律師解讀昆明二手房新政 房源核驗可替代公證

近日，昆明市住建局相繼發(fā)布了兩個二手房交易新規(guī)。先是明確了二手房買賣雙方在辦理買賣合同備案手續(xù)時，不再需要提供公證書，緊接著又提出自8月1日起，在昆明申請二手房交易都要先核驗房源的真?zhèn)巍Ｒ环矫嫒∠�了以往二手房交易必須做公證的規(guī)定，另一方面明確交易前必須進(jìn)行房源核驗。公證書和房源核驗這二者在二手房交易中到底扮演了什么樣的角色？新規(guī)對于二手房交易流程會產(chǎn)生怎樣的影響？專業(yè)不動產(chǎn)律師從法律角度作出了專業(yè)的解讀。

《關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》

新規(guī)：二手房交易不需提供公證書但要先核驗房源

昆明市住建局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整完善存量房交易流程有關(guān)事項的通知》主要提出了三點內(nèi)容，一是自2017年7月24日起，當(dāng)事人辦理存量房買賣合同備案手續(xù)，不需要提供公證書。二是當(dāng)事人可以向任一網(wǎng)簽點申請辦理存量房買賣相關(guān)工作，也可到各房產(chǎn)交易中心大廳自由網(wǎng)簽點申請辦理，各網(wǎng)簽點不得強制當(dāng)事人辦理公證、收取公證費。三是自2017年8月1日起，當(dāng)事人申請辦理存量房買賣（網(wǎng)簽、審核備案、繳費、出具《交易告知書》），在一個工作日內(nèi)即時辦理完結(jié)。

同時，昆明市住建局還發(fā)布了《關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從2017年8月1日起，在主城五區(qū)、三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)申請二手房交易都要先核驗房源的真?zhèn)�。今后，二手房交易將更加安全，通過房源核驗以及房屋狀態(tài)的實時更新可查，購房者可以買到真實可靠的二手房房源。

兩個通知的相繼發(fā)布，意味著從1999年起沿襲至今的“昆明二手房買賣合同必須先辦理公證，然后才能辦理過戶手續(xù)”規(guī)定正式取消，以后二手房交易不需要提供公證書。但是，所有交易的二手房，無論是個人自行成交還是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的，首先要向房屋交易產(chǎn)權(quán)管理部門申請核驗房源的真?zhèn)危�然后才能發(fā)布并辦理交易手續(xù)。

存量房交易流程圖

律師：房源核驗一定程度上可替代公證作用

對于普通民眾來說，這兩條新規(guī)的變化意味著什么？公證書和房源核驗在二手房的交易中又分別扮演了什么角色？新規(guī)定出臺對于二手房買賣會產(chǎn)生什么影響呢？針對這些問題，云南房網(wǎng)采訪了云南凌云律師事務(wù)所不動產(chǎn)部負(fù)責(zé)人朱紹坤律師，朱律師對昆明二手房新規(guī)定進(jìn)行了法律解讀。

1.公證書在二手房交易中的作用

根據(jù)《公證法》規(guī)定，公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路�律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。公證書系公證的載體，其目的在于證明二手房交易的真實性、合法性等問題，比如二手房買賣合同的產(chǎn)權(quán)清晰、無爭議、無限制處分的情形，交易行為是雙方真實意思表示等等。

2.取消公證對二手房交易的影響

根據(jù)《關(guān)于調(diào)整完善存量房交易流程有關(guān)事項的通知》要求，不再強制要求提供公證書，其目的在于減輕交易雙方的各項交易成本，比如可以免去公證費，但其也并不影響交易主體為保證交易的安全性而主動申請公證，反而交易雙方多了交易路徑選擇，即可選擇公證也可不公證。

3.房源核驗對于二手房交易有什么作用

根據(jù)《關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》，房源核驗內(nèi)容主要包括：①核驗房屋證載的房屋所有權(quán)證號/不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人是否與樓盤表記載信息或房產(chǎn)檔案等資料記載的信息一致；②核實房屋是否存在查封、異議登記等限制交易信息；③核驗房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途等基本信息。其目在于保證交易標(biāo)的的安全性。朱律師認(rèn)為，只要交易是雙方的真實意思表示，房源核驗一定程度上可替代公證的作用，即確保產(chǎn)權(quán)無爭議、無限制處分的情形。

4.房源核驗的必要性

《關(guān)于做好存量房房源核驗工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定，無論是個人還是中介機(jī)構(gòu)，均需首先要向房屋交易產(chǎn)權(quán)管理部門申請核驗房源的真?zhèn)�，然后才能發(fā)布并辦理交易手續(xù)，此舉是為了保證二手房交易的安全，保護(hù)買賣雙方的利益，杜絕虛假的二手房房源。因此，該規(guī)定實施后，二手房交易將更加安全有保障。

正如昆明住建局發(fā)布兩條通知中所言，新規(guī)的發(fā)布是為規(guī)范存量房交易業(yè)務(wù)、完善交易流程、減輕群眾負(fù)擔(dān)、維護(hù)群眾合法權(quán)益。一名從業(yè)多年的資深二手房中介表示，取消公證書的必要性可以減輕交易雙方交易成本，另一方面強調(diào)房源核驗的必要性則可以更加安全有效的保障交易房源真實性，保護(hù)買賣雙方的利益。兩條新規(guī)的實施可以更加有效的規(guī)范二手房交易市場秩序，完善二手房交易流程，讓二手房交易更方便更安全。

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