克而瑞2018年上半年昆明樓市總結(jié)及預(yù)判

宏觀環(huán)境[宏觀經(jīng)濟(jì)]

2018年第一季度中國(guó)GDP延續(xù)了近三年的平穩(wěn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)全年GDP增速將保持不低于6.8%，昆明高于全 國(guó)增速并有加快趨勢(shì)。昆明GDP增速超過全國(guó)GDP增速且趨勢(shì)較大，逐漸擴(kuò)大剪刀差。

2018年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)維持在6.8%的增速，隨著地產(chǎn)銷量重回下行通道、上游漲價(jià)壓縮中游利潤(rùn)，以及環(huán)保限產(chǎn)來襲， 預(yù)期2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將保持平穩(wěn)，2018年全年GDP增速將保持不低于6.8%。貨幣政策短期難松，未來“放水刺激經(jīng)濟(jì)”的必要性 已大幅降低。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、效益回升、貨幣偏緊下，金融市場(chǎng)運(yùn)行整體穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性明顯受到壓縮，資金逐漸轉(zhuǎn)向金融 市場(chǎng)趨勢(shì)將逐漸出現(xiàn)。

相比于全國(guó)，昆明GDP增速略高并出現(xiàn)加快趨勢(shì)產(chǎn)生剪刀差。由于城市能級(jí)較低，發(fā)展滯后，昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)依賴更甚， 2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，昆明GDP增速隨之迅速回落，2015年跌至8%，2017年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，高鐵開通，以及滇中新 區(qū)的開發(fā)建設(shè)的增速，伴隨著眾多開發(fā)商入昆，文旅地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)新增長(zhǎng)極的出現(xiàn)，2018年昆明GDP有加快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

2018上半年全國(guó)CPI總體上漲，昆明漲幅平穩(wěn)，通脹壓力較小。

2018年全國(guó)CPI在2月份達(dá)到峰值，漲幅達(dá)到高點(diǎn)，2月之后漲幅出現(xiàn)下行趨勢(shì)。 

CPI2月份達(dá)到2.9，出現(xiàn)近幾年來的高點(diǎn)，通脹壓力大，隨著2月份之后的漲幅下行，未來通脹壓力相對(duì)較小。 

昆明CPI走勢(shì)較全國(guó)相比波動(dòng)較小，盡管2016年下半年CPI經(jīng)濟(jì)隨國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)有增長(zhǎng)趨勢(shì)，但在2017年3、4月份出現(xiàn)了負(fù)值，5、 6月份有所回升，7至11月處于低位運(yùn)行，2018上半年CPI趨于穩(wěn)定。 

18年上半年全國(guó)和昆明房地產(chǎn)投資增速均出現(xiàn)下行趨勢(shì),昆明下行趨勢(shì)遠(yuǎn)高于全國(guó)。

相比于全國(guó)，昆明房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比例過高，昆明近50%的固定資產(chǎn)投資用于房地產(chǎn)投資，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴度強(qiáng)；雖然2015年出現(xiàn)呈負(fù)增長(zhǎng)，但隨著年樓市回暖，2016-2017年房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，2018年增長(zhǎng)趨勢(shì)有所緩和。

2018上半年昆明房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比例在46%波動(dòng)，接近一線城市水平，明顯高于西南地區(qū)各周邊城市，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。

宏觀環(huán)境[國(guó)家政策]

2014年前，調(diào)控與救市交替進(jìn)行。2014年-2015年調(diào)整呈現(xiàn)寬松購(gòu)房政策。2016年房地產(chǎn)政策是從寬 松到熱點(diǎn)城市不斷收緊過程。2017年圍繞“房住不炒”，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，調(diào)控政策不斷加 碼，與此同時(shí)，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸。2018年房地產(chǎn)政策以收緊為主，多個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)、 限貸、限售。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。

限購(gòu)、限貸、限價(jià)升級(jí)并廣泛“限售”,多個(gè)城市再次加入調(diào)控行列。

宏觀環(huán)境[昆明政策]

2018年上半年昆明房地產(chǎn)堅(jiān)守”房子用來住的不是用來炒”的定位,”限售“成為調(diào)控標(biāo)配；落戶門檻降 低；貨幣政策穩(wěn)健中性，金融去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，公積金政策持續(xù)收緊。

2018年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)限售政策升級(jí)，堅(jiān)守”房子用來住不用來炒”的定位,從呈貢區(qū)限售2年加碼 升級(jí)為三大熱點(diǎn)區(qū)域限售3年，另外，進(jìn)一步收緊公積金政策，并提出落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策。

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