“束河古鎮(zhèn)去年就已經開始銷售門票了，而且票價不低！”這是記者在不久前從一位房地產業(yè)內人士處聽到的消息。對于一個旅游項目，銷售門票本來天經地義，但問題是，由鼎業(yè)集團開發(fā)的旅游地產項目――茶馬驛站，其實和束河古鎮(zhèn)已經完全融為一體，早先售出的商鋪、客棧、酒吧等完全依*束河旅游者的消費而生存，如果束河古鎮(zhèn)銷售門票，就意味著這個商業(yè)項目將和國內所有公園內的商店一樣，淪為溫室中的花朵，必然面臨客流量有限的瓶頸。這樣的商業(yè)項目前景令人擔憂。
據(jù)知情人士透露，束河銷售門票開始于去年8月。如今一年過去了，茶馬驛站的經營狀況如何？地產銷售是否受到門票事件的影響？記者最近專程到麗江束河進行了調查采訪。
銷售：70％有了買主
去年，記者也曾以旅游者身份到束河考察，當時茶馬驛站開業(yè)不久，人氣冷淡，如今再到束河，最顯眼的變化是，在古鎮(zhèn)入口處，一道欄桿攔住了游客，進入者每人需買30元的門票。雖然票價并不算離譜，但和自由進出的麗江大研古鎮(zhèn)相比，還是讓人覺得有些難以接受。
盡管如此，茶馬驛站的旅游者還是比去年多多了，一些商戶也告訴記者，人流量比剛開業(yè)增加了不少，特別是7、8月旺季，參觀旅游購物者絡繹不絕，而此時距茶馬驛站正式開業(yè)也就一年時間。對人流的增長速度，古鎮(zhèn)內的經營者認為還是很快的。但不同于大研古城的地方是，束河的旅游者多以旅行團的形式出現(xiàn)，像記者這樣自行購票進入的散客很少。
在茶馬驛站銷售處，記者了解到，項目銷售狀況良好，而且投資者遍布全國各地，麗江本地人反倒是少數(shù)。到記者采訪時至，商鋪（含客棧、餐飲店鋪）已經實現(xiàn)銷售70％以上，而售價根據(jù)地段不同，低者約5000元/平方米，最高可達16000元/平方米。應該說，這樣的售價并不算低，如此價格能夠實現(xiàn)70％以上的銷售，茶馬驛站基本上算是成功的。驛站內的經營者也證實了項目銷售良好的說法。
不過，店鋪銷售率雖高，開業(yè)率卻較低。在主干道臨街，開業(yè)率估計在80％以上，但相對偏僻的次干道兩側，開業(yè)率估計最高也只有20％。許多大面積店鋪的投資者據(jù)說來自北京、浙江、福建等地，但大門緊鎖，不見任何開業(yè)跡象。
經營：總體一般
和銷售勢頭相比，茶馬驛站內商戶的經營狀況只能說是一般。在驛站入口處，一家賣民族服飾的店鋪老板告訴記者，雖然開發(fā)商為了吸引經營者，特意在招商中壓低了租金（一般每平米每月在20元），而且對先期進入者還采取免租半年甚至一年的優(yōu)惠，但生意差強人意。這家商鋪老板說，目前因為還在免租，所以生意不好也還可以維持，如果免租期一到，經營還不見好轉的話，她不見得還能堅持下去。不過她同時也認為，茶馬驛站的啟動速度還是很快的，因此許多人對后市保有很大信心，正因為這樣，古鎮(zhèn)主干道兩側的鋪面基本都租出去了，現(xiàn)在再找一間位置好的臨街鋪面并不是件容易的事。
在驛站四方聽音廣場（類似于大研四方街）東側，一家銀器店老板在慨嘆生意難做的同時，也承認游人在逐漸增多，他還透露，由于人氣逐漸轉旺，代為招商和管理的開發(fā)商也越來越有底氣，早先，免租期長達一年，到今年初，免租期就只有半年了。而且對個別不好管理的商鋪，開發(fā)商甚至采取了請出去的強硬措施�！艾F(xiàn)在的鼎業(yè)可比以前牛多了！我隔壁這家店原來的老板，就是因為衛(wèi)生狀況不好，才被開發(fā)商趕出去了�！边@位銀器店老板說。
