即使是2004年的房地產(chǎn)高潮，都沒有帶動(dòng)昆明寫字樓開發(fā)。去年在售的上百個(gè)樓盤中，竟然只有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，而且這個(gè)項(xiàng)目還是在上個(gè)世紀(jì)末就開發(fā)的，只不過現(xiàn)在才銷售罷了――而這就是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)象：住宅、商鋪開發(fā)熱火朝天，寫字樓卻無人問津。在國(guó)內(nèi)省會(huì)城市中，類似昆明這樣，數(shù)年間不開發(fā)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目的城市可以說絕無僅有。今年已經(jīng)有半年過去了，寫字樓市場(chǎng)上新項(xiàng)目依舊是空白。
在昆明，最新的寫字樓大多是5年前開發(fā)的，像建工大廈、金泰大廈、志遠(yuǎn)大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、如意大廈、三合商利寫字樓、文貿(mào)大廈、證券大廈等等，盡管銷售時(shí)間前后不一，但都是在1999昆明世博會(huì)前立項(xiàng)開工的。從1999年至今，除了北市區(qū)的銀座、丹彤現(xiàn)代城等，昆明再無真正的商業(yè)寫字樓開工建設(shè)，有的只是個(gè)別商住樓（如銀海國(guó)際公寓）和改造項(xiàng)目（城建大廈），如果有公司要買寫字間，只好去買那些竣工好幾年的“老樓”了。
暴飲暴食惹的禍
提及昆明市寫字樓開發(fā)的蕭條狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)識(shí)都比較一致：主要是1999年昆明世博會(huì)前寫字樓蓋的太多、太集中，以至于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了真實(shí)需求，市場(chǎng)不得不長(zhǎng)期陷入調(diào)整消化階段。這就像一個(gè)人一頓飯吃的太飽，壞了胃口，結(jié)果好幾天吃不下飯，需要長(zhǎng)期調(diào)養(yǎng)一樣。
上個(gè)世紀(jì)90年代最后幾年，昆明掀起了建國(guó)以來最大規(guī)模的城市建設(shè)高潮，在這場(chǎng)被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，寫字樓遍地開花，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在1997、1998、1998年開工建設(shè)的寫字樓就在接近20幢，總建筑面積超過40萬平方米，如果再加上在此期間在建的商住樓項(xiàng)目，昆明當(dāng)時(shí)用于商務(wù)辦公的房地產(chǎn)開發(fā)面積估計(jì)在60萬平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)需求，因此大部分項(xiàng)目從一開始就陷入了銷售困境。
三合商利是昆明最早的純寫字樓項(xiàng)目之一，1998年開始銷售，當(dāng)時(shí)廣告宣傳力度之大，創(chuàng)下了昆明類似項(xiàng)目的紀(jì)錄，但銷售走勢(shì)緩慢，一直賣到2001年，三合商利仍然沒有清盤。
位于寶善街的華爾頓、華爾貝兄弟項(xiàng)目，1997年開工興建，1999年底項(xiàng)目基本完工，但在當(dāng)年10月記者前去采訪時(shí)，大廈銷售尚未過半。
糟糕的銷售狀況讓有關(guān)部門意識(shí)到了寫字樓市場(chǎng)的問題，因此早在1999年3月，昆明市有關(guān)部門就開始猛踩“剎車”――市計(jì)委、建委等發(fā)布通知，表示不再審批新的商住樓項(xiàng)目，對(duì)沒有明確銷售對(duì)象的寫字樓項(xiàng)目嚴(yán)格控制，并對(duì)新建寫字樓征收高達(dá)30％的投資調(diào)節(jié)稅。然而，這些調(diào)控措施還是來得晚了，昆明市寫字樓市場(chǎng)供求失衡的局面已經(jīng)形成，但政策作用也還是顯現(xiàn)了：在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，寫字樓被看成樓市“毒藥”，開發(fā)商人人敬而遠(yuǎn)之。一直到現(xiàn)在，雖然政府早已不再限制，可是房地產(chǎn)公司“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，都視開發(fā)寫字樓為畏途，即使像去年那樣10年不遇的市場(chǎng)行情中也不例外。
