限售解禁沖擊大，昆明二手房新增掛牌創(chuàng)紀(jì)錄，上月猛增5380套

11月初，昆明市終于取消了已實(shí)行5年之久的限購(gòu)和限售政策，雖然云南房網(wǎng)對(duì)昆明半真半假的限購(gòu)政策一直覺(jué)得形式大于意義，而且取消的時(shí)機(jī)太晚，連對(duì)市場(chǎng)的心理暗示作用都不大，但上個(gè)月有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)仍認(rèn)為，市場(chǎng)有望短暫回暖。

轉(zhuǎn)眼之間，昆明“雙限“取消已經(jīng)一個(gè)多月了，房企盼望中的回暖并沒(méi)有到來(lái)，克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月昆明主城新建住宅的成交面積僅有23.99萬(wàn)平方米，不僅比10月份有14%的巨大降幅，而且創(chuàng)下了今年第二低的月銷(xiāo)售紀(jì)錄，僅比今年受春節(jié)影響的1月份成交面積略高。

雖然成交均價(jià)倒是略微上漲了一點(diǎn)，但這主要是因?yàn)閹讉�(gè)價(jià)格比較低的老項(xiàng)目完成了集中備案，不再拖累大盤(pán)，而不是昆明在售新盤(pán)有什么漲價(jià)舉動(dòng)。

限售解禁后，海東俊園等滇池湖濱樓盤(pán)開(kāi)發(fā)大量進(jìn)入二手房市場(chǎng)

進(jìn)入12月后，雖然憑借眾安白馬御府的歷史銷(xiāo)售集中備案，讓第一周的成交量有所放大，但到了第二周就迅速回落，周成交只有4.67萬(wàn)平米，和11月相比并無(wú)起色。對(duì)此，克爾瑞也總結(jié)說(shuō)，預(yù)計(jì)“12月成交‘翹尾’，但幅度有限”。

其實(shí)這樣的結(jié)果也在預(yù)料當(dāng)中，當(dāng)初昆明出臺(tái)限購(gòu)政策就是迫不得已，限購(gòu)條件也放得很寬，對(duì)降低當(dāng)年的樓市“高燒”作用本就有限，如今取消限購(gòu)，自然也不會(huì)有多大的反向效果。這個(gè)道理實(shí)際上也不難理解，就像是一根彈簧，你當(dāng)初壓制有多厲害，取消壓制后的反彈就有多可觀。相反，如果當(dāng)初的壓制就是意思意思，解壓后也就不可能有多少反彈。

然而，昆明限購(gòu)取消對(duì)樓市的刺激作用雖然沒(méi)多大，取消限售對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊卻實(shí)實(shí)在在地發(fā)生了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月國(guó)內(nèi)70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，上個(gè)月昆明二手房房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，環(huán)比降幅達(dá)到1%，在全國(guó)名列名列前茅。而上月昆明新房的價(jià)格其實(shí)略有上漲。

之所以如此，是因?yàn)樯显吕ッ鞫�手房掛牌量猛�?%，總量達(dá)到41401套，是下半年掛牌量最高的一個(gè)月。而11月更是當(dāng)月新增掛牌量5380套，不僅是今年新增掛牌最多的一個(gè)月，也創(chuàng)下了昆明二手房新增掛牌量的月度歷史紀(jì)錄。

對(duì)此，克爾瑞認(rèn)為主要是由于限售政策放開(kāi)，二手房東出貨加速，次新房掛牌量明顯增加帶動(dòng)。從具體樓盤(pán)看，上個(gè)月新增掛牌銷(xiāo)售二手房的滇池俊府、海東俊園、金科江湖海等樓盤(pán)，都是原來(lái)限售區(qū)域的項(xiàng)目。

昆明過(guò)去一年二手房新增掛牌月度走勢(shì)（克爾瑞數(shù)據(jù)）

其實(shí)昆明在2017年和2018年分別公布過(guò)一次限售政策，2017年的限售僅限于呈貢新城，限售時(shí)間也比較短（取證后2年內(nèi)）。2018年則將限售區(qū)域擴(kuò)大到二環(huán)內(nèi)，以及廣福路以南到滇池之間的范圍，限售期限也增加到3年（以取證時(shí)間為準(zhǔn)）。

昆明限售區(qū)域示意圖

昆明限售區(qū)域的二手房除呈貢新城外，其他都在滇池湖濱地帶，絕大多數(shù)觀滇項(xiàng)目都包括其中，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，解除限售后雖然掛牌數(shù)量大增，但掛牌價(jià)其實(shí)并不低，像海東俊園的套均價(jià)高達(dá)667萬(wàn)，可是即便新增眾多高價(jià)二手房，由于昆明二手房賣(mài)盤(pán)增長(zhǎng)更加迅速，而需求方面觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交價(jià)仍在進(jìn)一步降低。

從昆明二手房成交價(jià)格變化趨勢(shì)看，進(jìn)入今年下半年后成交均價(jià)就穩(wěn)定地處于萬(wàn)元線以下，隨著限售政策取消，二手房?jī)r(jià)格還承受進(jìn)一步下滑的壓力。

有關(guān)昆明二手房均價(jià)跌破萬(wàn)元的現(xiàn)象，云南房網(wǎng)兩個(gè)月前已經(jīng)有過(guò)報(bào)道，有人質(zhì)疑說(shuō)現(xiàn)在二手房的成交價(jià)有水分，因?yàn)橛性S多繼承過(guò)戶的房產(chǎn)刻意做低成交價(jià)，但這種情況在過(guò)去也同樣存在，并不是今年才出現(xiàn)。

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