呈貢區(qū)人民法院昨日下午將一起房屋買賣糾紛作為“陽光司法”典型案件，將法庭“搬”到了云南民族大學(xué)公開開庭審理。
買方稱，4年前買的二手房，終于等賣方領(lǐng)到了房產(chǎn)證，可眼看房價飛漲，賣家在過戶前又反悔了。作為買方的王先生向法院起訴，要求賣方按照約定繼續(xù)履行合同。對此，賣方則認(rèn)為，是王先生違約在先，擅自變更了買受人。
買方
購房后先付了40萬元
2014年10月，王先生、曹女士夫婦和房主常先生、李女士夫婦簽訂了房屋買賣合同，花70萬元在昆明市呈貢區(qū)天潤康園小區(qū)購買了一套房子、一個車庫和一個車位。
購房后，王先生夫婦按約先支付了40萬元，剩余的30萬元尾款雙方約定之后再付。由于王先生夫婦長期在深圳工作，兩人出具了公證書授權(quán)委托李某幫忙辦理房屋及車位買賣相關(guān)事宜。
因為這套房子的產(chǎn)權(quán)證一直沒辦好，雙方簽訂房屋買賣合同時已在公證處做了房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同的公證。
王先生夫婦稱，隨著呈貢新區(qū)的迅速發(fā)展，呈貢房價一漲再漲，賣方也多次向他們表達不愿意出售房產(chǎn)的意愿，但他們都沒有同意。
直到2018年5月24日，房主常先生、李女士夫婦拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證。雙方本該盡快辦理過戶手續(xù)，可就在這時產(chǎn)生了爭議。
王先生夫婦說，他們多次要求賣方配合辦理過戶手續(xù)，但賣方一直不配合，致他們的合法權(quán)益遭受嚴(yán)重侵害。
為此，今年7月，王先生夫婦一紙訴狀將賣方常先生夫妻告上法庭，要求判令賣方按照約定繼續(xù)履行合同，同時判令賣方按照約定支付違約金10萬元。
賣方
買方不能支付剩余款項
法庭上，賣方代理人認(rèn)為，賣方不存在違約情況。2014年10月，雙方簽訂房屋買賣合同后，賣方將房屋交給買方使用，已經(jīng)履行了大部分的義務(wù)。2018年5月，賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，積極按照合同約定，與原告代理人李某辦理過戶事宜，一直都在積極配合履行買賣合同，不存在違約情況。
“我們認(rèn)為造成房屋未過戶的原因是買方及其代理人所至，是買方存在違約情形�！辟u方代理人說。首先，直到辦理過戶手續(xù)時，賣方才得知，房屋實際上是要過戶到買方受托人李某名下。他們認(rèn)為，房屋買賣合同變更買受人，屬于重大條款變更，應(yīng)當(dāng)征得合同相對人同意的情況下才能進行變更，而非單方授權(quán)就可以變更合同條款。
其次，買方在今年5月24日已明確表示其貸款存在問題，不能支付剩余款項，是買方違約在先。
對此，買方的代理人則認(rèn)為，雙方簽訂了房屋買賣合同合法有效，而且買方已按約定交付房款40萬元，他們也已經(jīng)準(zhǔn)備了現(xiàn)金30萬元隨時可以支付剩余尾款，雙方簽訂的買賣合約應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。“買方因為貸不了款，請受托人幫忙貸款的事，實際上雙方之前也溝通過，不存在所謂的欺詐�！辟I方代理人說。
庭審最后，審判長組織雙方進行調(diào)解，買方代理人提出調(diào)解的前提是要按約定繼續(xù)履行合同。對此，賣方代理人表示，可以繼續(xù)履行合同，但買方要支付40萬元違約金。最終由于雙方分歧較大，調(diào)解未果。
該案將擇日宣判。
★法官提醒
購買二手房 驗明房源是關(guān)鍵
呈貢區(qū)法院法官分析，近年來，呈貢區(qū)房價上漲迅猛，二手房買賣糾紛有所增多。目前呈貢法區(qū)院審理的二手房屋買賣合同糾紛案件主要有3個特點：受經(jīng)濟利益驅(qū)動促使當(dāng)事人欠缺信守承諾的誠信意識；涉案標(biāo)的數(shù)額較大，當(dāng)事人雙方的對立情緒較強；合同外第三方的行為導(dǎo)致二手房屋買賣合同糾紛增多。
在購買二手房的過程中，買方應(yīng)該注意些什么？法官提醒，首先，在簽訂房屋買賣合同之前，買方應(yīng)該重視房源的真實性，主要看房屋是不是真在賣方名下，房屋是否有法院查封或者是抵押登記這類的權(quán)利限制，因為這會導(dǎo)致你不能辦理過戶手續(xù)。因此，在簽合同之前，要到相關(guān)部門查詢房屋的情況。
第二，重視合同條約中對違約條款的約定，比如對方如果未按約定交付房屋，應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，這些都應(yīng)在合同中明確。
第三，如果出現(xiàn)一方反悔的情況，另一方在沒有違約的情形下，可以及時向法院提起訴訟，還可對涉案房屋進行保全。
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