主持人：謝謝你們。祝賀所有的獲獎(jiǎng)單位和選手，非常感謝大家為綠色人居作出的貢獻(xiàn)。接下來繼續(xù)演講，接下來邀請中國全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生女士，有請。
聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，各界的朋友們大家上午好！經(jīng)過前面重量級的演講嘉賓之后，經(jīng)過頒獎(jiǎng)，進(jìn)入到更加務(wù)實(shí)的板塊，根據(jù)組委會(huì)要求，請我來講一下關(guān)于轉(zhuǎn)型。今年剛剛開過APEC會(huì)議，在會(huì)上給我最深的會(huì)就是習(xí)大大講的概念，和今天的會(huì)有關(guān)系。改革才會(huì)發(fā)展，創(chuàng)新才會(huì)進(jìn)步。改革和發(fā)展，改革和創(chuàng)新，加到一起就是勝出。這一點(diǎn)切了我們今天的主題—轉(zhuǎn)型。機(jī)會(huì)不管對一個(gè)國家、企業(yè)、行業(yè)、甚至對個(gè)人來說。都是留給改革和創(chuàng)新的人。而不是留給因循守舊的人。中國房地產(chǎn)走到了今天，正好出在這樣一個(gè)歷史的節(jié)點(diǎn)，需要改革，也需要?jiǎng)?chuàng)新，這樣才能勝出。
首先說一下當(dāng)前的形勢，今天下午還有房地產(chǎn)的板塊，有很多是房地產(chǎn)業(yè)界的朋友。當(dāng)前的市場是怎么樣的情況，應(yīng)該用一句話說，現(xiàn)在房地產(chǎn)的形勢，嚴(yán)峻程度，堪比2008年現(xiàn)在所處的水平和那時(shí)候一樣，今年的情況開始從高位下調(diào)到負(fù)增長階段，現(xiàn)在出臺(tái)了對房地產(chǎn)利好的刺激政策，可以說負(fù)增長的幅度開始縮小。在今天凌晨發(fā)布了10月份的數(shù)據(jù)，我大概看了一下，負(fù)增長的速度開始縮小。政策起了作用，我們有希望軟著陸，這是APEC期間，我們商會(huì)和美國助力國務(wù)卿有一次關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)談，他曾經(jīng)問我，你認(rèn)為中國房地產(chǎn)的泡沫，目前怎樣？這個(gè)問題，不管是美國關(guān)系，從國務(wù)卿角度關(guān)心，全世界關(guān)心，中國的房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)破裂，當(dāng)時(shí)我們在座得有些房地產(chǎn)的企業(yè)家都認(rèn)為不會(huì)，中國房地產(chǎn)還怎么怎么樣。我聽了以后，我說了一句，在外界來看可能中國房地產(chǎn)今年是一個(gè)泡沫破滅的過程中，但是在中國來說，是我們房地產(chǎn)軟著陸的一年，能不能軟著陸，看我們今后的一個(gè)月和明年的1、2季度。這里面體現(xiàn)了一些特點(diǎn)，就是我們城市和城市之間，地區(qū)和地區(qū)之間，企業(yè)之間的差距空間的拉。
中國全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生女士
今年和往年不一樣，差異化非常大。但是有一點(diǎn)是一樣的就是錢緊，我剛才在座位上搜了一下數(shù)據(jù)，凌晨公布的數(shù)據(jù)還更加體現(xiàn)到房地產(chǎn)到位資金回籠增幅比上個(gè)月小，進(jìn)入到1位素增長，所以資金緊張沒有緩解。庫存壓力大，但是開是去庫存的速度在增加，負(fù)增長在縮小�？偠灾w現(xiàn)了軟著陸。限購、限貸、限售等等，房地產(chǎn)是類金融的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)問什么樣的政策能使房地產(chǎn)能夠在短時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)他的變化，業(yè)界的很多專家、朋友，這個(gè)不用問就是供需關(guān)系，供給加大價(jià)格回調(diào)，我覺得這個(gè)不錯(cuò)，但是如果一個(gè)月之內(nèi)見效，絕對不是土地放量，施工面積放大，絕對不是。一個(gè)月之內(nèi)見效，一定是貨幣政策。這個(gè)是非常清楚的。果然就是9月30號(hào)出臺(tái)了以貨幣政策為中心的定向刺激，10月份發(fā)生了很大的變化。
