2015年，在中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個又一個時代的風(fēng)口。
互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)位于日本南端的鹿兒島距離上海只有一小時航程，兩星期前，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良帶著他的考察團(tuán)“空降”這座旅游小城。
“做政府想做的事情”，一直是張玉良的口頭禪，諸如此類的官商會晤在過去很長一段時間都是張玉良工作的常態(tài)，熟悉他的人也習(xí)慣性地將綠地的成功歸結(jié)于其對政府關(guān)系的把控上。
因?yàn)椴还苁窃趪鴥?nèi)還是海外，張玉良都是最懂政府“胃口”的那個人。2014年，綠地以2408億元銷售總額將萬科從榜首拉下，其中住宅銷售1112億元，商辦貢獻(xiàn)1296億元。
其時，不管對于綠地還是整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，超越萬科都是頗有歷史性意義的一刻。然而，新一年帶著2800億目標(biāo)出發(fā)的張玉良恐怕要難遂其愿了，前三季度綠地才實(shí)現(xiàn)1409.70億元的銷售。如果按照年初目標(biāo)計算，綠地的完成率還未達(dá)到及格線。
“綠地今年的情形跟去年差不多，下半年會有比較多商辦大單成交，但即便如此，綠地最終離2800億的目標(biāo)還是會有一段距離�！辈粌H是地產(chǎn)界，投資界人士對此似乎也不太樂觀。
不過，2800億目標(biāo)只是其中失色的一面，對張玉良和綠地來說，完成與資本市場的對接卻稱得上是過去這一年中的“點(diǎn)睛”。
格林蘭資本路
8月18日，在給上交所贈送禮物的環(huán)節(jié)中，一個南京綠地中心的模型從張玉良手中遞到上海證券交易所副總經(jīng)理徐明手里，因?yàn)檫@一天，綠地正式登陸上交所，為歷時17個月的借殼上市路劃下句點(diǎn)。
這一天張玉良的心情大好，全程面露和悅微笑，藏青色西裝和白襯衣間打著一條紅色領(lǐng)帶。在上交所5樓交易大廳的世紀(jì)銅鑼前，不時可以看到他與同事合影的情形。
登陸資本市場、實(shí)現(xiàn)整體上市是綠地多年來的夙愿，但作為上海國資委最大的混合所有制改革樣本，綠地的整體上市之路卻難言輕松。張玉良曾透露，僅2014年通過的所有審查，綠地就足足蓋了6000多個章。
歷時8個月停牌，金豐投資在2014年3月17日晚間宣布，擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買方式進(jìn)行重組，注入資產(chǎn)為綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元。
該重組預(yù)案分為兩個部分：首先，金豐以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價值的股權(quán)進(jìn)行置換，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或其指定的第三方主體承接，擬置出資產(chǎn)的預(yù)估值為23億元。
隨后，金豐向綠地全體股東非公開發(fā)行A股股票購買其持有的綠地股權(quán)，股東包括上海城投總公司、上海地產(chǎn)集團(tuán)、中星集團(tuán)、上海格林蘭、天宸股份、平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協(xié)力，其中向上海地產(chǎn)集團(tuán)購買的股權(quán)為其所持綠地集團(tuán)股權(quán)在資產(chǎn)置換后的剩余部分。
綠地上市完成后，A股總股本為1216815.4385萬股，A股流通股本為51832.0089萬股，以8月18日掛牌當(dāng)天25.10元/股的開盤價計算，綠地的動態(tài)市值為3054億元，位居A股兩市市值第16位，同時超越萬科成為地產(chǎn)第一股。
綠地的這次整體上市演繹了一段資本創(chuàng)富的故事，以綠地掛牌當(dāng)天動態(tài)市值為基準(zhǔn)，張玉良為首的上海格林蘭投資因代持綠地28.83%股權(quán)而身價暴漲至880億元，持有綠地2%股權(quán)的張玉良，身家也超過60億元。
