商品房市場[市場供求存走勢]
市場供求：2018年昆明商品房隨著近期供應(yīng)加大，供略大于求，年度價格上漲，月度去化穩(wěn)定。
分類產(chǎn)品[整體對比]
分類產(chǎn)品對比：2018年各類產(chǎn)品供應(yīng)充足，商品住宅供求相對平衡，其中公寓、車位、商業(yè)、辦公產(chǎn)品仍 然以去庫存為主。
整體：2018年新增供應(yīng)住宅占62.67%，車位22.00%，公寓7.00% ，商業(yè)4.90%，辦公3.43%；成交住宅占69.77%，車位占15.20%，公寓5.61%，商業(yè)4.66%，辦公4.77%；
住宅：18年成交規(guī)模為17年的100.91%，均價同比上漲27.93%； 車位：18年成交規(guī)模為17年的106.99%，均價同比上漲7.94%，趨于平穩(wěn)；
公寓：主要為LOFT公寓和SOHO公寓，18年成交規(guī)模為17年的132.52%，成交量趨于上升， 均價同比上漲21.84%；
商業(yè)：18年商業(yè)供應(yīng)穩(wěn)定，成交規(guī)模為17年的106.75%，價格下滑6.06%，市場仍以去庫存為主 ；
辦公：寫字樓市場相對低迷，18年成交為17年規(guī)模的69.01%，價格上漲27.89%，市場以去存量為主。
商品住宅市場[市場供求存走勢]
商品住宅市場：商品住宅連續(xù)三年供不應(yīng)求，價格逐年攀升，2018年6月到達(dá)高點(diǎn)后持續(xù)盤整。 2019年 供應(yīng)持續(xù)增加，預(yù)計價格小幅回落，市場進(jìn)入整盤期。
商品住宅[分區(qū)情況]
商品住宅分區(qū)：官渡區(qū)項(xiàng)目最多，從成交量價看2年各個區(qū)域均有不同幅度的上漲。
2018年昆明主城官渡區(qū)普通住宅官渡區(qū)成交占比最大，多達(dá)39%；其次分別為盤龍區(qū)、呈貢區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)， 成交占比均在13%以上。
商品住宅[存量及銷售率]
存量及銷售率：2018市場持續(xù)去化，由于年底沖刺，供應(yīng)劇增，存量有上升趨勢。
商品住宅[住宅開盤]
住宅開盤：2018年樓市延續(xù)上升期，推盤節(jié)奏穩(wěn)，供應(yīng)充足，潛力較強(qiáng)
2018年1-12月昆明主城商品住宅推盤114次，共計推出301.25萬方，成交228.95萬方；5、6、8、11、12月份推出體量 較大，整體去化較高，由于7月昆明限購新政出臺，推出產(chǎn)品較少，成交量較低，但市場仍舊熱度不減，9月、10月開盤 項(xiàng)目較多,但項(xiàng)目推出體量較小, 11、12月進(jìn)入年底沖刺階段，項(xiàng)目集中入市，推出體量環(huán)比大幅上漲。
分業(yè)態(tài)市場 [高層市場走勢]
2018年高層住宅供應(yīng)充足，同比往年呈增長態(tài)勢，成交均價起伏波動，保持10000元以上，下半年穩(wěn)中有降。
2018年供應(yīng)881萬方，同比上升47%，一季度緩慢鋪貨，持續(xù)去庫存，二、三季度放量加快，市場供求平衡，四季度供應(yīng)充足，供大于求；
2018年成交773萬方，同比上漲14%，成交建面均價12742元/㎡，上漲32%，首次破萬，量價均創(chuàng)歷年新高。
分業(yè)態(tài)市場 [洋房市場走勢]
洋房走勢：2018年洋房產(chǎn)品供應(yīng)量成交量相比往年有所增加，供不應(yīng)求，成交均價相對穩(wěn)定，相比往年，穩(wěn)定增長。
2018年供應(yīng)108萬方，較同期上漲24%，二、三季度房企持續(xù)放量，下半年供求相對平衡；
2018年成交120萬方，較同期上漲19%；成交建面均價14151元/㎡，價格上漲13%，受昆明限購政策影響，價格小幅下降。
分業(yè)態(tài)市場 [洋房面積段]
洋房面積段：洋房以100-150㎡主導(dǎo)，各個面積段均有覆蓋，客戶可選擇空間大，滿足客戶個性化需求。
建面100-150㎡占據(jù)52%，是市場主導(dǎo)產(chǎn)品，業(yè)態(tài)改善客戶群體有上升趨勢；
2015年至2018年，隨著改善型需求的不斷增加，大面積產(chǎn)品保持穩(wěn)定，去化良好。
分業(yè)態(tài)市場 [洋房總價段]
洋房總價段：改善需求不斷加大，總價上漲，150-200萬以下產(chǎn)品主導(dǎo)，300萬以上高端精裝修產(chǎn)品需求增長。
200萬下產(chǎn)品占比63%，下降25個百分點(diǎn)，改善需求未得到充分釋放；
300萬以上份額大幅上漲，此類項(xiàng)目外圍環(huán)境、景觀環(huán)境、居住舒適性較高，如萬科白沙潤園，此類產(chǎn)品稀缺，成交有所增長。
分業(yè)態(tài)市場 [別墅市場走勢]
別墅走勢：近幾年別墅市場起伏波動，2018年市場尤為供不應(yīng)求，價格起伏不定。
2018年累計供應(yīng)33萬方，同期下降8%，市場供大于求，放量相對穩(wěn)定，未來市場向好；
2018年累計成交54萬方，同期下降22%，放量較少，受限購政策影響，成交量有所下降；
成交建面均價15768元/㎡，同比增長13%，18年價格穩(wěn)中趨降。
分業(yè)態(tài)市場 [別墅面積段]
別墅面積段：面積趨大化，200-400㎡占據(jù)主要市場，南北市區(qū)聯(lián)排雙拼主導(dǎo)，大戶型需求量略有增加。
200-250㎡產(chǎn)品占比18%，最大，上漲68%，疊拼依舊為主打，占據(jù)59%市場份額，聯(lián)排份額有所增加；
250-300㎡產(chǎn)品占比14%，第二，相對穩(wěn)定，南市區(qū)北市區(qū)聯(lián)排主打，區(qū)域、環(huán)境優(yōu)勢較為明顯；
300㎡以上產(chǎn)品占比51%，以高端雙拼產(chǎn)品主打，憑借業(yè)態(tài)、舒適優(yōu)勢，搶奪市場。
分業(yè)態(tài)市場 [別墅總價段]
別墅總價段：總價上漲，中端主力，高端微漲，200萬以下低總價產(chǎn)品份額下跌。
600萬以上產(chǎn)品占比33%，保持穩(wěn)定，南北市區(qū)高端雙拼別墅產(chǎn)品去化較好；
200萬以下產(chǎn)品占比10%，下降3個百分點(diǎn)，疊拼別墅產(chǎn)品為主，經(jīng)濟(jì)型優(yōu)勢突出；
200-600萬產(chǎn)品占比53%，聯(lián)排別墅產(chǎn)品主導(dǎo)，中端別墅產(chǎn)品主導(dǎo)。
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