曾經(jīng)有人描述過這樣一個情景：一個行者正順著河邊行走，對岸另一個行者大聲發(fā)問：“嗨，你知道怎樣到河對岸嗎？”行者答：“你就站在河對岸呢�！蔽覀冊谛碌牡禺a(chǎn)變局中苦苦尋求彼岸，其實(shí)我們也許就站在彼岸。日益復(fù)雜化的現(xiàn)實(shí)是一種形象化的呈現(xiàn)，再現(xiàn)著突變，也孕育著生機(jī)。
當(dāng)“６·１”新政在土地利用制度上發(fā)生變化時(shí)，所有的開發(fā)企業(yè)都面臨著發(fā)展與擴(kuò)大的戰(zhàn)略調(diào)整，土地越來越難拿，大地塊更是難上加難，大家為了保證投資收益只能在產(chǎn)品定位上慎之又慎，產(chǎn)品研發(fā)上多花心思�！皼]有永遠(yuǎn)飽和的市場，只有不滿意的產(chǎn)品。”如果沒有高的產(chǎn)品性價(jià)比和良好的市場接受度，開盤再低的價(jià)格也沒有穩(wěn)步上漲的可能。雖然大家都在說，不管市場的風(fēng)浪有多大，好產(chǎn)品才是生存制勝的關(guān)鍵所在。但同時(shí)還有一句話也許大家忘了——“巧婦難為無米之炊”，手中沒有土地，哪里來的好產(chǎn)品？
剛剛過去的一個多月中，“６·１”新政雖還是給昆明樓市帶來了“陣痛”，但還是有很多專注于產(chǎn)品品質(zhì)的項(xiàng)目取得了不俗的業(yè)績。于此，那些“陣痛”中的開發(fā)商很是羨慕，但很多因?yàn)閲彝恋�、金融政策的調(diào)整，手中沒有土地，只能“眼巴巴”地看著別人“吃香的，喝辣的”。他們忘了，其實(shí)身邊處處充滿著機(jī)會，只要能得到政府的相關(guān)政策扶持和自身對項(xiàng)目相應(yīng)的把握能力，他們也能把一個“停、緩建”項(xiàng)目弄成一個“香餑餑”。

“爛尾樓”的春天在何方？
有人認(rèn)為，最美好的故事應(yīng)該是悲劇氣氛開頭，喜劇結(jié)局收尾。而最凄慘的故事是什么？當(dāng)然是：悲劇的開頭你來承受，而喜劇的結(jié)局是別人來享受。像昆明這樣，有至少２０棟“爛尾樓”位于二環(huán)路以內(nèi)，在企業(yè)競爭逐漸演變?yōu)橥恋�、資金、產(chǎn)品綜合競爭的今天，如此地段的項(xiàng)目作為開發(fā)商，若不是實(shí)在“無力回天”，誰又甘心將其白白拱手讓人。那么，“爛尾樓”的出路到底在哪里呢？
途徑一：公開拍賣
通過司法途徑由法院組織公開拍賣，各債權(quán)人通過訴訟后取得生效法律文書，并向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，由法院對“爛尾樓”項(xiàng)目依法公開拍賣，所獲資金按照法律規(guī)定或債權(quán)人協(xié)議分配。買受人投入后續(xù)資金繼續(xù)開發(fā)。但是，單純依靠法律手段來處置“爛尾樓”是非常困難的。必須在依法辦事的前提下，采取司法和行政聯(lián)動的辦法，關(guān)鍵在政府，政府要界定好“爛尾樓”范圍，組織評估和審計(jì)，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，說服債權(quán)人顧全大局，在“三公”原則下采取靈活措施打破僵局。云大文濤樓（原碧波大廈）正是此方案的成功范例。
途徑二：尋找接盤者
收購項(xiàng)目開發(fā)單位，由接盤人收購項(xiàng)目開發(fā)單位承接債務(wù)，并投入后續(xù)資金開發(fā)。與各債權(quán)人協(xié)商還款的金額、期限等具體事宜，從而獲得該項(xiàng)目，并繼續(xù)開發(fā)。
途徑三：收購債權(quán)
由接盤人與各債權(quán)人協(xié)商收購各債權(quán)人債權(quán)，以其掌握的債權(quán)獲得該項(xiàng)目，并繼續(xù)開發(fā)。一些因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)糾紛產(chǎn)生的“爛尾樓”，隨著法制化進(jìn)程的加快，相關(guān)法律法規(guī)條文的完善，也越來越容易解決。國展中心附近的關(guān)上中心區(qū)一號地正屬此范疇。
停工達(dá)５年之久的南亞汽車商城，３月份正式確定了債權(quán)處置方案，據(jù)昆明某媒體報(bào)道：中國華融資產(chǎn)管理公司昆明辦事處正向國內(nèi)外買家公開轉(zhuǎn)讓其債權(quán)，預(yù)計(jì)有望在短期內(nèi)為項(xiàng)目的債權(quán)尋找到新主人。
途徑四：資產(chǎn)重組和債轉(zhuǎn)股
將各債權(quán)人對“爛尾樓”項(xiàng)目的債權(quán)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的投資，各債權(quán)人取得該項(xiàng)目的股份，并追加投資或引入外來投資，盤活該項(xiàng)目，并按照股份比例從該項(xiàng)目中分配收益。采用上述前三種方法時(shí)，一般情況下所獲得的用以償還債務(wù)的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于債務(wù)總額，導(dǎo)致各債權(quán)人的抵觸。而采用后一種方法，收回債權(quán)的時(shí)間可能過長。對“爛尾樓”的處置，債權(quán)人需要有務(wù)實(shí)態(tài)度。位于北京路的云南農(nóng)墾經(jīng)貿(mào)中心，在農(nóng)墾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了３年走出困境和３年大改觀的重大轉(zhuǎn)折后，籌融資能力進(jìn)一步增強(qiáng)，續(xù)建和盤活鼓樓資產(chǎn)成了主流聲音。農(nóng)墾集團(tuán)將于近期論證“第一高爛尾樓”的續(xù)建事宜。

