上半年昆明570萬方獲預(yù)售 創(chuàng)三年來同期最低

又是一年7月時(shí)，在感嘆時(shí)光飛逝的同時(shí)也不得不回顧過去這半年的樓市。過去的半年中，樓市利好政策連環(huán)出擊，尤其是“央媽”表現(xiàn)的最為任性，半年來三次降息降準(zhǔn)，房貸貸款利率達(dá)到十年最低。其實(shí)半年來任性的何止是“央媽”，330新政同樣力度空前。雖然，一系列政策無論是對(duì)房企還是購房者而言都是一大利好，不過反觀昆明樓市，仍道一聲收效甚微。2015年上半年昆明供銷雙降，尤其是商品房新增供應(yīng)量同比上年大幅下滑，降幅近4成，創(chuàng)下了三年來的同期最低值。

2015上半年與2014上半年預(yù)售面積對(duì)比

60項(xiàng)目570萬方獲準(zhǔn)售創(chuàng)三年同期最低

截至2015年6月30日，根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，昆明主城四區(qū)及呈貢共有60個(gè)項(xiàng)目拿到96張預(yù)售證，較上年同期（2014.1-2014.6）為76個(gè)項(xiàng)目發(fā)放105張預(yù)售證相比，獲批預(yù)售項(xiàng)目減少了16個(gè)，商品房預(yù)售許可證減少了9張。

2015年上半年，昆明發(fā)放的96張預(yù)售證累計(jì)帶來了5696789.58平米的新增入市面積，較上年同期的獲批預(yù)售面積9000411.66平米相比，減少了3303622.08平米，同比入市面積大幅下滑，降幅為36.71%，同時(shí)還創(chuàng)下了三年以來同期最低值。

2014與2015各月商品房供應(yīng)面積

半年來，昆明成交53056套商品房，成交面積達(dá)4819627.94平米，套均成交面積約為90.84平米，若以此計(jì)算，5696789.58平米的新增供應(yīng)面積可形成62712套的商品房供應(yīng)量。而今年上半年昆明成交的商品房總套數(shù)為53056套，雖然仍呈現(xiàn)供大于求的局面，但供求關(guān)系已經(jīng)得到了大幅緩和。

綜合看來，2015年上半年預(yù)售供應(yīng)量證齊降，這與2014年昆明過規(guī)建面減少和2015年樓市疲弱有著莫大的關(guān)系。半場(chǎng)過后，預(yù)售供應(yīng)大幅下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)，綜合上半年昆明各項(xiàng)目預(yù)售證申領(lǐng)步伐，2015年市場(chǎng)預(yù)售供應(yīng)量難超去年。

供銷比1.2去庫存周期超2年

2015上半年昆明商品房供銷情況

從供銷情況來看，今年上半年，除了1月、3月和4月供銷比小于1以外，其余3個(gè)月均呈現(xiàn)供大于求的格局。其中，供求比最低的是3月份，僅為0.4，而5月份則是今年來的供應(yīng)洪峰，供求比也最高，達(dá)到2.3。

跟根據(jù)半年來銷售面積4819627.94平米和預(yù)售面積5696789.58平米計(jì)算的話，今年上半年昆明商品房供銷比大致為1.2，較去年同期收窄了0.48。雖然昆明商品房的供求關(guān)系得到大幅緩和，但商品房銷售速度也減慢了不少，因此去庫存周期不減反增。

云南房網(wǎng)2014年預(yù)售證年報(bào)中曾做過統(tǒng)計(jì)，2009年至2014年，6年的時(shí)間，昆明剩余庫存面積達(dá)到2108.13萬方，加上今年上半年87.72萬方的剩余庫存，昆明6年半總共積累了2195.85萬方1的庫存面積。如果按照今年上半年的月均銷售面積80.33萬方計(jì)算，那么6年半積累的庫存量需要27個(gè)月的市場(chǎng)消化周期。即便是按照今年上半年的最高月成交量102.47萬方計(jì)算，昆明6年半庫存仍足夠市場(chǎng)消耗21個(gè)月。而兩種方式計(jì)算出來的去庫存周期都要比去年年底延長(zhǎng)了9個(gè)月的時(shí)間。