剛才莫爭春博士講的大數(shù)據(jù)，我對這個(gè)問題非常同意，2014年有兩件事情，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)思維，大數(shù)據(jù)是互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)中非常重要的一環(huán)，誰抓住了就能勝出。另外一個(gè)，就是我們通過APEC釋放出來的改革和創(chuàng)新。第一個(gè)數(shù)據(jù)我們可以看到，為什么我說不亞于2008年的低點(diǎn)，現(xiàn)在的低點(diǎn)實(shí)際上比2008年要低，這次是定向的微刺激，不會(huì)對房地產(chǎn)大量的放水，所以不會(huì)有大幅度增長�，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度、三個(gè)季度進(jìn)入負(fù)增長。我們在看為什么這次對房地產(chǎn)來說是一個(gè)定向的不弱的刺激，關(guān)鍵問題就是，我們的第一駕馬車固定資產(chǎn)投資下降，到10月份，我看了數(shù)據(jù)14多，房地產(chǎn)9月份投資也在下降，10月份仍然是在下降，所以因?yàn)槲覀儗潭ㄙY產(chǎn)投資第一架馬車形成了負(fù)拉動(dòng)，今年GDP的7.5將會(huì)不保，所以9月份會(huì)出題一些政策。第二房價(jià)同比漲幅，今年按照從1季度跌以后一直在降。新建城市的價(jià)格指數(shù)，環(huán)比在跌，同同北京、上海、深圳有一些漲幅。我看了一下，因?yàn)閲医y(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)不說具體漲幅，他只說那些城市漲，那些降，這個(gè)數(shù)據(jù)是華爾街日報(bào)做的，從同比和環(huán)比都在跌，環(huán)比已經(jīng)進(jìn)行負(fù)值好幾個(gè)月的。
所以全世界就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)中國房地產(chǎn)會(huì)不崩盤，主要是講房價(jià)下降。從我們的銷售量和銷售價(jià)來看，確實(shí)比去年低，甚至比前年低，但是10月份的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)數(shù)字有所上升，刺激政策在發(fā)生作用。但是我們是什么東西換來了中國房地產(chǎn)的量和價(jià)，止跌企穩(wěn)，銷售量和銷售額的上升，比上個(gè)月上升的原因，是價(jià)格的回調(diào)。價(jià)格現(xiàn)在是漲落部分上取得，量是可以走上去的。這里的原因是什么？房地產(chǎn)和金融有很大關(guān)系，這是一個(gè)比較專業(yè)的柱狀圖，業(yè)內(nèi)人看得懂，為什么今年房地產(chǎn)出現(xiàn)這樣的局面，實(shí)際上就是因?yàn)橐患径茹y根太緊，不放貸，而且影子銀行太厲害，造成財(cái)務(wù)成本、資金成本上升，這么情況下，在去年很好的收入的情況下，在一季度沒有收緊，之后引起了個(gè)人住房貸款下降，造成下面綠色部分，企業(yè)自籌資金上升，造成資金鏈緊張，所以這個(gè)是非常重要的事。如果說，我們的待銷面積壓頂我們喘不過來氣，該要清庫存，所以我對2015年并不樂觀，是一般庫存，因?yàn)椴豢赡茉谪泿耪呱戏潘缘拇碳�，這種情況下，我們只有慢慢去庫存以后才能企穩(wěn)回升。我預(yù)計(jì)，11月、12月，我們可能房價(jià)會(huì)企穩(wěn)、去庫存增長，銷售量上升，這個(gè)會(huì)持續(xù)到一季度，二季度以后會(huì)有一個(gè)緩慢的增長。
