8月26日，云南自貿(mào)區(qū)昆明片區(qū)獲批設(shè)立，接著樓市就迎來(lái)了“金九銀十”，進(jìn)入9月以來(lái)，朋友圈更是被各置業(yè)顧問(wèn)“刷屏”，不過(guò)自貿(mào)區(qū)和房?jī)r(jià)到底有多大關(guān)系呢？近日，春城晚報(bào)-開(kāi)屏新聞?dòng)浾咦咴L了位于昆明自貿(mào)區(qū)里的不少樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)置業(yè)顧問(wèn)并不會(huì)刻意提起自貿(mào)區(qū)，不過(guò)也有樓盤(pán)已經(jīng)積極蹭起了自貿(mào)區(qū)熱點(diǎn)。
少數(shù)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大
8月26日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《 關(guān)于6個(gè)新設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案的通知》，文件顯示昆明片區(qū)的范圍為：東至東繞城高速公路，南至廣福路、南繞城高速公路，西至盤(pán)龍江、明通河，北至人民東路。功能定位：加強(qiáng)與空港經(jīng)濟(jì)區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展高端制造、航空物流、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)面向南亞?wèn)|南亞的互聯(lián)互通樞紐、信息物流中心和文化教育中心。
可以發(fā)現(xiàn)，昆明自貿(mào)區(qū)包含了東風(fēng)廣場(chǎng)、五里多、巫家壩片區(qū)等城市CBD區(qū)域，東市區(qū)的涼亭片區(qū)、方旺片區(qū)，東南板塊的官渡、世紀(jì)城、新亞洲體育城，以及經(jīng)開(kāi)區(qū)西部片區(qū)，另外還有長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)前的昆明綜合保稅區(qū)。
從2013年上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)設(shè)立，到目前，我國(guó)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到18個(gè)，那么這些自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)如何呢？據(jù)綠地東南亞中心置業(yè)顧問(wèn)介紹，“試驗(yàn)自貿(mào)區(qū)落地以后，會(huì)引進(jìn)更多的企業(yè)，以帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP上去以后，房?jī)r(jià)自然也就上去了。如上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，掛牌后三個(gè)月，住宅土地溢價(jià)達(dá)到100-150%,最高達(dá)到了445%；而深圳前海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，掛牌一個(gè)月住宅價(jià)格也是上浮了20%，二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了10%；廣州南沙自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)掛牌三年以后，GDP增長(zhǎng)了10%，住宅一手房?jī)r(jià)上浮達(dá)到了38%，高于全市18%，而昆明自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，受益最大的莫過(guò)于巫家壩片區(qū)�！�
2018年，承擔(dān)巫家壩片區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)的昆明城建投資開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布了《巫家壩城市新中心土地招商手續(xù)》，按照其開(kāi)發(fā)計(jì)劃，計(jì)劃“兩年成聚、四年成邑、五年成城”。至2022年，全面完成巫家壩片區(qū)產(chǎn)業(yè)培育，形成與老城區(qū)、呈貢新區(qū)、滇池旅游度假區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的無(wú)縫對(duì)接，巫家壩片區(qū)將帶動(dòng)周邊整體活力，成為昆明城市的新中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。
近日記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，巫家壩片區(qū)目前正處在熱火朝天的建設(shè)中，據(jù)多家置業(yè)顧問(wèn)介紹，巫家壩多個(gè)樓盤(pán)的銷售情況都比較好，開(kāi)盤(pán)時(shí)往往“一房難求”，且北部商業(yè)區(qū)的住房?jī)r(jià)格是整個(gè)巫家壩片區(qū)里最高的，不過(guò)巫家壩最近房?jī)r(jià)頻漲跟自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的掛牌有聯(lián)系么？
巫家壩多個(gè)樓盤(pán)并不營(yíng)銷自貿(mào)區(qū)
記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到巫家壩時(shí)，剛從地鐵口出來(lái)，就有多個(gè)樓盤(pán)的工作人員前來(lái)邀約看房。
中交金地
