2024年昆明房地產(chǎn)市場樓盤銷售排行榜出來了，各個(gè)項(xiàng)目賣得都不算很好，銷冠龍湖山海原著也才賣了13.7億，上10億的樓盤只有4個(gè)，而2023年的銷冠樓盤華發(fā)書香云海，銷售額還有17.29億，排名前十的樓盤銷售金額全部超過10億。
如果和昆明房地產(chǎn)市場巔峰的2020年相比，那更是天差地遠(yuǎn)，那一年的銷冠樓盤是俊發(fā)彩云城辰灣，銷售額高達(dá)61.2億，比去年銷售金額排名前五的樓盤加起來還要多。當(dāng)年排名第30位的綠地國際健康城（銷售額15.66億），放到去年也能輕松奪冠。
2024年昆明主城樓盤銷售排行榜（數(shù)據(jù)、制圖：克而瑞）
雖然龍湖山海原著的銷售額無法和前些年相比，但能夠奪冠卻不是個(gè)偶然現(xiàn)象。
山海原著2021年就開盤了，前期地塊早已交付入住，去年在售的其實(shí)是后期的高層地塊，龍湖為了和最早的洋房疊墅、合院相區(qū)別，本來是單獨(dú)取了案名，比如御景、紫宸、攬境、上宸等，但實(shí)際上都是原來西南海的地塊，所以統(tǒng)計(jì)時(shí)仍舊只算山海原著一個(gè)項(xiàng)目。
后期地塊的產(chǎn)品不太一樣，可是定位也都是高端改善型產(chǎn)品，價(jià)格去年有下調(diào)，但總體不算便宜。
作為一個(gè)走高端路線的精品改善型項(xiàng)目，居然成為昆明的年度銷冠樓盤，是一件很不尋常的事情。因?yàn)橥昀ッ鞣康禺a(chǎn)市場上銷售奪冠的項(xiàng)目大多是價(jià)格相對實(shí)惠，主打配套的剛需、剛改類樓盤，比如2023年和2022年的銷冠都是是華發(fā)書香云海；2021年排名前三的項(xiàng)目俊發(fā)城、俊發(fā)彩云城、俊發(fā)觀云海，都是走平價(jià)路線的大眾盤；2020年的銷冠樓盤彩云城辰灣更是如此。
去年，書香云海、雙河灣等前幾年賣得很好的大眾盤其實(shí)也還在賣，但不僅賣不過山海原著，連價(jià)格比山海原著更高的保利天珺也賣不過。保利天珺如今的成交均價(jià)超過1.8萬/平米，屬于當(dāng)下價(jià)格最高的項(xiàng)目之一，能夠成為去年的銷售亞軍樓盤，的確很讓人吃驚。
事實(shí)上去年銷售額排名前十的樓盤中，三分之二是價(jià)格比較高的改善型項(xiàng)目，就連排名第六的萬科城，尾盤的價(jià)格相對也不算便宜，已經(jīng)基本上屬于改善型客戶才會考慮的項(xiàng)目。
前十之后的項(xiàng)目中價(jià)格相對比較高改善型樓盤也差不多占了一半，而且排名還都比較靠前，像美的北京路9號、山海灣8號、金茂府就分別占據(jù)了十一到十三的位置。
龍湖山海原著成為2024年銷冠樓盤不是個(gè)偶然現(xiàn)象
其實(shí)類似現(xiàn)象2023年就出現(xiàn)了，當(dāng)年銷售額排名前十的樓盤中，超過一半也都是精品改善型項(xiàng)目，只不過銷冠被書香云海奪得。和房地產(chǎn)市場紅火的2020年前后相比，TOP20項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)有了比較明顯的區(qū)別，當(dāng)時(shí)最風(fēng)光的是主打剛需的樓盤。
這種變化說明了兩個(gè)問題，首先是剛需沒以前那么“剛”了。剛需項(xiàng)目的購買群體比較年輕，購房動機(jī)以工作、結(jié)婚、小孩上學(xué)為主，一直是房地產(chǎn)市場上最主要的購房人群，可是如今這個(gè)群體不僅絕對數(shù)量在下降，更主要的是購買力受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，去年有了比較明顯的下滑。
另外，由于購買力下降，部分剛需人群轉(zhuǎn)向購買更具價(jià)格優(yōu)勢的二手房，畢竟剛需買房首先要解決的是“有房住”，其次才考慮“住得好”。這也就導(dǎo)致市場上的剛需新盤，除非價(jià)格特別有優(yōu)勢，配套上沒有短板，尤其是附帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位，否則還真不一定競爭得過選擇余地更大的二手房。
剛需大盤曾經(jīng)是昆明房地產(chǎn)市場上的長期王者
其次，去年昆明市場上的改善性購房需求相對比較強(qiáng)勁，也即“改善真的在改”。反映在銷售上，就是山海原著、保利天珺、華潤中心、鳳起蘭庭、北京路9號、山海灣8號等改善型樓盤的集體亮眼表現(xiàn)。
難道經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，消費(fèi)降級對改善型購房沒有影響嗎？影響當(dāng)然也還是有的，可是市場環(huán)境再差，改善的需求仍舊客觀存在，而且和我國剛需購房人群絕對數(shù)量逐年下降不同，隨著建筑老化，住宅迭代，潛在換房人群其實(shí)是在逐年擴(kuò)大。如今房價(jià)下跌，規(guī)劃條件放寬，第四代住宅涌現(xiàn)，進(jìn)一步激發(fā)了改善需求。
用一家房地產(chǎn)企業(yè)老總的話來說，以前房價(jià)高，有的人想換房但只能買得起普通住宅，干脆就不換了。如今價(jià)格下來了，同樣的價(jià)格居然可以買到大平層，有這方面需求又具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，一定不會放過如今難得的購房時(shí)機(jī)。
而且和剛需面臨二手房爭奪不同，改善型需求相對不太愿意買二手房。這個(gè)道理其實(shí)也很簡單——都決定換套好一點(diǎn)的房子了，如果不是特殊理由，誰愿意買二手房呢？
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