葵花公社小區(qū)車(chē)位租賃合同未到期 卻掛出拍賣(mài)通知

與開(kāi)發(fā)商簽訂的車(chē)位租賃合同未到期，卻“被通知”車(chē)位將被拍賣(mài)。盤(pán)龍區(qū)廖家廟銀河春小花園小區(qū)（葵花公社）貼出的多份《地下車(chē)位及車(chē)庫(kù)司法拍賣(mài)公告》，讓業(yè)主們慌了神。對(duì)于事情的來(lái)龍去脈，開(kāi)發(fā)商直到昨天也沒(méi)給出解釋。

業(yè)主在車(chē)位上貼出的維權(quán)告示

小區(qū)車(chē)位將拍賣(mài)

眾多租戶慌了神

昨日上午10點(diǎn)，小區(qū)多名業(yè)主聚集在公告欄邊，議論一份《地下車(chē)位及車(chē)庫(kù)司法拍賣(mài)公告》。

公告顯示，廖家廟銀河春小花園小區(qū)212個(gè)地下停車(chē)位和3個(gè)車(chē)庫(kù)將被拍賣(mài)。公告還明確，拍賣(mài)時(shí)間為2016年12月13日上午10點(diǎn)。發(fā)布公告的落款日期為2016年11月23日，蓋有云南某拍賣(mài)公司的公章。

“太莫名其妙了，我們都是‘被通知’租賃的車(chē)位要被拍賣(mài)，但我們與開(kāi)發(fā)商的租車(chē)位合同還沒(méi)到期。”業(yè)主丁先生回憶，2013年，他與小區(qū)開(kāi)發(fā)商——昆明千益豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)千益豐房地產(chǎn)公司）簽訂車(chē)位租賃合同，租賃地下停車(chē)車(chē)位，租期10年，一次性付清租金3萬(wàn)元。

和丁先生一樣，很多業(yè)主分別與千益豐房地產(chǎn)公司簽訂租賃車(chē)位合同。期限5年、10年、20年不等，租金2萬(wàn)元至7萬(wàn)元不等，均為一次性付清。

為了維權(quán)，業(yè)主們?cè)谛�區(qū)掛起“捍衛(wèi)權(quán)益”布標(biāo)，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)也有業(yè)主們張貼的提示，他們解釋?zhuān)骸笆窍胱尭?jìng)買(mǎi)人知道，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的租賃合同還未到期，以免引發(fā)不必要的麻煩�！�

103名業(yè)主簽名

向法院提交異議申請(qǐng)書(shū)

為弄清事情原委，業(yè)主們紛紛向拍賣(mài)公司咨詢(xún)，“對(duì)方回復(fù)是受昆明市中級(jí)人民法院委托”。根據(jù)多日來(lái)的打聽(tīng)，竟然牽出一起開(kāi)發(fā)商與某銀行機(jī)構(gòu)的債務(wù)糾紛，讓業(yè)主們瞠目結(jié)舌的是，“開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還借款被起訴，某銀行機(jī)構(gòu)向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，而借款的抵押物竟是小區(qū)的車(chē)位�！�

“合同還未到期，希望開(kāi)發(fā)商能給出合理解釋?zhuān)�但他們卻一直未現(xiàn)身�！睒I(yè)主們擔(dān)心自己的權(quán)益受損，共有103人簽署了《授權(quán)委托書(shū)》，委托小區(qū)業(yè)委會(huì)張主任向法院提交執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)。

“明天將向法院遞交申請(qǐng)書(shū)，請(qǐng)求法院暫緩執(zhí)行�！睆堉魅握f(shuō)。

銀行機(jī)構(gòu)證實(shí)

開(kāi)發(fā)商抵押車(chē)位借款

昨日下午，記者來(lái)到千益豐房地產(chǎn)公司位于白云路某大廈的辦公地點(diǎn)，但公司大門(mén)緊閉。值班保安稱(chēng)：“周末沒(méi)人來(lái)上班�！庇浾邠艽蚬�司辦公電話，一直無(wú)人接聽(tīng)。

查詢(xún)資料顯示，千益豐房地產(chǎn)公司注冊(cè)時(shí)間為2004年7月19日，但該公司從2015年5月7日至2015年8月12日，涉訴被執(zhí)行案共有8個(gè)，執(zhí)行法院均為昆明市中級(jí)人民法院。案件狀態(tài)顯示執(zhí)行中，金額從幾十萬(wàn)到千萬(wàn)元不等。

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)顯示，云南省高院于今年4月29日下達(dá)一份《執(zhí)行裁定書(shū)》，申請(qǐng)人正是某銀行機(jī)構(gòu)，被執(zhí)行人是千益豐房地產(chǎn)公司，案由是金融借款合同糾紛。裁定書(shū)中明確“抵押物被昆明市中級(jí)人民法院首先查封，因案件執(zhí)行的需要，省高院指定昆明市中級(jí)人民法院執(zhí)行本案�！庇浾呗�(lián)系了發(fā)出公告的云南某拍賣(mài)公司，其證實(shí)“拍賣(mài)受法院委托，具體案情不便透露”。

業(yè)主們猜測(cè)涉及該借款糾紛的某銀行機(jī)構(gòu)昨天告訴記者，“千益豐房地產(chǎn)公司借款時(shí)，用車(chē)位和車(chē)庫(kù)做抵押擔(dān)保。因無(wú)法償還借款，訴至法院后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行�！�

★律師建議

業(yè)主可向抵押物受讓人主張繼續(xù)履行原租賃合同

眼下最為棘手的是，業(yè)主們的租金能否退回，可以采取哪些方式維權(quán)？

云南凌云律師事務(wù)所律師朱紹坤說(shuō)，根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。而《擔(dān)保法》和最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》也明確，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

“業(yè)主可在司法拍賣(mài)成功后，向新的抵押物受讓人主張繼續(xù)履行原租賃合同，若對(duì)方拒不履行原租賃合同，業(yè)主可通過(guò)訴訟等法律途徑解決�！敝旖B坤建議，業(yè)主可向法院提執(zhí)行異議，但并不能起到暫緩執(zhí)行的作用，只能通過(guò)該途徑向法院明確抵押物的現(xiàn)狀，法院在司法拍賣(mài)過(guò)程中可能予以相應(yīng)考慮，避免累訴，浪費(fèi)司法資源。

朱紹坤補(bǔ)充，根據(jù)法律規(guī)定，該起糾紛中的開(kāi)發(fā)商將已出租的物業(yè)進(jìn)行抵押，其負(fù)有書(shū)面告知承租人的義務(wù)，即便未書(shū)面告知，并不影響租賃合同的效力。若開(kāi)發(fā)商用車(chē)庫(kù)做抵押的借款行為發(fā)生在租賃給業(yè)主前，應(yīng)認(rèn)定業(yè)主的租賃權(quán)是有瑕疵的，依據(jù)合同相對(duì)性原則，屬于開(kāi)發(fā)商的違約行為。承租人簽租賃合同時(shí)，一定程度上也存在相應(yīng)的過(guò)失，未盡到審慎審查的義務(wù)，法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的債權(quán)。

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