記者從中得知目前距離地鐵口最近中交金地已經(jīng)基本沒(méi)有房源了，“前幾天開(kāi)盤(pán)被搶的差不多了，21000-23000元/㎡，底價(jià)是21000元/㎡，買(mǎi)下來(lái)差不多是22000-23000元/㎡，而且是毛坯房�！碑�(dāng)記者問(wèn)到是否與自貿(mào)區(qū)有關(guān)時(shí)，卻得到了否定的答案，“與自貿(mào)區(qū)關(guān)系不大，是本身的地理位置好，而且是昆明新的CBD中心，幾家售樓部開(kāi)盤(pán)時(shí)差不多都是爆滿的。中交金地開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，將近有200多人，可是只有50余套房子，購(gòu)房比例將近4∶1�！�
在去綠地東南亞中心看房的路上，工作人員一直跟記者介紹其售房景象，“12棟早就賣(mài)到20000多元了，8月30號(hào)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候樓下停車場(chǎng)都爆滿，不過(guò)當(dāng)時(shí)綠地的住宅均價(jià)是18000元/㎡。”該工作人員也透漏了一個(gè)信息，“現(xiàn)在只有一棟住宅沒(méi)有賣(mài)了，其余零零散散的還有一些，現(xiàn)在再一起賣(mài)，后面可能也要封盤(pán)了�！�
走進(jìn)綠地東南亞中心售樓部，記者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有了關(guān)于自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的介紹，記者在售樓中心里看到一塊介紹自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的展板，列舉了上海、深圳、廣州等片區(qū)的自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，并著重提到了自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)里的商業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用，“經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，人口會(huì)更多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展上去以后，房?jī)r(jià)自然而然就會(huì)跟著漲�！贝送猓脴I(yè)顧問(wèn)為記者介紹了一套118㎡的小三房戶型，目前總價(jià)在250萬(wàn)左右，單價(jià)20000-21000元/㎡左右，不過(guò)目前住宅均價(jià)已經(jīng)到了22000元/㎡，較之8月30開(kāi)盤(pán)時(shí)的18000元/㎡，目前均價(jià)已上漲4000元，總價(jià)上漲約40余萬(wàn)元。
不過(guò)值得注意的是，巫家壩片區(qū)里，除了綠地東南亞中心，記者還走訪了西派國(guó)越、萬(wàn)科翡翠、中南云鏡、保利堂悅等樓盤(pán)，不過(guò)均沒(méi)有發(fā)現(xiàn)售樓部有關(guān)于自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的相關(guān)介紹。
西派國(guó)越
在西派國(guó)越，記者了解到，9月4日開(kāi)盤(pán)的6號(hào)住宅樓均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了28000元/㎡，目前西派國(guó)越的住宅已經(jīng)賣(mài)完了，對(duì)于此前30000元/㎡的均價(jià)，置業(yè)顧問(wèn)王經(jīng)理解釋道，“之前30000元/㎡的是我們的樓王大平層，面積360㎡；240㎡的住宅在24000-28000元/平米左右；198㎡的大概在24000-25000元/㎡左右，不過(guò)目前住宅的均價(jià)在28000元/㎡左右。此后還會(huì)有住宅在11月份開(kāi)盤(pán)，不過(guò)因?yàn)橛^景位置不是特別好，價(jià)格會(huì)稍微低一些，預(yù)計(jì)在20000-21000元/㎡左右。”說(shuō)到自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)區(qū)，王經(jīng)理也表示，“目前西派的賣(mài)點(diǎn)還是巫家壩的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃和房子本身的優(yōu)勢(shì)，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，只是錦上添花，如果顧客不問(wèn)，我們一般不會(huì)主動(dòng)介紹。”
記者在萬(wàn)科翡翠看了105㎡的小三房，價(jià)格在180-200萬(wàn)左右，單價(jià)在17000-19000元/㎡左右，而165㎡的大平層價(jià)格差不多在21000元/㎡左右。因?yàn)榫嚯x核心區(qū)相對(duì)遠(yuǎn)一些，價(jià)格也會(huì)相對(duì)低一些，不過(guò)置業(yè)顧問(wèn)也表示，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)只是促進(jìn)巫家壩的發(fā)展進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)反而沒(méi)有多大影響，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)只是讓巫家壩的發(fā)展更快，成熟越早，對(duì)房?jī)r(jià)有一定促進(jìn)作用，但其實(shí)影響不大。
專家：