然而，上市首日綠地便遭遇了一波股市行情震蕩，當(dāng)天綠地以25.10元開盤，盤中最高漲幅一度逾6%，但其后股價一路下滑，最終跌幅達(dá)10%，報21.94元封跌停板。次日，綠地微漲2.26%后，股價連續(xù)四日跌停，一度下挫至13.3元/股。到8月25日，綠地開盤直掛14.78元/股的跌停價直至收市，總市值縮水至1798億元。
雖然遭遇資本市場的黑臉，但整體上市對綠地來說無疑是開辟了一條新的融資渠道。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，對于樓市“下半場”的房企融資策略來講，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素，突破當(dāng)前傳統(tǒng)融資模式（銀行渠道）的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。
2800億“跑輸了”
“綠地今年的目標(biāo)是做到2800億，這個數(shù)字不要太刻意寫，去年我講了2400億，人家說張玉良從一開始就想當(dāng)老大，其實(shí)我根本沒想當(dāng)老大。競爭力強(qiáng)了，數(shù)據(jù)就出來了，競爭力不強(qiáng)，數(shù)據(jù)就沒有�！�
一邊說不在乎規(guī)模，一邊給自己畫下2800億的大圈。在2015年伊始，張玉良似乎還有些矛盾，但這時的綠地已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的“老大”。
因?yàn)樵?015年第一天，綠地集團(tuán)就以獨(dú)家快報形式披露了2014年的地產(chǎn)銷售業(yè)績，如此主動地將銷售曝光對當(dāng)時未上市的綠地來實(shí)屬罕見，但這也并不難理解，2408億的預(yù)售金額已經(jīng)超越常年居于榜首的萬科。
值得注意的是，在這份數(shù)據(jù)中，海外銷售貢獻(xiàn)了153億，商辦銷售更是達(dá)1296億，兩組數(shù)據(jù)的背后分別是高達(dá)467%和90%的同比增速，這些正是綠地超越萬科的底牌。
不過，綠地顯然還不習(xí)慣當(dāng)“大哥”，在新一年的角逐中至始至終并沒有占得上風(fēng)，甚至現(xiàn)在還面臨著2800億目標(biāo)失色的尷尬。
從已經(jīng)公布的前三季業(yè)績來看，綠地合同銷售金額1409.70億元，銷售面積1272.8萬平方米，銷售套數(shù)116763套，均較去年同期上漲。
但這份上揚(yáng)的成績單卻顯得有些成色不足，因?yàn)榍?月同規(guī)模的萬科已經(jīng)錄得銷售金額1804.7億元，即便是去年與綠地有著1093億元差距的恒大地產(chǎn)亦完成1287.4億元銷售。
若以2800億的年度目標(biāo)計算，綠地在四季度還需完成銷售1390.3億，每月平攤的任務(wù)高達(dá)463億，相當(dāng)于一個中大型房企的全年銷售。
面對規(guī)模遇阻論，綠地方面給出的解釋卻是：“2800億只是公司在去年2400億基礎(chǔ)上設(shè)定的一個浮動目標(biāo)，按照上半年三分之一，下半年三分之二劃分，今年維持去年水平還是可以達(dá)到的�！�
退一步而言，即便是2400億的目標(biāo)，綠地仍然要在三個月內(nèi)達(dá)成近1000億元的銷售額，任務(wù)并不輕松。
“綠地今年的情形跟去年差不多，下半年會有比較多商辦大單成交，但即便如此，綠地最終離2800億的目標(biāo)還是會有一段距離。”談及綠地今年的銷售時，有投資界的人士如是向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。
其實(shí)，失色的不僅僅是年度目標(biāo)，比對往年的銷售增速來看，2015年前三季綠地的增速僅為6.2%，而2014年全年為49.8%，并且從2014年開始綠地銷售增速就陷入了“滯漲”的狀態(tài)。
綠地房地產(chǎn)銷售金額及增速來源：中信建投
在增速下滑的同時，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率也面臨承壓，僅上半年綠地的毛利就同比降1.46個百分點(diǎn)至25.49%，相較國內(nèi)其他龍頭房企，毛利率并不占優(yōu)勢。
部分龍頭房企地產(chǎn)毛利率來源：中信建投
即便如此，綠地的擴(kuò)張速度卻未有放緩。前九月新增了36個房地產(chǎn)項(xiàng)目，權(quán)益計容建筑面積約521.8萬平方米。