相比而言，茶馬驛站內客棧和個別餐廳、酒吧的營業(yè)狀況還不錯。在飛花觸水區(qū)的東北客棧，老板自稱是束河最早開業(yè)的店家，對目前的經營業(yè)績感到比較滿意。而隔壁的小吧黎酒吧，據(jù)開發(fā)商介紹說是束河最火的一間酒吧。記者參觀時正值中午，并不是酒吧營業(yè)高峰時間，但在外面的遮陽傘下依舊坐滿了客人，想來生意不錯。但總的來說，茶馬驛站內的經營還在啟動之中，人氣一般，和4公里之外大研古鎮(zhèn)內終*熙熙攘攘的人流相比，完全是天壤之別。
門票：一把把雙刃劍
所有進入茶馬驛站的投資者和經營者，看重的都不是束河的現(xiàn)在，而是未來，而未來的參照物就是大研古鎮(zhèn)。因為同為麗江世界文化遺產的一部分，大研和束河實在是太像了：一樣是小橋流水，一樣是老房子、石板街，但大研古城內一間小店的租金直逼昆明的商業(yè)旺地，而且一鋪難求，作為孿生兄弟的束河古鎮(zhèn)自然有理由憧憬未來。
然而，和大研過于相像的束河卻要面臨如何差異化吸引游客的問題。正如一位資深業(yè)內人士對茶馬驛站項目發(fā)出的疑問：“麗江需要另一個大研，游客需要另一個四方街嗎？”正因為束河和大研兩個古鎮(zhèn)如出一轍，所以麗江的旅游雖然紅火，但束河目前卻難以成為游客在麗江旅游的必然一站，在吸引游客方面，束河甚至不能和玉龍雪山、云杉坪相比。
也許是出于穩(wěn)定客流的考慮，束河古鎮(zhèn)放棄了和大研古城一樣敞開門戶，任游客自由進出的做法，而于去年8月開始銷售門票。按常理，門票總是限制人流的門檻，但束河的苦衷在于，如果不收門票，由于旅行社沒有利益，所以不愿意組團進入束河。而銷售門票后，旅行社、出租車司機有了門票分成的利益驅動，開始主動把游客介紹到束河。這也正是目前在束河的旅游者以旅行團為主，而散客很少的原因。
放棄散客而爭取團隊，束河走的是一招險棋，但出人意料的是，茶馬驛站內的經營者對此卻有褒有貶。贊同者一般是些臨街商鋪，它們認為，如果不收門票，單純依*散客的話，由于束河的知名度、吸引力目前還不如大研，客流沒有絲毫保證，大家生意太難做。收門票后散客固然少了，可是團隊多了，生意還可維持�？蜅�、餐廳是門票的明確反對者，因為旅游團的食宿大多不會在束河解決，散客是茶馬驛站內客棧、酒吧的主要消費者，有了高達30元的門票，散客流失嚴重。門票已經成為束河商業(yè)發(fā)展的一柄“雙刃劍”。
據(jù)記者不完全調查，束河大多數(shù)經營者反對收門票，他們也曾多次向開發(fā)商鼎業(yè)集團反映，但目前還看不到取消的跡象。
出路：商業(yè)差異化
有了門票，束河古鎮(zhèn)就像一座大公園，而茶馬驛站就像公園里的商店，眾所周知，公園內的商業(yè)就像溫室里的花朵，生命力是脆弱的。束河如果和大研爭奪客流，收門票是沒有出路的，作為開發(fā)商不可能沒有這樣的遠見。就在記者完成這篇報道前，茶馬驛站項目的策劃代理公司打來電話，解釋說束河的門票在明年就會取消。
但這并不足以打消商戶們的顧慮，因為束河和大研雖然同是麗江世界文化遺產的組成部分，但在普通旅游者眼里，二者同質化嚴重，顯然有著“既生瑜，何生亮”的競爭關系。決定茶馬驛站發(fā)展前景的關鍵是，如何讓束河與大研盡可能不同。