中國房地產(chǎn)投資的急劇下降，1—9月份還是12點(diǎn)多，并沒有抬頭，這么一個(gè)情況之下，就是說，投資不上去，你很難期待明年房地產(chǎn)有很好的年景。土地購置面積負(fù)趨，就說，大家買地，才能加大供給。銷售量、銷售額全部在負(fù)趨，去年有急跌，我當(dāng)時(shí)大聲疾呼，這樣的急跌要引起重視，更多強(qiáng)調(diào)的聲音是政府管政府，市場管市場，政府不要干預(yù)市場。一直持續(xù)到三季度。結(jié)果政府還是要管市場，因?yàn)槟阋獙χ袊慕?jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)，所以可以看出跌持續(xù)到。開發(fā)商到底差錢不差，去年增幅是25%以上，今年到了2.3，這個(gè)月好不了多少，掉到各位數(shù)，囊腫羞澀沒有錢是一個(gè)軟著陸的過程，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)絕對不會(huì)崩盤，這個(gè)行業(yè)大到不能倒。
中國全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生女士
今天的主題，怎么改革、創(chuàng)新才能勝出。這是這次習(xí)大大在會(huì)上講的，勝利處于改革和創(chuàng)新加到一起的人。房地產(chǎn)的改革和創(chuàng)新在那兒？任何一個(gè)行業(yè)存在一個(gè)微笑曲線，房地產(chǎn)的上游主要在改革，他的微笑曲線改革可以重塑行業(yè)，下游在各種各樣的創(chuàng)新。怎么講？上下游的延展空間，上游有兩個(gè)攔路虎，如果不解決，不是房地產(chǎn)不可以成出，包括城鎮(zhèn)化，很多中國的二元經(jīng)濟(jì)都沒有辦法解決。一個(gè)是地根，一個(gè)是銀根。這兩項(xiàng)改革，實(shí)際上在中國是非常關(guān)鍵的改革，現(xiàn)在正在緊鑼密鼓，但是困難重重，我也參加過很多類似的會(huì)，所以說每年都參加很多這樣的輪他，綠色人居論壇是我比較愿意談到的，因?yàn)樗浅?wù)實(shí)，也上我回憶起，剛才賴主席講的過去20年的歷程。但是中國到現(xiàn)在，如果不進(jìn)行土改，金融體制創(chuàng)新，實(shí)際上是沒有路的。改革帶來發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展期待改革。
為什么要進(jìn)行土改因?yàn)橥恋刎?cái)政現(xiàn)在已經(jīng)是中國政府不可或缺的，你說是一項(xiàng)新生事物也好，現(xiàn)狀也好，我更愿意說是改革開放20年形成的現(xiàn)狀，我們的土地收入，占本級財(cái)政的比重已經(jīng)到現(xiàn)在的4萬多億，什么東西能替代土地財(cái)政，給地方政府4萬多億的土地出讓金收入，我們強(qiáng)刺激政府拿拿出4萬億，一年土地出讓金就4萬多億，怎么可能拿其他代替呢，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅什么時(shí)候才能代替。最近關(guān)于這個(gè)爭論非常多，有的認(rèn)為這是中國必須要變，有的認(rèn)為根本變化部分了。不管怎么說，在于土地金融，土地出讓金之后，拿了土地證之后，實(shí)際上押了多少，84城市土地抵押款7.6萬億，已經(jīng)形成中國獨(dú)特的土地金融，這一動(dòng)不得了，如果土地那么低靡，在負(fù)趨增長，土地不直線，銀行抵押怎么辦，牽扯到中國大銀行，如果你貸款的土地價(jià)格下降了怎么辦，所以最操心的，政府操心的一個(gè)是房地產(chǎn)投資不能降，第二土地不能貶值，土地貶值開發(fā)商的金融貸款平臺(tái)出現(xiàn)明顯。