近日，昆明市規(guī)劃發(fā)布了位于果林湖東北側(cè)一塊200畝土地的規(guī)劃公示，此地塊是一平緩山坡地，面朝果林湖，規(guī)劃容積率不足1.6，建筑容積率僅28%，建設(shè)條件令人垂涎。
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果林湖東岸再添一坡地項(xiàng)目 環(huán)湖高級住宅區(qū)漸成氣候
果林湖周邊是目前昆明東部的開發(fā)熱點(diǎn)，項(xiàng)目密集，土地?fù)屖�，就在上個(gè)月，金科地產(chǎn)還曾艱難擊敗5個(gè)對手，溢價(jià)52%才拿下了果林湖104畝住宅用地，這一區(qū)域土地爭搶之激烈，由此可見一斑。但令人奇怪的是，近日規(guī)劃局公示的這200畝地塊，在最近10年中都查不到出讓記錄，土地的所有者云南伏象山實(shí)業(yè)公司也沒有任何開發(fā)經(jīng)歷，在昆明房地產(chǎn)行業(yè)里可謂名不見經(jīng)傳。在競爭激烈的果林湖畔，伏象山實(shí)業(yè)公司是何時(shí)拿到這塊位置絕佳的土地的呢？
果林湖原本是一座郊區(qū)水庫，隨著昆明城市擴(kuò)大，周邊區(qū)域已經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)
20年前拿地，項(xiàng)目開發(fā)卻連折兩陣
經(jīng)云南房網(wǎng)調(diào)查，云南伏象山實(shí)業(yè)公司原名云南伏象山有限責(zé)任公司，注冊成立于1996年。1999年，伏象山有限責(zé)任公司拿下了經(jīng)開區(qū)果林湖東北的770畝土地，用于綠化和綜合開發(fā)，近日規(guī)劃局公示的這200畝土地，正是其中一塊。如此說來，伏象山實(shí)業(yè)拿地的歷史已經(jīng)有20年了。
由于年代久遠(yuǎn)，已經(jīng)很難查證當(dāng)年伏象山實(shí)業(yè)是通過什么方式獲得土地的，但可以肯定的是，土地用途并非房地產(chǎn)開發(fā)，手續(xù)也不完備。那個(gè)時(shí)期，果林湖畔還是偏僻遠(yuǎn)郊的山林農(nóng)田，房地產(chǎn)開發(fā)的條件并不成熟。
就在伏象山實(shí)業(yè)獲得土地4年后，其又將其中約650畝土地轉(zhuǎn)讓給了云南正源房地產(chǎn)公司，而云南正源房地產(chǎn)公司又在兩年后的2016年1月，將其中436畝轉(zhuǎn)讓給了昆明正龍房地產(chǎn)公司，用于開發(fā)麗水龍庭項(xiàng)目。但蹊蹺的是，雖然正龍房地產(chǎn)為此支付了9650萬元，可是土地并未過戶，仍登記于云南正源房地產(chǎn)公司名下。正龍地產(chǎn)的開發(fā)活動也以正源房地產(chǎn)的名義進(jìn)行。正源房地產(chǎn)公司除了將大部分土地轉(zhuǎn)讓給正龍地產(chǎn)，自己還在剩余地塊上開發(fā)一個(gè)名為空管馨苑的住宅小區(qū)。
之所以將項(xiàng)目命名為空管馨苑這么拗口的名字，是因?yàn)榇隧?xiàng)目相當(dāng)于定向?yàn)槊窈皆颇峡展芊志致毠ら_發(fā)。民航云南空管發(fā)報(bào)臺就設(shè)在果林湖畔的伏象山，因此才就近團(tuán)購住宅。
但此后不久，令人大跌眼鏡的一幕發(fā)生了，2009年，就在空管云南分局職工繳納購房款后不到3個(gè)月，昆明市國土局卻公開稱“正源公司用欺騙手段獲取土地”，將正源公司當(dāng)初從伏象山實(shí)業(yè)手中買下的土地收回，土地證注銷，而麗水龍庭和空管馨苑兩個(gè)項(xiàng)目自然也就打了水漂。
根據(jù)事后法院的裁決得知，原來伏象山實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)讓給正源房地產(chǎn)公司的土地并不具備房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)，正源房地產(chǎn)是通過欺騙手段，以賄賂方式取得了土地證，事發(fā)后被昆明市土地局依法收回土地。云南空管局職工和昆明正龍地產(chǎn)都是受騙者。
北京嘉友集團(tuán)籌劃的昆明伏象山地塊（上圖）與近日昆明市規(guī)劃局公示的地塊（下圖）幾乎完全一致。
輾轉(zhuǎn)騰挪，伏象山實(shí)業(yè)笑到了最后
在正源房地產(chǎn)閃轉(zhuǎn)騰挪賣地、開發(fā)項(xiàng)目之際，時(shí)間已經(jīng)到了2008年，果林湖一帶因?yàn)榱己玫淖匀画h(huán)境已經(jīng)開始有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目落地，世林別墅等甚至已經(jīng)有人入住。伏象山實(shí)業(yè)在10年前拿下的地塊引起了各路開發(fā)商的興趣，雖然其中大部分已經(jīng)被賣給了正源地產(chǎn)，但仍有部分剩余地塊。就這這一年，一家北京的房地產(chǎn)企業(yè)嘉友房地產(chǎn)集團(tuán)啟動了昆明伏象山項(xiàng)目的前期研發(fā)工作。從嘉友集團(tuán)的項(xiàng)目可行性報(bào)告上看，其昆明伏象山項(xiàng)目的位置與地塊大小，幾乎與近期昆明規(guī)劃局公示的土地完全一致。這也就意味著，當(dāng)時(shí)嘉友集團(tuán)有意從伏象山實(shí)業(yè)手中拿下果林湖地塊開發(fā)別墅項(xiàng)目，也許同樣是因?yàn)橥恋厥掷m(xù)問題，嘉友集團(tuán)的開發(fā)計(jì)劃最終擱置了。
云南房網(wǎng)在調(diào)查中有所不解的是，1999年伏象山實(shí)業(yè)獲取的土地是770畝，4年后有650畝被賣給了云南正源房地產(chǎn)公司，伏象山實(shí)業(yè)只剩120畝土地，但無論是2008年北京嘉友集團(tuán)的可行性報(bào)告，還是近期規(guī)劃局的公示，顯示的地塊面積都是200畝。伏象山實(shí)業(yè)在賣給正源實(shí)業(yè)650畝土地后，又是如何將自己手中的地塊面積增加到200畝的，現(xiàn)在就不得而知了。同樣不得而知的是，當(dāng)年正源房地產(chǎn)公司因?yàn)橥恋厥掷m(xù)不合法而收回土地，伏象山實(shí)業(yè)又是如何將自己手中的土地成功轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的。想來其間并不容易，因?yàn)樵诮斋@得規(guī)劃條件后，距離伏象山實(shí)業(yè)當(dāng)年拿地已經(jīng)有20年，距2009年昆明市國土局收回正源地產(chǎn)手中的土地也有10年了。
在規(guī)劃條件公示后，伏象山實(shí)業(yè)名下這200土地的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該很快就會正式啟動，但伏象山實(shí)業(yè)并無任何開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從它過去賣地的歷史看，似乎也無意于非要自行開發(fā)，否則10年前北京嘉友也不會千里迢迢到昆明為這塊地做可行性研究，因此，不排除有大型房企與伏象山公司合作開發(fā)此地塊的可能。
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