在束河采訪期間，記者注意到一個現(xiàn)象，也許是茶馬驛站的優(yōu)勢所在。茶馬驛站由于是實質上的現(xiàn)代建筑，在規(guī)劃、格局上更利于商業(yè)經營，所以一些餐飲店、客棧的檔次明顯比大研古鎮(zhèn)高，也更有特點。比如在餐飲休閑區(qū)，天下的一樓的招牌十分顯眼，這是一家有全國影響的北方餐飲品牌，而就在其周圍，又有東北、重慶、麗江、西藏、臺灣等各地風味餐廳，大有一條街匯聚天下美食的氣勢。但在大研古鎮(zhèn)，受老建筑本身制約，商業(yè)業(yè)態(tài)最多的是各式旅游商店和大大小小的酒吧、茶館，有特點的餐飲店也有，但規(guī)模、檔次、品牌、環(huán)境、衛(wèi)生大不如束河。
去麗江旅游的人大都喜歡住在古城里，可是大研古城內的客棧普遍條件較差，但在束河茶馬驛站，古香古色的客棧內部條件一點不遜色于星級賓館，所以格外受散客歡迎。記者在
采訪中也了解到，在茶馬驛站內各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，客棧的經營狀況是最好的。
如果把小型高檔客棧和特色品牌餐飲、酒吧作為束河商業(yè)形態(tài)的主攻方向，以此吸引游客進入束河，或許是帶動茶馬驛站商業(yè)街店鋪經營，凸現(xiàn)束河與大研商業(yè)差異的最佳突破口。
檢驗：需要時間
迄今為止，就銷售和前期招商經營而言，作為一個具有全國影響的旅游商業(yè)項目，束河古鎮(zhèn)。茶馬驛站的開發(fā)是成功的，可是考驗商業(yè)項目最終成敗的時間周期不是銷售終結，也不是一年兩年，而很可能是5年10年。和歷經滄桑的束河古鎮(zhèn)相比，茶馬驛站的歷史太短；和人氣鼎盛的大研古城相比，茶馬驛站的商脈才露出頭角。
為了和束河古鎮(zhèn)真正融為一體，茶馬驛站的建筑完全仿照納西民居而建，甚至道路也用了和四方街一樣的石材鋪筑，然而新鋪的石板街路面毛糙，未經任何打磨，走上去很不舒服，不幾步就感到腳底酸疼。相反，在四方街上，古老的石板路早已被千千萬萬個人的腳掌磨平發(fā)亮，大研古城的神秘魅力大概就來自于看不到頭的綿長歲月和柔軟時光，而這，正是茶馬驛站永遠無法取代古城的地方。
后記：在寫這篇報道之前，記者的朋友，也是茶馬驛站的合作伙伴打來電話問：你的報道是褒是貶？這是一個讓人難以回答的問題。顯而易見，貶低茶馬驛站不是記者和《紅色樓市》的本意，因為能夠在文化保護和商業(yè)開發(fā)方面比茶馬驛站成功的例子不多，但是，一味吹捧這個項目也非這篇報道的目的。作為一個具有探索精神，令人尊敬的商業(yè)項目，《紅色樓市》無意對茶馬驛站說三道四，我們能做的，只是客觀記錄，公正評述。
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茶馬驛棧位于束河古鎮(zhèn)，占地223畝，距麗江大研古城約4公里，規(guī)劃為納西民居建筑風格，民宅內的物業(yè)類型包括商鋪、產權式酒店、主題公園、休閑酒吧等。二期規(guī)劃建設高尚別墅區(qū)及旅游休閑度假物業(yè)。茶馬驛站的開發(fā)和束河古鎮(zhèn)原生態(tài)民居的恢復，以及束河旅游品牌的推廣，都由由麗江鼎業(yè)旅游公司斥巨資5億元完成。
謝鷹/2005年8月
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