上半年南市區(qū)集中供貨190.38萬方

2015年上半年昆明各片區(qū)商品房供應(yīng)情況

從商品房的區(qū)域供給情況來看，與去年同期相仿，南市區(qū)仍然是今年上半年的供貨主力區(qū)域，西市區(qū)和經(jīng)開區(qū)的供貨量分別位居二三位。

2015上半年昆明各區(qū)商品房供應(yīng)占比

具體看來，今年上半年，南市區(qū)共發(fā)放了34張預(yù)售證，涉及20個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售面積達(dá)1903821.22平米，占上半年總獲批預(yù)售面積的33.42%。西市區(qū)累計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)得14張預(yù)售證，預(yù)售面積達(dá)1034938.85平米，占上半年總獲批預(yù)售面積的18.17%。經(jīng)開區(qū)雖只有4個(gè)項(xiàng)目5張預(yù)售證到手，但預(yù)售面積在各區(qū)域中仍能闖入三甲，為666084.9平米，占上半年總獲批預(yù)售面積的11.69%。

其余幾個(gè)區(qū)域的供貨占比均不足10%�？壳暗氖侵行膮^(qū)，共計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目拿到13張預(yù)售證，預(yù)售面積達(dá)558996.99平米，占上半年總供應(yīng)量的9.81%。緊隨中心區(qū)之后的是高新新城，共有2個(gè)項(xiàng)目拿到3張預(yù)售證，預(yù)售面積為403498.86平米，占上半年總供應(yīng)量的7.08%。

緊跟著是呈貢，上半年該區(qū)共有4項(xiàng)目拿到6張預(yù)售證，預(yù)售面積達(dá)391915.72平米，占上半年供應(yīng)總量的6.88%。東市區(qū)和北市區(qū)上半年的新增供應(yīng)量相差不大。東市區(qū)以微小的差距領(lǐng)先，共計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目申領(lǐng)了9張預(yù)售證，預(yù)售面積達(dá)365558.71平米，在上半年供應(yīng)總量中的占比為6.42%。北市區(qū)預(yù)售面積為362039.43平米，涉及8個(gè)項(xiàng)目11張預(yù)售證，預(yù)售面積在上半年供應(yīng)總量中的占比為6.35%。

新增供應(yīng)量排名最末的是陽宗海，上半年僅有1個(gè)項(xiàng)目拿到1張預(yù)售證，新增預(yù)售面積9934.9平米，在供應(yīng)總量中的占比為0.17%。

住宅供應(yīng)占半壁287.79萬方入市

從物業(yè)類型的供應(yīng)情況來看，2015年上半年，住宅物業(yè)供應(yīng)量占半壁江山，半年來新增待售面積287.79萬方，占總供應(yīng)量的50.52%。其次是車位，半年共有136.53萬方的車位入市銷售，在上半年總供應(yīng)量中的占比為23.97%。辦公物業(yè)半年新增55.38萬方，占總供應(yīng)量的9.72%。此外，商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)50.59萬方，占比8.88%。其它（包括物業(yè)用房、配套用房等不對(duì)外銷售的物業(yè)）半年共新增39.39萬方，占比6.92%。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，今年以來，昆明商品房預(yù)售許可證的發(fā)放明顯放緩了腳步，在獲準(zhǔn)售的項(xiàng)目綜合和新增供應(yīng)面積都不及前兩年同期，以此頻率推算，今年昆明供應(yīng)量很有可能會(huì)和去年拉開較大的差距。商品房入市腳步放緩，供銷比持續(xù)收窄，從另一個(gè)方面來看也折射出了，昆明開始從2011年土地瘋狂放量造成新增供應(yīng)劇增的陰影中逐漸走出，接下來供求缺口將有逐漸縮小的趨勢(shì)。不過由于昆明市場(chǎng)并不樂觀，開發(fā)商仍在靠以價(jià)換量拯救行情。

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