3月16日，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司在香港舉行2014年度全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。
九龍倉(cāng)副主席吳天海表示，2015年銷售目標(biāo)是人民幣220億元，與去年業(yè)績(jī)基本持平，但九龍倉(cāng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資將轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，并稱“可以看到行業(yè)毛利在下降，短期來說我們覺得內(nèi)地的住宅市場(chǎng)不是很放心�！�
2014年，九龍倉(cāng)集團(tuán)已計(jì)入投資物業(yè)重估盈余以及其它會(huì)計(jì)收益/虧損，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利較2013年增加22%至359.3億港元。
雖然九龍倉(cāng)集團(tuán)股東應(yīng)占盈利上漲超過兩成，但主要原因是投資物業(yè)價(jià)值重估盈余所致。因受到缺少非營(yíng)業(yè)收益及出售投資收益所影響，九龍倉(cāng)2014年綜合核心盈利減少7%至104.74億港元。
究其原因，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售利潤(rùn)下跌是導(dǎo)致九龍倉(cāng)核心盈利減少的重要因素。
數(shù)據(jù)顯示，九龍倉(cāng)2014年的投資物業(yè)主要盈利同比增加16%至76.24億港元，占集團(tuán)核心盈利的73%。但不同于過往年度有較高毛利的項(xiàng)目，去年發(fā)展物業(yè)盈利(包括合營(yíng)公司)下跌55%至14.74億港元。
針對(duì)九龍倉(cāng)去年業(yè)務(wù)增長(zhǎng)是否在放緩的疑問，九龍倉(cāng)副主席吳天海表示，集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)規(guī)模是做大的，只是增長(zhǎng)速度有所放緩，“租金還是有15到16%的增長(zhǎng)�！�
對(duì)內(nèi)地住宅市場(chǎng)不是很放心
但對(duì)于內(nèi)地樓市，九龍倉(cāng)的看法已經(jīng)轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。吳天海亦坦誠(chéng)，內(nèi)地銷售是較過去有所回落，“九龍倉(cāng)對(duì)內(nèi)地的投資比前幾年放緩了�！�
據(jù)九龍倉(cāng)公布，按應(yīng)占份額計(jì)算，2014年集團(tuán)合共售出150萬平方米物業(yè)，銷售所得為215億元，截至年末的未確認(rèn)銷售額則為220億元。
吳天海在現(xiàn)場(chǎng)透露，九龍倉(cāng)2015年在內(nèi)地的銷售目標(biāo)是220億元。雖然目標(biāo)較去年業(yè)績(jī)持平，但其表示今年要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)不容易，“我們今年前兩個(gè)月的銷售還不到20億元，剩下的時(shí)間要做200億元才能追平去年�！�
同時(shí)他也指，內(nèi)地銷售很大程度上還要看預(yù)售證獲批進(jìn)度和其他企業(yè)的銷售策略，“行業(yè)的毛利也在下降，短期來說我們覺得內(nèi)地的住宅市場(chǎng)不是很放心�！�
回顧2014年，九龍倉(cāng)在土地市場(chǎng)上也甚是低調(diào)�！爸坝薪咏荒晡覀兪峭Ｖ沽速I地，直到去年底開始新增三個(gè)項(xiàng)目，但是總額沒有超過30億元，相比以前可能一塊地就買30億元是減少了投資�！�
不過，吳天海續(xù)指，如果有合適的機(jī)會(huì)，九龍倉(cāng)會(huì)繼續(xù)留意，“所以對(duì)內(nèi)地的投資不是完全停止，但比較謹(jǐn)慎�！�
有意收購(gòu)融綠項(xiàng)目