對房地產(chǎn)來說，一定是地價(jià)領(lǐng)跑房價(jià)，到底誰跑步快，土地不降，房價(jià)能降嗎？但是土地和房子互動(dòng)之后，造成中國獨(dú)特的房價(jià)降不下來，房價(jià)不敢降，房價(jià)急跌誰最擔(dān)心，銀行最擔(dān)心，銀行擔(dān)心以后政府最擔(dān)心，就是這么一個(gè)過程。
所以說中國房地產(chǎn)為什么不會(huì)崩盤，這是一個(gè)深層次的改革。實(shí)際上改革可以說清楚，就是土地紅利再分配，過去20年不管是70年土地使用權(quán)，然后03年招拍掛，兩次紅利第一次企業(yè)得到了，第二次政府得到了。這兩次農(nóng)民什么都沒有得到，所以存在土地紅利的再分配。這一次農(nóng)村的土地兩次失血造成了目前中國二元經(jīng)濟(jì)非常難解決的問題�，F(xiàn)在是不是應(yīng)該到了補(bǔ)血的時(shí)候，所以從十八大、四中全會(huì)，在土改領(lǐng)域爭論最多的就是農(nóng)地的同地同權(quán)同價(jià)。農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有土地在憲法上是平等的。平等的，為什么農(nóng)村不能有70年土地使用權(quán)，為什么只有變成國有土地才有呢？如果不是，就應(yīng)該賦予農(nóng)村同地同權(quán)同價(jià)，這個(gè)問題不解決，后面一連串問題解決不了，所以現(xiàn)在改革會(huì)是放巨大的紅利。
第二金融，從房地產(chǎn)商會(huì)來說，大約在2003年關(guān)注房地產(chǎn)的金融屬性�，F(xiàn)在關(guān)于金融體制有兩件事情沒法辦，一個(gè)是低利率，存款不合算，存20年100萬變成170萬，如果買房100萬變700萬，誰不存錢。人們一定會(huì)將貨幣資產(chǎn)置換為住宅資產(chǎn)。第二發(fā)票子現(xiàn)在。最近參與房地產(chǎn)金融內(nèi)部的討論多，人家說不要怪央行發(fā)票子，你發(fā)多少房價(jià)漲多少，所以吳敬璉老先生說，房價(jià)漲不漲就是貨票限價(jià)。上面是貨幣發(fā)行量M2曲線，下面是房價(jià)增長曲線完全一致。北京就是這樣，20年M2增長五倍房價(jià)增長5倍。我出口換來外匯，必須要發(fā)等量的人民幣對沖，中國出口換來美元，美元在中國不能花，必須印更多的票子，干什么？讓這些票子全進(jìn)了房地產(chǎn)，炒房，不就是這么個(gè)道理，這一次我終于想清楚，要不就買國債，要么炒房。所以買美國國債大家意見不該買，美國怎么樣怎么樣等等，好了，不買美國國債，不許炒房，中國經(jīng)濟(jì)不能過渡依賴房地產(chǎn)，想來想去，終于有一條出路，就是印票子有錢，不如做亞太的新經(jīng)濟(jì)，我們往外輸出，我們?nèi)ゾ挼�、墨西哥投�?biāo)、走絲綢之路，一路一帶，干嗎非得買美國國債，折騰房地產(chǎn)。
所以2014年是非常中的一年是改革給我們的反轉(zhuǎn)，以后不要做房地產(chǎn)，中國沒有辦法印了那么多票子只有做房地產(chǎn)，不是的，我們有新的路，我們走絲綢之路，亞太經(jīng)濟(jì)，這一次給我們的新路。我們房地產(chǎn)是不是應(yīng)該按照這個(gè)思路走，這就是改革帶來的紅利，改革帶來的發(fā)展，下一步的比較在那兒。就在這兒。所以我們對房地產(chǎn)的金融屬性要有正確的認(rèn)識(shí)，我們商會(huì)做了一件事情很符合現(xiàn)在的情況，把企業(yè)帶出去投資美國，為什么我們不能把印的M2變成美元，我還可以換成美元，為什么一定要把美元換成人民幣，我可以換成美元，投資資源的東西，所以房企走出去，今年革命會(huì)有幾百億，一季度已經(jīng)是一千億人民幣，投資美國，這不是一個(gè)小數(shù)，9號(hào)了美國助力國務(wù)卿說，他也很震驚，這么大的數(shù)字投資美國。