投資自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)也有風(fēng)險(xiǎn)，需辯證對(duì)待
此外，記者還走訪了一些自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)以內(nèi)、巫家壩以外的樓盤(pán)，如關(guān)上片區(qū)的融城春曉目前均價(jià)14500元㎡，較之前上漲了500元左右，不過(guò)融城春曉的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前來(lái)看房的顧客知曉自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的不多；南市區(qū)的萬(wàn)科魅力之城，目前均價(jià)在14500元㎡，價(jià)格較為穩(wěn)定，反而是同片區(qū)的海倫國(guó)際目前房源緊張，置業(yè)顧問(wèn)表示，“目前均價(jià)14500元/㎡，如果有意向的話要抓緊時(shí)間訂房�！�
在走訪這些樓盤(pán)時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，前來(lái)看房的市民基本沒(méi)有人詢問(wèn)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，那么自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立對(duì)住宅價(jià)格的影響大么？
據(jù)云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪介紹，自貿(mào)區(qū)對(duì)住宅的影響可以是促漲房?jī)r(jià)，不過(guò)也可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。“自貿(mào)區(qū)的設(shè)立是一個(gè)金融機(jī)遇，在自貿(mào)區(qū)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較集聚，產(chǎn)業(yè)的集聚也就帶來(lái)了人口的集聚；其次，自貿(mào)區(qū)里的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引產(chǎn)業(yè)、吸引人口進(jìn)來(lái)，產(chǎn)業(yè)參與其中以后，就業(yè)也隨之參與其中，對(duì)住房的需求也會(huì)增加，這是一個(gè)未來(lái)預(yù)期，從我們國(guó)家上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)置來(lái)看也是產(chǎn)生這么一個(gè)效應(yīng)�！�
除了就業(yè)方面的原因，張洪還表示，自貿(mào)區(qū)還帶來(lái)了進(jìn)出口貿(mào)易的便利性，可能會(huì)有一些經(jīng)商人口和流動(dòng)人口集聚，對(duì)住房的需求、甚至是短期住房需求隨之出現(xiàn)，給租賃住房提供了機(jī)會(huì)，不過(guò)一般自貿(mào)區(qū)形成它不會(huì)引起住房需求的增加，但價(jià)格的上漲也是必然的，其中不排除一些炒作的情況�！爱吘棺再Q(mào)區(qū)規(guī)劃了一塊地方，但產(chǎn)業(yè)集聚還是需要一個(gè)過(guò)程的，現(xiàn)在是在炒概念，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)，也有風(fēng)險(xiǎn)存在，就是我們說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)投資，主要看購(gòu)房的人怎么考慮這個(gè)問(wèn)題。”
然而住在自貿(mào)區(qū)里的優(yōu)勢(shì)也很多。
首先，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)集聚，會(huì)帶來(lái)就業(yè)的方便；其次，如果商品貿(mào)易在免稅區(qū)里面，就會(huì)形成一個(gè)加工貿(mào)易、國(guó)際貿(mào)易的商業(yè)圈，可能會(huì)帶來(lái)進(jìn)出口方面的一些方便性。
同時(shí)張洪也說(shuō)到，有樓盤(pán)會(huì)用自貿(mào)區(qū)做營(yíng)銷，可能就會(huì)出現(xiàn)目前房?jī)r(jià)上漲，但是后期價(jià)值無(wú)法跟上的情況，“也就是現(xiàn)在炒概念，因?yàn)樽再Q(mào)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚形成以后會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)，但是現(xiàn)在看來(lái)只是有這么一個(gè)政策，還沒(méi)有形成，也就是我們的預(yù)期什么時(shí)候能實(shí)現(xiàn)還不是很清楚，要用后期的質(zhì)檢來(lái)證明，在這么的一個(gè)前提下，去買(mǎi)自貿(mào)區(qū)的房，就是一種風(fēng)險(xiǎn)投資�！睆埡楸硎荆A(yù)估這次房?jī)r(jià)上漲的主要原因是受到自貿(mào)區(qū)概念的影響，與最近金融稍微放寬可能也有關(guān)系，但金融放寬有定向性，對(duì)房地產(chǎn)流動(dòng)有一定的限制，就昆明市來(lái)看房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅度上漲，主要是跨進(jìn)自貿(mào)區(qū)的這一片有一定增長(zhǎng)。（春城晚報(bào)-開(kāi)屏新聞 實(shí)習(xí)記者孫江葒 實(shí)習(xí)生桂昕 攝影報(bào)道）
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