除去針對(duì)利潤(rùn)和投資減少的提問，融綠問題再次成為九龍倉(cāng)內(nèi)地業(yè)務(wù)的焦點(diǎn)。吳天海的回答顯得早有準(zhǔn)備，并首次公開承認(rèn)九龍倉(cāng)收購(gòu)融綠項(xiàng)目的意向。
“九龍倉(cāng)成為綠城大股東，從頭到尾都沒有計(jì)劃要入主綠城。我們投資綠城，一個(gè)是希望能夠得到長(zhǎng)期回報(bào)，另一個(gè)方面是希望和綠城在項(xiàng)目上合作，借助綠城在內(nèi)地的品牌和市場(chǎng)增加九龍倉(cāng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值�！�
針對(duì)九龍倉(cāng)是否對(duì)綠城出售融綠項(xiàng)目持不同意見，吳天海稱融綠18個(gè)項(xiàng)目作價(jià)不應(yīng)太便宜。
“融綠這18個(gè)項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)的，九龍倉(cāng)作為股東，認(rèn)為這些項(xiàng)目對(duì)綠城是有利的”其續(xù)稱，“如果綠城想要出售的話，我們是有意向的，但目前還沒有相關(guān)動(dòng)向�！�
展望2015年，內(nèi)地投資物業(yè)預(yù)計(jì)將逐步為九龍倉(cāng)增加貢獻(xiàn)。
2014年，成都國(guó)際金融中心和上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)為主，拉動(dòng)九龍倉(cāng)內(nèi)地投資物業(yè)的收入增加57%至19.84億港元，營(yíng)業(yè)盈利增加30%至9.91億港元。
成都國(guó)際金融中心商場(chǎng)及兩幢寫字樓已于2014年落成，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年竣工。其中商場(chǎng)的出租率超過99%，98%的店鋪已開始營(yíng)運(yùn)，2014年，商場(chǎng)的收入為4.83億元，較目標(biāo)水平高21%。九龍倉(cāng)預(yù)計(jì)待商場(chǎng)全面投入服務(wù)后，每年的零售收入可達(dá)6億元。
另外，成都國(guó)金中心全新的酒店品牌“馬哥孛羅尼依格羅”豪華酒店亦預(yù)計(jì)于2015年年中開幕，第二座超甲級(jí)寫字樓將于2015年年中或之前開始招租，豪華服務(wù)式住宅，則將于2015年下半年啟用。
而2016年將成為九龍倉(cāng)多個(gè)國(guó)金中心系列項(xiàng)目落成的一年。其中，重慶國(guó)金中心目前已經(jīng)進(jìn)入招租階段，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2016年竣工。長(zhǎng)沙國(guó)金中心和無錫國(guó)金中心預(yù)計(jì)將于2016年落成，蘇州國(guó)金中心則計(jì)劃于2017年竣工。
以下為九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司2014年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年香港零售市場(chǎng)相對(duì)較差，對(duì)九龍倉(cāng)來說，今年商場(chǎng)租金收入預(yù)計(jì)影響會(huì)有多大？增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)放緩？另外今年前兩月商鋪銷售有沒有下跌？下跌了多少？還有就是綠城中國(guó)方面的發(fā)展是怎樣的？
李玉芳（執(zhí)行董事）：今年對(duì)我們來說是比較審慎的，去年受大環(huán)境的影響，我們?cè)谙愀鄣娜齻�(gè)商場(chǎng)加起來，租金收入有一點(diǎn)下跌，這是不可避免的，但我們跌得比較少，整體跌了14.57%。但是，今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)還是比較好的，相信會(huì)比去年增長(zhǎng)3%左右。
