貝殼找房發(fā)布的《2019新一線城市居住報告》(以下簡稱《報告》)顯示，昆明作為新一線城市，城市房價在新一線城市房價指數(shù)排行榜上位列倒數(shù)第三。對租房者而言，雖然新一線城市壓力低于一線城市，但房租收入比仍然高于30%。對購房者而言，新一線城市的年輕化趨勢更明顯，90后已成為購房主力，而一線城市依然以80后為主。值得一提的是，從報告中可以看出，昆明的二手房熱度在所有的一線和新一線城市中是最弱的。
有分析認為 中國已經(jīng)進入住房結(jié)構(gòu)體調(diào)整時代
交易量是最直觀的指標，從報告中可以看出，成都、天津、武漢、重慶、西安的二手房銷量都不錯，成都的交易指數(shù)僅次于北京，昆明的二手房銷量則是最弱的�！秷蟾妗愤�顯示，換手率top5的城市分別為成都、武漢、天津、南京、鄭州，昆明二手房換手率最低�；钴S的交易使得大量二手房掛牌入市，不過總體來看，2019年前10個月，新一線城市的二手房新增掛牌量均高于成交量，意味著想賣房的人多，但真正賣出去的少。二手房新增掛牌量與成交量的差距大小，一定程度上影響著供求關(guān)系的走向。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，中國房地產(chǎn)正處于從增量時代向存量時代轉(zhuǎn)移的過程。當前住房已經(jīng)達到總體均衡的水平。如今，人均住房面積40平方米左右，戶均住房套數(shù)在1.06—1.09之間，意味著從總量上來看，中國已經(jīng)解決了住房短缺的問題，進入住房的結(jié)構(gòu)體調(diào)整和品質(zhì)改善時代。尤其在經(jīng)濟下行壓力進一步加大的需求和房地產(chǎn)金融不能再進一步膨脹的約束下，鼓勵以舊換新、賣一買一的換房需求釋放是當前重要的出路。
昆明買房負擔重 房租收入比為40%
近年來，昆明房價一直處于上升的趨勢，但工資的增長卻遠遠趕不上房價， 如此一來，極大地增加了人們在昆明買房的負擔。面對巨額的買房款，多數(shù)人在買得起房之前只能先選擇租房居住，而房租收入比則是衡量租客居住負擔的一個重要指標。專家認為，房租收入比在25%以內(nèi)是合理的，房租收入比在25%—30%處于居民可以承受的范圍之內(nèi)，一旦超過30%則表明房租壓力過大。
新一線城市整租一居室的房租收入比均高于30%。其中，昆明房租收入比為40%，實現(xiàn)租賃自由相對略輕。西安、重慶、成都、南京、鄭州、天津等6個城市的房租收入比也超過50%。
昆明除了房租收入比超過合理范圍，市民租房壓力較大。近日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2019年上半年全國大中城市房屋租售比報告》顯示，上半年昆明房屋租售比為1517，即按上半年的租金和房價水平計算，一套房屋用于出租需要517個月才能完全收回購房成本，按年計算需要約43年。由此可以看出，昆明房價增長的背后，租房者和購房者面臨的局面都不容樂觀。
昆明購房需求不減 外地購房者占比約為30%
值得一提的是，買房負擔越重，置業(yè)難度越大，但并不意味著人們對買房的需求變?nèi)��！秷蟾妗凤@示，買房負擔重并沒有削弱需求，而負擔輕也沒有刺激更多的需求和交易。昆明是買房負擔最輕的城市，但從二手房的成交量和轉(zhuǎn)手率來看，均在新一線城市中排名墊底，而且也是新增房源最少的城市。
但從整個城市的發(fā)展來看，今年以來昆明房地產(chǎn)開發(fā)商拿地腳步加快， 城市每個板塊也都在積極供應(yīng)土地，新入市的樓盤項目從品質(zhì)、地段、配套等方面來看也都有了改善，改善型住宅成為了市民在購買房子時的考慮重點。
同時，從《報告》中可以看出，外地購房者占比高的城市，房價也相對較高，城市的房價水平還需要看這座城市有多少值得讓外地購房者來投資的價值。其中，針對這一現(xiàn)象的詮釋，昆明較為典型，天然的氣候優(yōu)勢，吸引了眾多外地購房者前來昆明置業(yè)。據(jù)了解，昆明外地購房者占比為30%左右。
相關(guān)釋義
換手率：指在一定時間內(nèi)市場中房產(chǎn)買賣的頻率，是反映房產(chǎn)流通性強弱的重要指標。
房租收入比：是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等于人均住房租金除以城鎮(zhèn)居民可支配收入。
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