本地部分區(qū)域
商鋪租金水平
拓東路片區(qū)
200~250元/㎡/月
北辰片區(qū)
250元/㎡/月
青年路片區(qū)
450~600元/㎡/月
南屏街片區(qū)：底商
1200~1500元/㎡/月
小西門片區(qū)
550~700元/㎡/月
北京路片區(qū)
（金星立交橋附近）
350~500元/㎡/月
建設路片區(qū)
350元/㎡/月
云紡片區(qū)
150~200元/㎡/月
世紀城片區(qū)
250~300元/㎡/月
南亞片區(qū)
300~400元/㎡/月
（數(shù)據(jù)來源于記者實地采樣，僅供參考）
近些年，昆明商業(yè)市場兩極化趨勢明顯。一方面，商業(yè)成交面積以及成交均價均遠低于同區(qū)域的成都、重慶；另一方面，租金水平卻有些“虛高”，去年昆明商鋪月租金高出二線城市均價200元/㎡……難怪有業(yè)內(nèi)認為昆明商業(yè)地產(chǎn)有些“虛火旺”。
數(shù)據(jù)顯示
上半年商業(yè)成交面積同比降14.1%
中國房價行情網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月昆明商鋪市場均價為16269元/㎡，不僅與一線城市相差甚遠，同區(qū)域中也遠低于成都（成都6月份商鋪成交均價為26682元/㎡）。在仲量聯(lián)行華西區(qū)零售資產(chǎn)管理部總監(jiān)朱敏看來：“一直以來，昆明商業(yè)市場整體水平不高，特別是高端商業(yè)形態(tài)缺失，也是目前與同區(qū)域的成都、重慶等差異所在�！�
一個更直接的數(shù)據(jù)是，在本地機構(gòu)上半年昆明市場監(jiān)測中，商業(yè)成交面積為29.86萬㎡，同比下降14.1%。而同區(qū)域中的成都上半年商業(yè)銷售100.3萬㎡，同比上漲50.4%；重慶（主城）上半年商業(yè)銷售107.6萬㎡，同比上漲近60%。對比3地成交情況，昆明上半年還不到兩地銷售量的3成。
市場現(xiàn)狀
租金水平過高催高商業(yè)經(jīng)營成本
本地商業(yè)市場成交量不大，可商鋪租金水平卻不低，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布全國商鋪租金水平數(shù)據(jù)顯示，2016年，昆明的新興商業(yè)中心租金為300~500元/㎡/月，中心區(qū)為750~1000元/㎡/月，高出二線城市平均租金水平約200元/㎡/月左右（來自中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2016年全國二線城市租金中心區(qū)域為600~800元/㎡/月，次中心區(qū)為150~350元/㎡/月）。
“中心區(qū)稍好點兒的地段，位于二層的餐飲鋪租金水平基本在800元/㎡/月左右，按照一個100㎡左右的小型餐飲店計算，每月光房屋租金就超過8萬元，加上人工成本等，店面月流水要超過20萬元才能有所盈利。”護國路旁一家餐飲店的老板算了一筆賬。
這也造成本地商業(yè)市場經(jīng)營成本持續(xù)增長，“以南屏街周圍為例，除一些大型餐飲連鎖和較高端的一些服裝品牌外，一些小型門店基本都外搬了�！痹摻�(jīng)營戶表示。
專家聲音
主城區(qū)租金水平還將不斷走高
由于前幾年的城市項目規(guī)劃中，商業(yè)部分新規(guī)劃比例過高，造成目前商業(yè)市場整體供大于求，“商鋪租金跟人流量很緊密，這是今后租金水平仍將延續(xù)人流量趨向性的主要原因�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言， “未來商業(yè)市場將呈現(xiàn)分化加速趨勢，一方面是主城區(qū)租金水平不斷走高，另一方面是部分新開商業(yè)租金市場很難打開。”
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，不少新開商業(yè)的租金低于市場平均水平。在西市區(qū)一家新開業(yè)商業(yè)體的招租告示上，打出最低80元/㎡/月的價格，工作人員表示，由于區(qū)位稍偏遠，目前實際招租入駐率不算高。
不光是商鋪租金水平，從整體租賃市場水平來看，目前昆明租賃市場價格整體仍存在不平衡態(tài)勢，中國房價行情網(wǎng)日前公布全國31個省會城市租售比及租金回報數(shù)據(jù)，昆明租金回報率為2.97%，租賃回本周期需約33.7年，遠高于國際通行的16~25年的合理回本周期。
“上半年包括住宅等在內(nèi)的價格增勢明顯，增幅遠超租賃市場的價格漲幅。”分析人士指出，在新房價格持續(xù)上漲的背景下，消費者對租賃市場價格期望值明顯偏高，新房銷售價與租賃市場的不平衡，也容易造成回報率繼續(xù)下降。
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