就市道來看，現(xiàn)在看到很多數(shù)據(jù)都是有升有降的，但是九龍倉(cāng)很多年都是上升的。我們一直在尋找一些新的、好的品牌，以補(bǔ)償一些銷售額已經(jīng)下跌的品牌，事實(shí)證明這個(gè)策略是行得通的。據(jù)我所知，受到?jīng)_擊的牌子都在加緊做好品牌翻身，而我們也會(huì)有一些新牌子加入，繼續(xù)支撐整個(gè)零售額。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們是樂觀的。
今年，由于香港兩個(gè)項(xiàng)目的裝修還沒有完成，這對(duì)我們來說還是有一定的影響。但總的來說，我預(yù)計(jì)今年能做到單位數(shù)的增長(zhǎng)。
吳天海（副主席兼常務(wù)董事）：關(guān)于綠城，九龍倉(cāng)2012年收購(gòu)了綠城的24.6%的股權(quán)，成為第二大股東。但由始至終，九龍倉(cāng)都沒有想過要入主綠城，盡管有機(jī)會(huì)，但我們沒有計(jì)劃過。因?yàn)榫G城是一家規(guī)模很大的企業(yè)，它在內(nèi)地的品牌、級(jí)別都很高，包括產(chǎn)品的級(jí)別、服務(wù)的級(jí)別等等。
我們投資綠城有兩個(gè)大的目標(biāo)：一個(gè)是希望在財(cái)務(wù)方面得到回報(bào)，希望將來有高額的回報(bào)。另一方面，透過投資綠城，尋找機(jī)會(huì)和綠城一起合作開發(fā)項(xiàng)目，借助綠城在內(nèi)地的品牌和市場(chǎng)認(rèn)知度，增加項(xiàng)目的價(jià)值。2012年到現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個(gè)項(xiàng)目在和綠城合作了，而且我們會(huì)繼續(xù)做。
綠城和九龍倉(cāng)之間有一家持有18個(gè)項(xiàng)目的合資公司，前段時(shí)間有一點(diǎn)點(diǎn)分歧，不過這個(gè)分歧我們不方便代表綠城來跟大家進(jìn)行交代，應(yīng)該由綠城來交代。但是，對(duì)九龍倉(cāng)來說，那18個(gè)項(xiàng)目都是一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，如果那些項(xiàng)目綠城是肯出手賣，而且價(jià)格合適，我相信九龍倉(cāng)都有興趣考慮，但目前的情形不是很明朗。
現(xiàn)場(chǎng)提問：銷售額下跌主要是什么原因影響的？租金方面會(huì)不會(huì)有下調(diào)的壓力？另外，近期反水貨客活動(dòng)對(duì)你們的影響大不大？
李玉芳：大環(huán)境肯定對(duì)我們有一點(diǎn)影響的，包括占中行為以及國(guó)內(nèi)反腐運(yùn)動(dòng)。另外一個(gè)原因當(dāng)然是韓國(guó)、日本貨幣匯率的變動(dòng)，現(xiàn)在也有很多香港人到這兩個(gè)國(guó)家購(gòu)物，但是你不可能一年365天都去旅游，你也有內(nèi)需的時(shí)候，而且香港本身的內(nèi)需也是很大的，自然我們的生意就會(huì)有維持。
租金方面沒問題，想進(jìn)入我們商場(chǎng)的品牌還有很多很多。因?yàn)椴蝗鄙倏蛻�，所以租金方面是不受影響的。去年跟我們續(xù)約的客戶有30%到50%左右，每年都將近有1/3的客戶會(huì)續(xù)租，所以現(xiàn)在看不到有什么問題是可以降低租金的。
至于反水貨客的問題，我們商場(chǎng)沒有多少奶粉這類水貨產(chǎn)品，所以這個(gè)和我們沒有什么關(guān)系。
現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在業(yè)績(jī)報(bào)告里說到在內(nèi)地拓展項(xiàng)目仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，但現(xiàn)在內(nèi)地樓市政策一直在放寬，九龍倉(cāng)為什么不趁這個(gè)時(shí)機(jī)加大投資？