一個硬幣總有兩面
四大優(yōu)勢彰顯價(jià)值
國家宏觀政策的進(jìn)一步調(diào)整讓土地供應(yīng)愈加緊張，拍賣地價(jià)也愈加高昂，建設(shè)資金要求也隨之提高；加之自去年以來，購房需求旺盛，昆明樓市持續(xù)升溫，“爛尾樓”時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，開始變得緊俏起來。加之，所有地方政府都希望在“爛尾樓”工程改建上有所突破，在政策上一定也會給予一定優(yōu)惠。
同時(shí)，投資“爛尾樓”成本一般較低，一是因?yàn)椤盃€尾樓”報(bào)價(jià)的水分早已擠干；二是不少樓本身就在“跳樓”。所以，投資者一般可以原投資的50%—70%即可購得，甚至低至原投入的1/3—1/4即可擁有。
其次，建設(shè)期短“爛尾樓”的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已基本完工，只待穿衣戴帽，若投資準(zhǔn)，無疑建設(shè)周期大大縮短，是投資少、見效快的“短、平、快”項(xiàng)目。
最后，具體到昆明的“停、緩建”項(xiàng)目，大多地處二環(huán)路以內(nèi)，地段優(yōu)越，若能穩(wěn)妥處理其遺留問題，產(chǎn)品升值空間將會很大。五大風(fēng)險(xiǎn)不可不防
盡管做“爛尾樓”獲利空間很大，但風(fēng)險(xiǎn)也很大。許多“爛尾樓”不僅僅是資金問題，因?yàn)槿绻麅H僅是資金問題，完全可以找到下家，銀行也會支持。真正的“爛尾樓”大多就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果一般是有一定問題的。爛尾樓作為不良資產(chǎn)，銀行是要撇賬的，銀行當(dāng)然不希望隨便撇賬，那樣肯定虧錢。所以，爛尾樓實(shí)際上已經(jīng)是不良資產(chǎn)，進(jìn)入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚”，而是“死魚”。所以，無論是開發(fā)商還是投資者都需謹(jǐn)慎行事，以下一些風(fēng)險(xiǎn)尤其值得重視。
投資爛尾樓首先要看它是否具有投資價(jià)值。這一步走準(zhǔn)了，全盤皆贏；走錯了，全盤皆輸，重蹈覆轍�！盃€尾樓”難啃，最大的難題、最大的風(fēng)險(xiǎn)就在這一步，因?yàn)槭袌鲈谧兓�，有“看不見的手”在作用。因此，衡量“爛尾樓”必須要先從其市場匹配性著手，即看這個項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否成為可流動的商品。市場匹配性主要看戶型、規(guī)劃、商業(yè)模式有沒有問題，關(guān)鍵是市場需求。如果項(xiàng)目比較好，前后兩家發(fā)展商也可以建立合作關(guān)系。
與其他新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，爛尾樓有其特定的投資價(jià)值，但不能簡單地與新建樓對比。對爛尾樓要區(qū)分為不同的情況，如果出現(xiàn)爛尾的原因當(dāng)時(shí)是特定的政策環(huán)境或市場行情造成的，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好的轉(zhuǎn)機(jī)，這樣的爛尾樓自然具有很好的投資價(jià)值;如果造成爛尾的條件仍然沒有發(fā)生變化，那么，投資價(jià)值就仍然無法顯現(xiàn)。特別是由于糾紛制約產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷造成“爛尾”的，接盤時(shí)就更要慎之又慎。
設(shè)計(jì)缺陷有的“爛尾樓”設(shè)計(jì)尚可，不須大動手術(shù)就可竣工；有的項(xiàng)目則需要對設(shè)計(jì)和配套作大“手術(shù)”，前者好辦，后者風(fēng)險(xiǎn)不小，弄不好花錢成了“無底洞”，或者費(fèi)力不討好，淘神不見效。
工程質(zhì)量有的是生來就有點(diǎn)問題，有的就是有點(diǎn)問題你也不一定清楚，投資建設(shè)了或者使用起來才發(fā)現(xiàn)，這也是風(fēng)險(xiǎn)。
投資預(yù)算投資核算不準(zhǔn)確，或者不量力而行，或市場發(fā)生變化，都有可能造成項(xiàng)目再次“爛尾”。更有投機(jī)者，以樓炒樓若失算，這風(fēng)險(xiǎn)就更大了。投資“爛尾樓”，一定要有雄厚的資金實(shí)力。其次還有金融風(fēng)險(xiǎn)，投資者不能按時(shí)給銀行兌現(xiàn)，或者竣工后貸給個人的購房按揭款等，對金融機(jī)構(gòu)來說也存在風(fēng)險(xiǎn)。
綜合上述因素考慮，與新開發(fā)項(xiàng)目比，如果要接手爛尾樓進(jìn)行改造，開發(fā)商和投資者必須要理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，面臨的棘手問題可能比較多，前期一定要謹(jǐn)慎考察才可行動。在運(yùn)作爛尾項(xiàng)目時(shí)，一定要政府與開發(fā)商二者協(xié)力，政府在政策上要給予承建“停、緩建”工程的開發(fā)商以一定政策、資金方面的支持，而開發(fā)商也應(yīng)在項(xiàng)目定位和產(chǎn)品操控上做得更加嚴(yán)謹(jǐn)，只有這樣，才能真正將解決昆明市的“爛尾樓”問題，而昆明樓市也能從中得到更多的“激活點(diǎn)”。

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