終，2011年的昆明樓市，在7年來(lái)一路高歌的盛景中遭受限購(gòu)一記重拳。
數(shù)據(jù)庫(kù)
2011年，昆明土地成交面積30745.3畝，商品房均價(jià)為7086元/平方米，漲幅明顯縮小。
2012年過(guò)冬
調(diào)控政策不斷房企以價(jià)跑量
伴隨限購(gòu)的持續(xù)，加之調(diào)控的深入，2012年的昆明樓市受當(dāng)年全國(guó)市場(chǎng)影響較深。
全國(guó)范圍內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“調(diào)控”的聲音從未休止，這一年也被稱為“政策年”：央行降息、公積金調(diào)整、房產(chǎn)稅擴(kuò)圍……各種樓市政策紛至沓來(lái)，與此同時(shí)，一種因限購(gòu)而糾結(jié)的情緒正在置業(yè)者之間蔓延。
對(duì)于購(gòu)房者而言，接二連三的調(diào)控讓購(gòu)房者看得“像霧像雨又像風(fēng)”，猶如站在十字路口的哈姆雷特萬(wàn)般矛盾：買(mǎi)，還是不買(mǎi)，這是一個(gè)很難思考清楚的問(wèn)題。
悲觀情緒蔓延，導(dǎo)致2012年上半年樓市成交表現(xiàn)在傳統(tǒng)的“金三銀四”中很不給力。在購(gòu)房者觀望和資金重壓之下，部分房企下半年開(kāi)始采取以價(jià)跑量的方式，以求度過(guò)樓市的“冬天”。
樓市降中有升一線房企搶灘
開(kāi)發(fā)商的韌勁與促銷(xiāo)力度加上剛需購(gòu)買(mǎi)力的不斷釋放終于有了回應(yīng)。下半年開(kāi)始，昆明樓市逐漸回暖，尤其是在年底，成交量與成交面積更是雙雙走高。如果說(shuō)2012年是中國(guó)樓市痛苦的一年，那么這一年的昆明樓市則是充滿跌宕與考驗(yàn)，從數(shù)據(jù)就可見(jiàn)一斑：2012年，昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交各類(lèi)商品房8.22萬(wàn)套，成交面積721.28萬(wàn)平方米，同比2011年分別增長(zhǎng)10.42%和15.65%。全年樓市成交量雖然跌宕，同比往年卻小有增幅。
再看土地市場(chǎng)，同樣具有跌宕起伏的戲劇性。2012年，昆明主城及呈貢新區(qū)總供地量18161.67畝，成交量16137.28畝，成交金額390.6912億元，成交均價(jià)242.1萬(wàn)元/畝，流拍量2024畝。整體看來(lái)，供地量同比下降48.88%，成交量同比下降46.88%，成交金額同比下降37.69%，成交均價(jià)同比上漲20%。
不得不提的是，2012年國(guó)內(nèi)一線房企大佬紛紛進(jìn)駐拿地、搶灘昆明樓市，讓處于悲觀期的購(gòu)房者看到曙光，對(duì)昆明市場(chǎng)重拾信心并且入市，這也是下半年樓市逐漸回暖的原因。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門(mén)評(píng)論