昆明銳理2019年4月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

規(guī)劃月度走勢(shì)

本月昆明16個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)17次，過(guò)規(guī)總建面306.38萬(wàn)方，環(huán)比下降25.83%，同比下降3.51%。從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過(guò)規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。本月過(guò)規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面較上月都有所下降。

規(guī)劃分區(qū)

本月除西市區(qū)外所有區(qū)域均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中南市區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī)建面109.59萬(wàn)方，占比36%；中市區(qū)過(guò)規(guī)建面 97.00萬(wàn)方，占比32%；呈貢區(qū)過(guò)規(guī)建面62.74萬(wàn)方，占比20%；北市區(qū)過(guò)規(guī)建面28.88萬(wàn)方，占比9%；東市區(qū)過(guò)規(guī)建面 8.17萬(wàn)方，占比3%。

預(yù)售月度走勢(shì)

本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了45塊預(yù)售證，其中廣電苑、泛亞城邦、呈貢新城吾悅廣場(chǎng)、融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)、實(shí)力錦雲(yún)府項(xiàng)目未公 布房間明細(xì)，新增供應(yīng)面積為139.80萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比上漲139.47%，同比上漲130.99%。

預(yù)售分區(qū)域分析

本月除中市區(qū)外，其余區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)38.80萬(wàn)方，占比28%；呈貢區(qū)供應(yīng)7.59萬(wàn)方，占比5%；南市 區(qū)供應(yīng)57.68萬(wàn)方，占比41%；西市區(qū)供應(yīng)17.11萬(wàn)方，占比12%；東市區(qū)供應(yīng)18.61萬(wàn)方，占比13%。

預(yù)售分物業(yè)分析

本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)6401套，面積81.34萬(wàn)方；辦公供應(yīng)2504套，面積10.06萬(wàn)方；商業(yè)供應(yīng)1221套，面積 9.77萬(wàn)方；車庫(kù)供應(yīng)12002個(gè)，面積38.59萬(wàn)方。

規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：本月昆明16個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)17次，過(guò)規(guī)總建面306.38萬(wàn)方，環(huán)比下降25.83%，同比下降3.51%。從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過(guò)規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。本月過(guò)規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面較上月都有所下降。本月除西市區(qū)外所有區(qū)域均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中南市區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī)建面109.59萬(wàn)方，占比36%；中市區(qū)過(guò)規(guī)建面97.00萬(wàn)方，占比32%；呈貢區(qū)過(guò)規(guī)建面62.74萬(wàn)方，占比20%；北市區(qū)過(guò)規(guī)建面28.88萬(wàn)方，占比9%；東市區(qū)過(guò)規(guī)建面8.17萬(wàn)方，占比3%。

預(yù)售：本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了45塊預(yù)售證，其中廣電苑、泛亞城邦、呈貢新城吾悅廣場(chǎng)、融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)、實(shí)力錦雲(yún)府項(xiàng)目未公布房間明細(xì)，新增供應(yīng)面積為139.80萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比上漲139.47%，同比上漲130.99%。本月除中市區(qū)外，其余區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)38.80萬(wàn)方，占比28%；呈貢區(qū)供應(yīng)7.59萬(wàn)方，占比5%；南市區(qū)供應(yīng)57.68萬(wàn)方，占比41%；西市區(qū)供應(yīng)17.11萬(wàn)方，占比12%；東市區(qū)供應(yīng)18.61萬(wàn)方，占比13%。

月度供銷價(jià)走勢(shì)

本月商品房新增面積101.17萬(wàn)方，環(huán)比上漲109.39%，同比上漲79.01%；銷售面積93.22方，環(huán)比上漲12.09%，同比上漲 7.67%；供求比為1.09。

分物業(yè)供銷存價(jià)對(duì)比

截止2019年4月30日，商品房庫(kù)存增加至1595.41萬(wàn)方，按照近一年銷售1099.69萬(wàn)方的去化速度，需1.45年消化；本月所 有物業(yè)庫(kù)存均增加。商品住宅去化周期0.55年，壓力不大；商業(yè)庫(kù)存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

存量及去化周期走勢(shì)

截止2019年4月30日，商品房庫(kù)存1595.41萬(wàn)方，按近一年銷售面積1099.69萬(wàn)方計(jì)算，還需1.45年去化，去化周期基本保持不變。

各區(qū)域月度供銷對(duì)比

供應(yīng)：本月除中市區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為42.54萬(wàn)方； 

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為42.88萬(wàn)方，占比46.24%；中市區(qū)占比最小，占比4.66%。

各板塊供銷存對(duì)比

本月除中心、次中心和空港新區(qū)板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中東南供應(yīng)量最多，為20.98萬(wàn)方；官南板塊銷量最多，為18.57萬(wàn)方，其次為北市和滇池板塊，分別為13.28和12.23萬(wàn)方；商品房存量依舊為呈貢板塊最大，為241.90萬(wàn)方。

房企銷售金額TOP20

商品房市場(chǎng)小結(jié)

供銷價(jià)：本月商品房新增面積101.17萬(wàn)方，銷售面積93.22方，成交均價(jià)14113元/㎡ 。

分物業(yè)情況：截止2019年4月30日，商品房庫(kù)存增加至1595.41萬(wàn)方，按照近一年銷售1099.69萬(wàn)方的去化速度，需1.45年 消化；本月所有物業(yè)庫(kù)存均增加。商品住宅去化周期0.55年，壓力不大；商業(yè)庫(kù)存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

區(qū)域情況：本月除中市區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為42.54萬(wàn)方；南市區(qū)成交量最多，為42.88 萬(wàn)方，占比46.24%；中市區(qū)占比最小，占比4.66%。

板塊情況：本月除中心、次中心和空港新區(qū)板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中東南供應(yīng)量最多，為20.98萬(wàn)方；官南板塊 銷量最多，為18.57萬(wàn)方，其次為北市和滇池板塊，分別為13.28和12.23萬(wàn)方；商品房存量依舊為呈貢板塊最大，為 241.90萬(wàn)方。

房企：本月商品房銷售金額131.56億，萬(wàn)科地產(chǎn)銷售金額16.22億元，位于榜首位置。

總結(jié)：伴隨著樓市“銀四”的一波翹尾行情，“金三銀四”市場(chǎng)行情不錯(cuò)，隨著節(jié)后置業(yè)需求的回升，開(kāi) 發(fā)商推售積極，市場(chǎng)前期推遲的供應(yīng)效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)回暖的動(dòng)力也有一定提升。應(yīng)盡早鎖定客戶，及時(shí)回籠資金，“紅五”可期。

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