這段時間，對昆明房地產(chǎn)市場的一個基本判斷已經(jīng)基本清晰，就是成交量基本就維持在現(xiàn)有水平，很難再放量了，但房價卻有微小上漲，成交均價大體上能站穩(wěn)在每平米1.4萬以上。
從4月到5月，昆明新建住宅的成交量大概也就在30多萬平米，其中4月賣了32萬平米。5月份已經(jīng)只剩最后一周，過去3周的成交量累計差不多22萬平米，所以5月的總成交面積估計頂多有30萬平米出頭。
倒是成交均價已經(jīng)連續(xù)兩個月維持在1.4萬/平米以上，5月份大概率也會高于1.4萬。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也反映了這種趨勢，根據(jù)70城房價指數(shù)，昆明新房價格過去兩個月都在上漲，其中3月環(huán)比上漲1.2%，位居全國第二；4月環(huán)比上漲0.1%。
從數(shù)據(jù)上來說，近三個月昆明房地產(chǎn)市場的形勢還算不錯，雖然沒有出現(xiàn)開發(fā)商期盼已久的量價齊漲局面，但至少房價能穩(wěn)住甚至略有上漲�？墒侨绻屑毞治鼋螘r間昆明各大項目的成交情況，就會發(fā)現(xiàn)昆明新建住宅價格之所以能穩(wěn)在1.4萬以上，主要是價格比較高的中高端項目成交量比較大，而低價剛需項目賣得好的其實不多，說明市場需求仍舊結(jié)構(gòu)性不足。
比如在4月份，根據(jù)昆明銘騰機構(gòu)的統(tǒng)計，成交金額最高的10個項目中，有8個的均價在1.5萬以上，有3個在2萬元水平，最高的華夏四季成交均價甚至超過3萬元/平米。在TOP10項目中，只有書香云海、昆明湖的成交均價低于昆明4月份的新房均價。
同樣是銘騰機構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月份賣得最貴的10個項目中，有兩個（華夏四季、錦粼天序）同時也是成交金額TOP10，其中華夏四季雖然均價高達34337元/平米，是目前昆明單價最高的樓盤，這么貴的樓盤，居然成交金額也能排在所有項目中的第二位，這就很嚇人了。
但更夸張的是，華夏的勢頭還在持續(xù)，到了5月第三周，華夏四季的成交均價進一步提高到了39488元/平米，接近4萬元大關(guān)，可是這一周整個華夏陽光在昆明賣了4158萬元，奪得周冠軍。
如果看4月份昆明成交金額前20的樓盤名單，中高端項目支撐房價的印象會更加強烈，因為在這20個項目中，均價在2萬以上的項目就有5個，17個項目的均價在當(dāng)月昆明新房均價以上，只有3個項目的均價低于1.4萬。
即便算成交套數(shù)，剛需樓盤的成交也不算很出色，4月份3個均價在1.4萬以下的項目總共賣了219套，而均價在1.5萬以上的樓盤卻賣了612套。就單盤銷售成績來說，TOP20項目中價格最低的滇池晴翠賣了54套，而均價超過1.6萬的萬科城卻賣了98套。這進一步說明目前昆明新建住宅價格低不一定就賣得多，反倒是中高端項目的成交比較穩(wěn)定。
由于昆明中高端項目的價格和成交量都比較穩(wěn)定，其中像華夏四季、山海灣8號、山海原著、金茂府等豪宅項目還屢屢進入周成交或月成交TOP10，將昆明新房價格穩(wěn)定在1.4萬以上。而經(jīng)開區(qū)、空港區(qū)以及呈貢邊緣地區(qū)那些均價在1萬左右的低價項目，雖然價格不高看似很有競爭力，可是成交量卻表現(xiàn)一般。
中高端項目雖然支撐了昆明房價，可是也部分掩蓋了目前市場需求整體不足，尤其是剛需疲軟的事實。市場的真實狀況是，一些高端項目價格銷售不降也賣得好，可是大量剛需項目價格不高卻也不是很好賣。
說明：文中所有圖表均來自昆明銘騰機構(gòu)，特此鳴謝。
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