12棵橡樹(shù)莊園熱賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)

●“大幅度房?jī)r(jià)下跌的情況不會(huì)到來(lái)”
●"昆明開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間在15-20%之間"
●"新'投胎'的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)最大"
●"最多三個(gè)月昆明樓市將回暖"

6月的昆明樓市遍溢夜市“燒烤”的香味，就像冷風(fēng)中的消費(fèi)者圍著紅火的燒烤攤——冷的是三個(gè)月來(lái)吹向房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)八條、新八條、七部委新政等政策風(fēng)，熱的仍然是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的心。

市場(chǎng)用事實(shí)和數(shù)據(jù)提醒人們的關(guān)注：6月中旬，香檳小鎮(zhèn)、酈島嘉園、南屏天地旗艦街火熱開(kāi)盤(pán)，盛世·領(lǐng)南掀起排號(hào)風(fēng)暴，麗陽(yáng)星城周日激情特賣(mài)……南屏天地旗艦街尚未開(kāi)盤(pán)，就已銷(xiāo)售過(guò)半；酈島嘉園放號(hào)千余，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房者人山人海；盛世?領(lǐng)南排號(hào)的消息剛放出,售樓部就排起了長(zhǎng)龍，2000多人爭(zhēng)先下定。

6月26日，“12棵橡樹(shù)莊園”的熱賣(mài)給6月的昆明樓市做了一個(gè)完美的總結(jié)。當(dāng)天，記者驅(qū)車(chē)趕往“12棵橡樹(shù)莊園”售樓現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)停車(chē)位已經(jīng)爆滿(mǎn)，不得不跟隨現(xiàn)場(chǎng)保安人員的指引，在距售樓處500米開(kāi)外才找到了停車(chē)位。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)進(jìn)行不久，天就下起了瓢潑大雨，購(gòu)房者熱情絲毫不受影響，早已準(zhǔn)備好的遮雨大棚下擠滿(mǎn)了興奮的人群。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)一直持續(xù)到下午，據(jù)了解，當(dāng)日，“12棵橡樹(shù)莊園”成交1126套，成交面積12萬(wàn)平方米，6000人到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

為何6月昆明樓市恢復(fù)喧鬧？

新政出臺(tái)以后，不少購(gòu)房者開(kāi)始恢復(fù)理性心理，可為什么仍然有不少樓盤(pán)熱度不減，讓昆明樓市重新喧鬧起來(lái)呢？

昆明優(yōu)勢(shì)時(shí)代顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理彭志華先生分析：“樓盤(pán)熱銷(xiāo)，首先說(shuō)明一點(diǎn)，新政策擠掉的只是一部分投機(jī)分子，而讓真正的自住型購(gòu)房者浮出水面。另外，更重要的是，消費(fèi)者都明白，有著更好品牌和品質(zhì)的樓盤(pán)具有更明顯的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，某些性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)熱銷(xiāo)當(dāng)然有理由。”

那么開(kāi)發(fā)商面對(duì)冷靜的消費(fèi)者，有何高招？“不僅消費(fèi)者觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也在觀(guān)望，不少開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)速度，重新審視自己的入市時(shí)機(jī)和銷(xiāo)售模式，將關(guān)注點(diǎn)由自己的項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，而競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)真正回到品質(zhì)本身。”彭志華說(shuō)。

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理石遠(yuǎn)先生認(rèn)為：“樓盤(pán)的熱銷(xiāo)證明市場(chǎng)需求空間仍然很大，性?xún)r(jià)比高的房子，在任何時(shí)候都不缺買(mǎi)主。所以，在這樣的情況下，市場(chǎng)更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的心態(tài)了，今年一季度昆明商品房成交量下降，不少開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期，從而對(duì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，以前希望賺5000萬(wàn)的，也許現(xiàn)在拿到手就3000萬(wàn)了�！�

大幅度的房?jī)r(jià)下跌的情況會(huì)不會(huì)來(lái)？

國(guó)家的房產(chǎn)新政策意在平抑房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)行為，不少徘徊在買(mǎi)不與不買(mǎi)之間的購(gòu)房意向者仍在等待，猜想著政府是否還會(huì)有新動(dòng)作，昆明的房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌呢？其實(shí)，昆明的房?jī)r(jià)年初以來(lái)就已放緩了腳步。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)一季度全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查顯示，昆明一季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4．6％，比全國(guó)平均上漲水平低5．2個(gè)百分點(diǎn)，增幅排全國(guó)第27位；銷(xiāo)售價(jià)格排全國(guó)34位，僅比西寧高。

那么，老百姓關(guān)注的昆明的房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)跌呢？石遠(yuǎn)認(rèn)為：“不會(huì)大幅度下跌。市場(chǎng)的波動(dòng)”