這樣兩國的經(jīng)濟(jì)就不一樣。這里面和匯率有關(guān)系，和出口有關(guān)系，和每口推出QE有關(guān)系，所以對房地產(chǎn)的金融屬性一定要有正確的認(rèn)識(shí)。所以這一次，注意，930出的政策，出臺(tái)之前有一系列的會(huì)議全部是央行、財(cái)政部組織的，貨幣政策的變化。這一系列我們房地產(chǎn)業(yè)界會(huì)考慮到什么放松限購、住房抵押貸款利率可以0.7、0.8，但是金融界的認(rèn)識(shí)非常重視這兩個(gè)重量級的工具，這個(gè)來之不易，我們努力了十年，一直到最后一分鐘我還說，一定要“瑞此”寫進(jìn)去，把資產(chǎn)證券化寫進(jìn)去。
中國全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生女士
上游講了半天，下游創(chuàng)新帶來的進(jìn)步在那兒？第一，2014年發(fā)生了什么，年初的騰訊，年末的阿里巴巴，不可以小視，就是電商的沖擊和互聯(lián)網(wǎng)采購平臺(tái)對我們整個(gè)全行業(yè)的沖擊是非常之大�；ヂ�(lián)網(wǎng)在2014年大家都感覺得到，但是互聯(lián)網(wǎng)最重要的，不是互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品，而是互聯(lián)網(wǎng)的思維、互聯(lián)網(wǎng)的金融。如果有的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，沒有互聯(lián)網(wǎng)金融，形成不了阿里巴巴、騰需。談到互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)中，非常重要的一就是從草根開始，你的重點(diǎn)是在用戶，你的重點(diǎn)不是企業(yè)多強(qiáng)多大，企業(yè)規(guī)模要多大，可能從明年開始，很多放棄會(huì)放棄規(guī)模從客戶，正是客戶造就了阿里巴巴，他是一個(gè)C的概念。平臺(tái)的概念，今天的論壇就是一個(gè)平臺(tái)，可以把中外專家集中到這兒來，開到1000人，這是平臺(tái)的概念。還有外腦的概念，不是董事會(huì)決定什么，而是更多的是外腦，最后一個(gè)是什么技術(shù)升級。這就是創(chuàng)新會(huì)引起的進(jìn)步。第二，今天前面幾位嘉賓講的過程我很清楚，我跟他們一路走了一段，走到07、08年，后來我轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)金融方面。我們行業(yè)三件事，數(shù)據(jù)不聯(lián)，不是一個(gè)大數(shù)據(jù)概念，自己說自己的，智能化說到今天，很多人把我大到一個(gè)圈，智慧城市、智慧社區(qū)等等。綠色技術(shù)，剛才講了一大堆，還有住宅產(chǎn)業(yè)化。原來這三件事在科技口是三件事推，今天可能2014年交融，如果做綠色建筑沒有智慧沒有產(chǎn)業(yè)化，可能別人整合你，不管你多權(quán)威你不去整合別人，可能別人整合你。所以三個(gè)必須合到一起考慮問題。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圈地、開發(fā)等等，不管物管。突然發(fā)現(xiàn)彩生活出來了，他就是基于大數(shù)據(jù)時(shí)代的服務(wù)，他在香港上市香港非常炸舌。
改革帶來發(fā)展，創(chuàng)新帶來進(jìn)步，改革和創(chuàng)新帶來勝出。謝謝大家！
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