吳天海：其實(shí)這里面有很多因素，其中很重要的一個(gè)因素是自己的能力問題，如果按照我們自己的評(píng)估，九龍倉(cāng)并不是內(nèi)地房地產(chǎn)公司的頭十名。內(nèi)地最大的房地產(chǎn)公司每年的銷售額是九龍倉(cāng)的十倍，所以它有這個(gè)能力在很多城市里有很多項(xiàng)目一起同時(shí)進(jìn)行，但我們沒有。我們只可以用自己有限的資源盡量集中做自己覺得回報(bào)高的，成績(jī)好的項(xiàng)目。
現(xiàn)場(chǎng)提問：吳先生早前獲任為九龍倉(cāng)主席，未來集團(tuán)分工會(huì)是怎樣的？做完這屆之后，您是會(huì)讓位還是會(huì)繼續(xù)連任？
吳天海：首先很榮幸我得到董事會(huì)的委任，在今天5月份股東大會(huì)之后，我將會(huì)成為公司的主席。董事會(huì)一期是三年，三年之后究竟董事會(huì)有什么決定，現(xiàn)在還不能做一個(gè)預(yù)測(cè)。
至于核心團(tuán)隊(duì)，我們幾個(gè)人都已經(jīng)在公司共事了很多年。我相信這么熟悉的團(tuán)隊(duì)，未來發(fā)展方向也不會(huì)有太大的變化。而且，九龍倉(cāng)已經(jīng)是四千億資產(chǎn)的公司，這么多年歷史，這么多員工，不是說轉(zhuǎn)左就轉(zhuǎn)左，轉(zhuǎn)右就轉(zhuǎn)右的，已經(jīng)走了這么多年，基本方向不會(huì)變的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年在內(nèi)地的銷售目標(biāo)是多少？達(dá)標(biāo)最困難的地方是什么？另外，去年九龍倉(cāng)向母公司收購(gòu)了卡佛大廈，未來會(huì)不會(huì)有其他的物業(yè)投資？能透露更多重組方面的信息嗎？
吳天海：我們?nèi)ツ耆暝趦?nèi)地的銷售額大概是220億人民幣，今年希望能夠做到220億或者是稍微多一點(diǎn)，但是這個(gè)目標(biāo)絕對(duì)不容易實(shí)現(xiàn)�？梢哉f今年前兩個(gè)月的銷售額是不足20億的，換言之剩下的10個(gè)月最低限度要完成超過200億，才能追平去年的記錄。因?yàn)殇N售很大程度上是取決于項(xiàng)目什么時(shí)候拿到銷售許可證，所以當(dāng)初做計(jì)劃的時(shí)候也沒有預(yù)期前兩個(gè)月有太多銷售額。雖然不足20億，但也比我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)稍微有一點(diǎn)突破。
但是更大的挑戰(zhàn)是剩下來10個(gè)月的200億，這不是那么容易做的，很大程度上取決于宏觀的環(huán)境，還要看其他行家的銷售策略，所以毛利也繼續(xù)會(huì)有壓力。短期來說，我們覺得內(nèi)地住宅市場(chǎng)仍然不是很放心。
收購(gòu)卡佛大廈我不認(rèn)為是重組，如果要說重組，也只是小型重組。其實(shí)我們集團(tuán)里面的投資物業(yè)絕大部分集中在九龍倉(cāng)經(jīng)營(yíng)。去年的收購(gòu)讓九龍倉(cāng)的投資物業(yè)組合加強(qiáng)了，但暫時(shí)還沒有另外的收購(gòu)項(xiàng)目，也沒有重組的計(jì)劃。
現(xiàn)場(chǎng)提問：九龍倉(cāng)近期在長(zhǎng)沙購(gòu)地做奧特萊斯，請(qǐng)問這是出于什么考慮？接下來會(huì)不會(huì)加大在這方面的發(fā)展？
答：其實(shí)長(zhǎng)沙奧特萊斯不是第一次做，我們以前都做過兩個(gè)，而且由一定成績(jī)，所以趁這個(gè)機(jī)會(huì)在長(zhǎng)沙做了第三個(gè)。首先我覺得奧特萊斯有它的吸引力的，有些人士估計(jì)，奧特萊斯未來幾年在商場(chǎng)，或者是在零售方面的增長(zhǎng)反而會(huì)比傳統(tǒng)商場(chǎng)的增長(zhǎng)更高。
現(xiàn)場(chǎng)提問：去年融創(chuàng)說要出資150億收購(gòu)融綠平臺(tái)，你認(rèn)為這個(gè)價(jià)格合理嗎？
吳天海：作為綠城的一個(gè)主要股東，當(dāng)然是希望融創(chuàng)能提高價(jià)錢，有多高就提多高。所以希望他們能夠在商討的過程中拿到更好的條件。
