今年上半年，救市政策頻出，二套房首付比例調(diào)低、二套房利率降低，公積金貸款門檻降低額度調(diào)高，央行三次降息……一系列政策利好直指樓市，樓市出現(xiàn)兩極分化，一二線城市購房需求持續(xù)釋放，改善型購房群體入市，樓市持續(xù)回暖；三四線城市去庫存壓力大，仍然低迷。而昆明處于二線與三線城市間，庫存超高，在建項目數(shù)量龐大，競爭激烈，樓市仍然處于下行狀態(tài)。
昆明二手房市場表現(xiàn)也不容樂觀，二手房成交均價、租金均價同比均下跌。根據(jù)榮城地產(chǎn)成交統(tǒng)計顯示，2015年上半年，昆明二手房成交均價8004元，與2014年上半年成交均價8064元相比，同比下跌0.74%。租房方面，上半年租金均價為20.83元，與去年上半年21.27元相比，同比下跌2.07%。
2012-2015年上半年二手房成交均價走勢
二手房成交均價三年以來最低同比下跌60元
縱觀4年以來的二手房成交均價走勢，2012年上半年成交均價僅為7712元/平米，2013年上半年上漲至8062元/平米，漲幅4.5%。2012年上半年，限購令及一系列打壓政策效果開始顯現(xiàn)，樓市進入霜凍期，多項目降價，購房窗口期出現(xiàn)，年中大量剛需入市，成交量回暖，下半年價格開始回升，2013年上半年價格上漲，二手房成交均價突破8000元大關(guān)。2014年，隨著昆明城中村改造深入，大量項目入市，競爭異常激烈，限購政策依舊，樓市到了最冷寒冬，但總體銷售情況不比2013年差，上半年二手房成交均價8063.5元，與2013年上半年僅相差1元，走勢趨穩(wěn)。今年市場更為嚴峻，救市政策密集出臺，但高庫存壓力，二手房難于火熱，同比下跌60元，但成交均價依然保持8000元以上。
2015年上半年二手房成交均價走勢
從今年上半年的走勢看，成交均價過8000元的僅有1月、5月，其余月份均在8000元以下，但接近8000元。1月份，樓市延續(xù)去年年末翹尾的火熱行情，成交均價高。2月成交均價下跌，3月、4月、5月連續(xù)上漲，6月再度下跌，最高的1月與最低的2月相差113元。
從片區(qū)情況看，二手房成交均價最高的三個區(qū)域是豪宅區(qū)、金馬區(qū)、華山區(qū)，不難看出決定二手房價最主要的因素還是地段與產(chǎn)品，金馬碧雞坊片區(qū)、省政府華山片區(qū)是昆明最中心最繁華區(qū)域，市政配套齊全，房價遙遙領(lǐng)先。豪宅區(qū)，別墅集中，價格自然不便宜。而金星片區(qū)、高新片區(qū)、紅塔片區(qū)二手房成交均價相對低。
2012-2015年上半年租房均價走勢
租金三年以來首跌同比跌2.07%
昆明租金飛漲始于2009年，城中村改造啟動，房租開始上漲，2010年大量城中村拆除，城中村容納的大量租房群體轉(zhuǎn)向小區(qū)租房，租金是簽一次合同漲一次，城中村是一月一漲。根據(jù)榮城地產(chǎn)統(tǒng)計的租房均價，租金均價最高的是去年，達21.27元/平米。今年略微下跌，20.83元。
從今年上半年的情況看，租金均價趨穩(wěn)，維持在20.7-21元之間。從片區(qū)看，租金最高的片區(qū)依然是華山區(qū)、金馬區(qū)、陽光區(qū)等，市中心區(qū)域，由于交通便利、市政配套齊全，上班方便，租金相對較高。而地段偏遠的高新區(qū)、亞洲區(qū)，由于交通時間成本高，生活相對不便利，租金相對低。
2015年上半年租房均價走勢
近期，昆明今年第二期公租房即將啟動分配，年內(nèi)將有不少于3萬套公租房入市，將有效緩解中低收入群體住房難。公租房租金基準(zhǔn)價根據(jù)項目和所在樓層、朝向等因素確定，最低為云峰家園的9.98元/平方米/月，最高為天怡峰景的17.5元/平方米/月，子君村與頤惠園持平，均為12元/平方米/月，普惠園為13元/平方米/月。與上半年租金均價相比，公租房價格比較有優(yōu)勢。隨著公租房建設(shè)力度加大，將分解掉很大一部分住房需求，房租上漲空間不大。
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