“從拿地金額占銷售比重看，相較其他規(guī)模房企，綠地今年上半年拿地態(tài)度相對進(jìn)取，地價占銷售比重為21%。”
對于綠地舉債擴(kuò)張，資本市場頗有“微詞”。評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普在8月份的報告中下調(diào)綠地集團(tuán)的評級，因?yàn)闃?biāo)普預(yù)期綠地未來18到24個月內(nèi)受激進(jìn)增長偏好的影響，財務(wù)杠桿仍將維持在高位。
金融攤“大餅”
在張玉良所界定的綠地2015年要做的5件事中，金融與房地產(chǎn)、地鐵、海外和資本并購?fù)戎匾?/p>
“今年還要把金融做強(qiáng)，做成新的增長點(diǎn)，而且這一塊不僅支持自身發(fā)展，對主業(yè)再成長也有很大的幫助�！�
早在2011年，綠地就通過組建了全資子公司綠地金控作為介入金融領(lǐng)域的平臺。截至2015年7月，綠地金控注冊資金由10億元增加至90億元，持有上海農(nóng)商行4%股權(quán)、錦州銀行3.98%股權(quán)、東方證券2.46%股權(quán)，同時設(shè)立融資擔(dān)保、小額貸款和典當(dāng)公司等。
在綠地的中期戰(zhàn)略規(guī)劃中，金融產(chǎn)業(yè)計劃涵蓋保險、信托、證券、銀行等金融領(lǐng)域。而目前的“大金融”則初步確定類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大板塊業(yè)務(wù)。
至于更長遠(yuǎn)的目標(biāo)，綠地希望在2020年金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模能夠達(dá)到800億元，利潤達(dá)到100億元。
為了達(dá)成上述目標(biāo)，綠地已經(jīng)在著手推進(jìn)包括保險、證券、銀行、信托等在內(nèi)的金融牌照收購工作。
2014年6月份，綠地與中國信達(dá)資管簽署協(xié)議，計劃三年內(nèi)合作規(guī)模達(dá)500億元；8月，綠地與交通銀行達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，綠地金控出資5000萬成立的貴州地金交所揭牌；2015年7月，綠地與中金啟動戰(zhàn)略合作共設(shè)并購及創(chuàng)新投資基金；同月，綠地金控出資5000萬在哈爾濱成立綠地股權(quán)金交所，打造私募股權(quán)眾籌融資平臺。
不僅如此，綠地在互聯(lián)網(wǎng)金融方面也沒有放松，作為綠地的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，綠地香港于2015年5月成立了綠地金服，目的是打造成互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主體公司。
隨后四個月，綠地金服實(shí)現(xiàn)“綠地地產(chǎn)寶”“綠地REITs”“綠地融通寶”等產(chǎn)品系列落地，總規(guī)模逾10億元。
在地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速放緩的情況下，金融利潤的增長已經(jīng)成為綠地半年業(yè)績集中最為搶眼的數(shù)據(jù)。綠地控股半年報顯示，2014年，綠地的金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，綠地金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模就增加至500億元左右，利潤約19億元。
與金融亮眼表現(xiàn)形成對比的是，綠地上半年上千億規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻僅貢獻(xiàn)利潤37.16億元。
嘗到金融“甜頭”的綠地有意開啟新一輪的“圈地”，在最新公布的300億定增方案中，101.5億募集資金將用于金融投資項(xiàng)目，主要包括設(shè)立210億規(guī)模的投資基金、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司、增資綠地融資租賃公司和收購杭州工商信托股權(quán)。
顯然，張玉良應(yīng)該意識到，光“做政府想做的事”是不夠的，還要“做市場需要的事”。
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