現(xiàn)場(chǎng)提問：你們覺得今年有什么主要的風(fēng)險(xiǎn)讓你們覺得做生意會(huì)比較不容易？收緊自由行的政策，會(huì)不會(huì)對(duì)海港城或者其他廣場(chǎng)帶來很大的打擊呢？
吳天海：我們主要的資產(chǎn)在香港，收緊自由行一定會(huì)受到牽連的。從過往的經(jīng)驗(yàn)看，就是我們比整體市場(chǎng)表現(xiàn)稍憂，但是整體上應(yīng)該不會(huì)差太遠(yuǎn)。其他的風(fēng)險(xiǎn)就是歐洲的經(jīng)濟(jì)情形，會(huì)不會(huì)影響到全球的金融動(dòng)蕩？會(huì)不會(huì)影響中國(guó)的出口？會(huì)不會(huì)繼續(xù)牽連亞洲其他各國(guó)的貶值？如果其他國(guó)家貶值，香港購(gòu)物就會(huì)變得比較貴，不但吸引了一部分內(nèi)地旅客去歐洲或者是亞洲其他地區(qū)，也減少了臺(tái)灣客、新加坡客、日本客進(jìn)入香港。國(guó)際的環(huán)境是非常動(dòng)蕩、不明朗的的，所以我們還是采取比較保守的態(tài)度。
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年集團(tuán)的增長(zhǎng)動(dòng)力在哪里呢？你覺得怎么可以解決內(nèi)地樓市不樂觀，本港零售市場(chǎng)表現(xiàn)下滑這些問題？會(huì)不會(huì)發(fā)展新業(yè)務(wù)來刺激公司的增長(zhǎng)？另外，上一次見您的時(shí)候您講過，內(nèi)地的業(yè)務(wù)不是那么的看好，所以暫停開展新的項(xiàng)目，今年是不是一樣？?jī)?nèi)地都是不會(huì)再有新的收購(gòu)，而只是做好手頭上的？
吳天海：其實(shí)去年我們的生意是做大了的，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了20%，不過生意難做了。今年，我們覺得營(yíng)業(yè)額仍然會(huì)有增長(zhǎng)，但是生意繼續(xù)難做。但增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)維持過去的水平？這有難度。過去的十來年，我們的收租物業(yè)每年復(fù)式增長(zhǎng)是15%到16%，今年維持這個(gè)水平有難度，所以我們暫時(shí)預(yù)計(jì)是單位數(shù)增長(zhǎng)，不是沒增長(zhǎng)，不過稍微慢一點(diǎn)。
至于內(nèi)地的住宅樓市，銷售希望不會(huì)比去年差。還是那句話，生意是做大了，但是難做了。至于我們內(nèi)地樓市的投資，實(shí)際上跟以前相比是慢了的，我們幾乎有一年的時(shí)間停了任何新的投資，直到去年年底，在地點(diǎn)優(yōu)越，價(jià)格合適，合作伙伴也比較談得來等各種因素配合下，我們才有了兩三個(gè)新的項(xiàng)目投資，但是新的總額都是不超過30億人民幣。跟以前單一項(xiàng)目都超過30億相比，其實(shí)已經(jīng)是減慢了。我們也會(huì)繼續(xù)觀察市場(chǎng)，看哪里有好的投資機(jī)會(huì)，我們不會(huì)完全停止投資，只不過是謹(jǐn)慎了。
現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才說到內(nèi)地市場(chǎng)有很大壓力，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)到海外找一些投資項(xiàng)目呢？
吳天海：很多人都問這個(gè)問題，但是也要自己照照鏡子啊。這不是錢的問題，長(zhǎng)實(shí)在海外的投資是很多年前開始的，現(xiàn)在海外很多資產(chǎn)也是比較有能力的。任何一家主力做中港的項(xiàng)目，想一下子轉(zhuǎn)型是做不到的。比如我今天走去英國(guó)，我說我會(huì)蓋房子，那怎么行？市場(chǎng)相不相信你？大家要量力而行。
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