8.2 昆明市場預判
7月1日起，在多方壓力之下，昆明市出臺新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策：暫停向在昆明市主城五區(qū)（包括三個國家級開發(fā)區(qū)）已經(jīng) 擁有1套及以上住房的非云南戶籍人士銷售新建商品房，而未滿18周歲的非云南戶籍人士無論是否在昆明上述區(qū)域有住房， 均不得購買。年滿18歲的非云南戶籍人士，如果在限購區(qū)域沒有住房，則可以在昆明限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房。
7月1日的政策出臺可以說是一個信號的釋放，在上半年中央的多次點名和住建部的連續(xù)約談下，昆明的政策開始不斷地收 緊。3月“昆十條”的出臺，并沒有讓持續(xù)火熱了兩年的價格退燒，7月的新政涵蓋限購、限價等內(nèi)容，但對云南戶籍客群沒 有太多限制，且主要限制新房價格，對存量市場的價格并沒有太多約束，在“房住不炒”的核心導向下，可以預見，下半年 的政策將仍呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢。
【供求預判】下半年市場供求將處于平穩(wěn)增長狀態(tài)，全年供求將與2017年持平。
【價格預判】2018年7月1日出臺限價政策，新房價格1年上浮不得超過6%。
【區(qū)域預判】上半年過規(guī)項目主要集中在南市區(qū)和呈貢區(qū)，下半年市場供求將主要集中在南市區(qū)和呈貢區(qū)。
【土地市場現(xiàn)狀】 大批品牌房企紛紛進入昆明主城，主城土地競爭白熱化，各大房開商搶地激烈，住宅類性質(zhì)的土地價格上漲且拿地困難。
【土地預供應區(qū)域】
1、草�！詥硬莺Ｆ瑓^(qū)一級開發(fā)以來，該片區(qū)就被外界賦予了較高的期望值。如今草海萬達城已落地，萬科也簽約了草海5號片區(qū)，再加 上云南城投的滇池未來城昆明新天地、華夏地產(chǎn)的新河村城改等幾個千畝級項目，片區(qū)進入新一輪開發(fā)熱潮，土地有可能會在今年大量供應。
2、呈貢——上半年呈貢新區(qū)土地供應較多，預供應土地宗數(shù)較多，由于目前商品住宅市場去化壓力小，呈貢新區(qū)作為熱點區(qū)域之一，下半年可 能將加快供地節(jié)奏。
3、西北新城——2016年開始融創(chuàng)、保利、恒大、綠地、新城控股、新希望為代表的一大批國內(nèi)知名企業(yè)入駐西北新城；2018年上半年西北新 城土地熱度較高，龍湖高溢價連下2城，區(qū)域價值逐步凸顯。
【主城外溢區(qū)域】昆明主城區(qū)拿地困難，大量的開發(fā)商紛紛關(guān)注主城周邊距離較近的可以承接主城外溢的區(qū)域去拿地開發(fā)。
1、安寧——安寧太平新城已有多家開發(fā)商進入，市場較為活躍，目前市場認可度較高。太平新城土地儲備量大，規(guī)劃較好，價值較高。
2、嵩明—— 嵩明楊林目前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，原有項目開始加大開發(fā)節(jié)奏，新項目開始落地。隨著大學城的建設(shè)以及地鐵東西快線的 建設(shè)開通，未來該片區(qū)房地產(chǎn)市場前景較好。
3、晉寧—— 從房地產(chǎn)市場整體層面來看，晉寧由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型受阻，導致外來人口不足，整個房地產(chǎn)市場以內(nèi)生型發(fā)展為主，不論是一級土地市 場，還是二級產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，都處于發(fā)展緩慢的初級水平，亟待突破和提高。2017年，晉寧主城區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖現(xiàn)象， 本地人換房需求增加，這對于即將進入的地產(chǎn)開發(fā)商而言，是一個有利的契機。
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