昆明開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間究竟有多大？

對(duì)于被認(rèn)為是暴利行業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，昆明的開(kāi)發(fā)商們總是大喊“冤枉”。在土地價(jià)格上漲、建筑原材料如鋼材、水泥價(jià)格上漲的情況下，昆明的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己的利潤(rùn)空間遠(yuǎn)低于上海等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市。甚至有一位開(kāi)發(fā)商坦率地對(duì)記者說(shuō)：“如果昆明的房子再降價(jià)，就只有逼迫開(kāi)發(fā)商降低樓盤(pán)質(zhì)量了。”

事實(shí)是不是真的如此呢？昆明開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間究竟有多大？昆明優(yōu)勢(shì)時(shí)代顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理彭志華先生給記者算了這樣一筆帳：以開(kāi)發(fā)商拿到的樓面地價(jià)為800元/平方米為例（根據(jù)昆明市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)，今年第一季度昆明市的居住用地平均價(jià)格為779元/平方米——記者注），加上建安成本（建材、水泥等）為平均每平米花費(fèi)1200元，其他的費(fèi)用平均每平米花費(fèi)500元，基本成本費(fèi)用就達(dá)到了2000元/平米，這其中還不包括管理、財(cái)務(wù)等支出。由此可以看出，為什么昆明市場(chǎng)上低于2300元平米的房子如此稀缺。而且，昆明的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間的確低于全國(guó)平均水平，估計(jì)為15-20%左右。

石遠(yuǎn)則認(rèn)為，外界看的是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間，但開(kāi)發(fā)商看重的是投資回報(bào)率和投資回報(bào)周期，換句話(huà)說(shuō)，自己掏了多少錢(qián)，最后賺了多少，這個(gè)過(guò)程花了多長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商而言，答案都不一樣。但是，在國(guó)家收緊“銀根”的情況下，自有資金不足的、實(shí)力相對(duì)弱的開(kāi)發(fā)商再也不可能那么輕松賺錢(qián)了。

昆明的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)嗎？

處于冷靜期的昆明樓市考驗(yàn)著眾多開(kāi)發(fā)商的功力。不少人認(rèn)為，高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)帶來(lái)高回報(bào)，那么反過(guò)來(lái)講，既然昆明的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間低于全國(guó)平均水平，那么昆明的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)嗎？

彭志華先生的答案是肯定的，“尤其對(duì)于那些新‘投胎’的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，我可以大膽地預(yù)測(cè)，他們隨時(shí)都面臨崩盤(pán)的局面。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么殘酷，許多實(shí)力不夠強(qiáng)的小開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)高價(jià)爭(zhēng)地、低價(jià)售出，來(lái)達(dá)到快速套現(xiàn)的目的，這樣帶來(lái)的結(jié)果只有兩個(gè)：要么房子建不起來(lái)，要么質(zhì)量大打折扣。這種行為對(duì)市場(chǎng)的影響是災(zāi)難性的�！�

三個(gè)月內(nèi)樓市回暖不是奢望？

目前昆明樓市這種“持幣觀(guān)望”的狀況到底會(huì)維持多久，觀(guān)望之后昆明樓市又會(huì)怎樣發(fā)展呢？在采訪(fǎng)中，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，這種狀態(tài)最多維持３個(gè)月。

也有業(yè)界專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為這種情況最多不會(huì)超過(guò)一個(gè)月，因?yàn)閷?duì)于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，真正擁有購(gòu)買(mǎi)意圖的人是占大多數(shù)。據(jù)專(zhuān)業(yè)人士估計(jì)，昆明市場(chǎng)上投資性購(gòu)房的比例僅在２０％左右，遠(yuǎn)比上海的５０％要低很多。新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)手段主要是通過(guò)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為來(lái)實(shí)現(xiàn)的，像期房限轉(zhuǎn)、征收營(yíng)業(yè)稅等措施都是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，而支撐昆明房?jī)r(jià)的并非投資或投機(jī)性購(gòu)房。因此，他們認(rèn)為，在消費(fèi)者看清“形勢(shì)”之后，必然恢復(fù)正常的購(gòu)買(mǎi)行為。

石遠(yuǎn)認(rèn)為：“可以預(yù)測(cè)，今年下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比會(huì)越來(lái)越高，這也是市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的時(shí)候?qū)⒏幼⒅禺a(chǎn)品的附加值，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是一件好事。建議消費(fèi)者也不應(yīng)一味看大勢(shì)，而是根據(jù)自己的眼光來(lái)選擇適合自己的性?xún)r(jià)比相對(duì)高的樓盤(pán)，好產(chǎn)品在任何階段都是稀缺的。”

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。