從1999年到現(xiàn)在，昆明只開發(fā)了零星幾個(gè)寫字樓新項(xiàng)目，如銀座、高新大廈等，在長(zhǎng)達(dá)5年的時(shí)間里，市場(chǎng)一直在消化世博會(huì)前的舊項(xiàng)目，所以，昆明就像一座被寫字樓“遺忘”的城市。
市場(chǎng)正在復(fù)蘇
和住宅、商鋪一樣，寫字樓本來是一座城市地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一部分，并隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng)，像昆明這樣數(shù)年間幾乎不開發(fā)寫字樓的狀況是十分不正常的。
就在昆明本土開發(fā)商仍被“寫字樓世博會(huì)后遺癥”困擾時(shí)，市場(chǎng)已悄然發(fā)生了變化，昆明寫字樓市場(chǎng)正在*益復(fù)蘇，租售行情見漲。
據(jù)《紅色樓市》走訪，前幾年因集中開發(fā)而閑置的寫字樓現(xiàn)在入住率都在85％以上，個(gè)別甚至達(dá)到100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場(chǎng)、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入住情況都比較好。入住率高了，租金也穩(wěn)中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在50元/平方米左右，條件好的可以超過60元/平方米。至于售價(jià)，因?yàn)槔ッ魇幸画h(huán)路以內(nèi)已經(jīng)好幾年沒有新建寫字樓，所以市場(chǎng)上沒有一手樓盤在售，可以說是“有市無價(jià)”，如果是二手房轉(zhuǎn)讓，價(jià)格比和同地段同檔次住宅價(jià)格略高。
因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)專業(yè)高檔辦公環(huán)境的需求越來越大，但近些年昆明主要商務(wù)區(qū)內(nèi)又沒有新建寫字樓供應(yīng)，所以，一些原本宜商宜住的商住樓，甚至住宅，現(xiàn)在都改頭換面，變成了純粹的寫字樓。比如銀海SOHO、都市名園等，福林廣場(chǎng)目前租住辦公的比例也非常高。
據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士分析，由于昆明多年沒有新建寫字樓，世博會(huì)前后開發(fā)的樓盤目前也已基本消化完畢，所以在最近一兩年內(nèi)，昆明將出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)斷檔現(xiàn)象，估計(jì)租金還會(huì)上漲。
供應(yīng)斷檔 前景看好
市場(chǎng)已經(jīng)變化，但開發(fā)商卻仍未從前些年的挫折中恢復(fù)信心，因此，目前計(jì)劃中新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目非常少，而位置好的更是鳳毛麟角。
根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況，在國(guó)家控制方家，限制投資性住宅消費(fèi)的情況下，寫字樓比住宅和商鋪更具有開發(fā)和投資價(jià)值。昆明金石創(chuàng)業(yè)公司分析認(rèn)為，如果從投資角度講，目前寫字樓甚至比商鋪的回報(bào)還要高。據(jù)該公司調(diào)查，眼下昆明寫字樓的租金年回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)10％，而且出租率非常高，但眾所周知，昆明幾個(gè)商業(yè)樓盤給予投資者的回報(bào)承諾最高的不過8％，有的只有6％或者更低，而且還常常不能兌現(xiàn)。
從各方面情況看，現(xiàn)在是昆明開發(fā)寫字樓的最有利時(shí)機(jī)，但是和5年前相比，如今寫字樓市場(chǎng)的需求特征已經(jīng)發(fā)生變化，中小型民營(yíng)企業(yè)、外地駐昆機(jī)構(gòu)成為寫字樓購買的主力，那種整層甚至整幢樓宇購買的時(shí)代已經(jīng)過去，因此，開發(fā)新一代寫字樓應(yīng)該適當(dāng)劃小出售單位，增加戶型變化，這對(duì)電梯配置、給排水設(shè)施、通風(fēng)管道、電力布局和停車位數(shù)量都提出了新要求，另外，作為重要的投資工具，實(shí)力雄厚的開發(fā)商可以考慮保留部分或大部物業(yè)只租不售，也可以開發(fā)產(chǎn)權(quán)式寫字樓，以返租形式吸引投資者購買。以現(xiàn)在高達(dá)10％的投資回報(bào)，寫字樓有可能成為比商鋪還搶手的地產(chǎn)項(xiàng)目。
謝鷹/2005年6月
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