2020年8月3日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡直播的形式進行，會議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產和金融機構的代表參與了會議交流。
會議議程主要包含：中指研究院市場研究副總監(jiān)陳文靜分享新形勢下房地產市場變化及趨勢判斷；中指研究院企業(yè)研究高級分析師張冉分享1-7月房企銷售拿地解讀；中指研究院數(shù)據(jù)研究高級產品經理王慧博分享上半年主要城市寫字樓市場形勢；中山證券信用研究總監(jiān)王嵩分享近期地產行業(yè)政策變化與融資形勢。
一、中指市場研究副總監(jiān)陳文靜：新形勢下房地產市場變化及趨勢預判
1. 房地產市場的調控政策
房地產調控政策轉向。7月，杭州、寧波、深圳、南京等城市收緊地產調控政策，旨在保障剛需，補漏洞抑制投資投機行為，其中7.15深圳“新八條”政策調控力度較大。7月底中央召開的兩次會議定調下半年房地產市場調控。
（1）房地產工作座談會。7月24日，韓正副總理主持召開房地產工作座談會，總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。會上強調牢牢堅持房住不炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。同時指出，要高度重視當前房地產市場出現(xiàn)的新情況新問題，堅定不移推進落實好長效機制，全面落實城市政府主體責任，實施好房地產金融審慎管理制度，發(fā)揮財稅政策作用。10個城市參加會議，4個已經出臺收緊政策，其他城市出臺調控政策的可能性仍需結合當前房地產市場的熱度（房價、地價）來判定。
（2）中央政治局會議。7月30日，中共中央政治局會議召開，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。房地產方面，堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。宏觀經濟方面，會上強調擴大內需，加快形成國內國外雙循環(huán)的新發(fā)展格局；金融政策方面，此次會議強調財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，更加強調了宏觀政策的協(xié)調性、實效性和精準性。
2. 房地產市場形勢總結
7月百城新建住宅、二手住宅均價環(huán)比漲幅均有所回落，重點城市商品住宅成交面積同比繼續(xù)增長，熱點城市供應面積居歷史同期高位。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，7月百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個百分點，百城二手住宅均價環(huán)比上漲0.02%，漲幅較上月收窄0.28個百分點，在政策環(huán)境收緊影響下，價格走勢更加平穩(wěn)；分區(qū)域來看，長三角城市群1-7月新建住宅價格累計漲幅最高，其中紹興、溫州、杭州、寧波等地漲幅居百城前列。成交量方面，1-7月50個代表城市商品住宅月均成交約2500萬平方米，同比降幅延續(xù)收窄趨勢，7月同比繼續(xù)增長，增幅在10%左右；分區(qū)域來看，7月珠三角代表城市成交規(guī)模增長較快，其中廣州、東莞、佛山等地同比增幅較高，深圳新政出臺后新房二手房市場有所降溫，價格趨于平穩(wěn)，但成交規(guī)模仍處相對高位。供應來看，1-7月20個代表城市商品住宅月均供應面積約1680萬平方米，同比增長約5%，7月房企推盤保持一定積極性，供應規(guī)模居歷史同期高位。
7月地方政府宅地供應節(jié)奏較6月有所放緩，地價和溢價率仍處在相對高位。1-7月全國300城住宅用地供需規(guī)模同比均小幅增長，7月供地節(jié)奏略有放緩，推出面積同比基本持平；價格方面，成交樓面均價和溢價率整體仍處在較高水平，宅地市場保持一定熱度。分梯隊來看，1-7月除二線城市外，其余各線城市住宅用地供應規(guī)模同比均增長。7月，一線城市推出、成交面積同比增幅均超50%；二線城市推出、成交面積同比降幅超10%；三四線城市推出、成交面積同比分別增長4.2%和12.2%。7月南京、上海、寧波、杭州、佛山等城市住宅用地土地出讓金位居前列，熱點城市、熱點地塊競拍熱度仍較高。
3. 市場趨勢展望
宏觀環(huán)境方面，經濟下行壓力仍較大，國內金融環(huán)境將保持相對寬松，但在貨幣政策精準導向下，房地產資金監(jiān)管將從嚴，房地產相關利率下調預期明顯減弱，部分熱點城市房貸利率或存提升的可能。調控政策方面，政策仍將以穩(wěn)為主，因城施策，調控政策的收緊會更多的聚焦在房價、地價上漲預期較強的城市；與此同時，部分城市人才引進、人口落戶等政策仍會持續(xù)推進。土地市場方面，下半年重點城市仍將增加土地供應，部分城市地價限制條件可能趨緊。交易市場方面，預計企業(yè)推盤積極性仍較高，短期市場成交規(guī)模仍有一定放量空間，但市場預期將隨調控導向的趨嚴有所緩和，且考慮到前期積壓的需求已連續(xù)較快釋放，市場需求入市節(jié)奏或有放緩，在周期作用下，市場仍面臨一定調整壓力。城市分化將加劇，建議房企關注單個城市的市場周期變化和政策變化進行投資和營銷策略的調整。在此背景下，中指研究院將全新推出政策趨勢研判產品，從中央地方博弈、外部環(huán)境、市場熱度等維度探循調控政策出臺的內在邏輯，對重點城市短期政策進行預警和趨勢預判。
二、中指企業(yè)研究高級分析師張冉：2020年1-7月房企銷售拿地情況解讀
1. 房企銷售情況
1）1-7月，TOP100房企銷售額均值為622.2億元，同比基本持平；其中銷售額破千億房企18家，較去年同期（15家）增加3家；百億房企125家，50億以上房企156家。分陣營來看，1000億以上房企銷售額均值為1909.4億元，同比增長5.5%，500-1000億、200-500億銷售額均值分別為613.2億元、332.0億元，同比分別增長2.3%、2.9%，100-200億和50-100億企業(yè)銷售額均值分別為141.7億元、73.2億元，同比分別下降6.8%、9.0%。單月來看，7月TOP100房企銷售額環(huán)比下降16.8%，同比增長率均值為25.8%。
2）從資金來看，1-7月，房地產行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模3799億元，同比增長16.4%，海外債發(fā)行規(guī)模2966億元，同比下降24.4%。7月，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%，海外債發(fā)行規(guī)模508億元，同比下降9.7%，環(huán)比增長30.6%，海外債融資規(guī)模經歷4月份零發(fā)行后連續(xù)三個月增長。值得一提的是，房企融資成本較去年同期雖然較低，但在逐漸回升。1-7月，房地產行業(yè)信用債平均利率為4.44%，同比下降0.94個百分點，海外債平均利率為8.16%，同比下降0.83個百分點。7月，信用債平均利率5.13%，同比下降0.17個百分點，海外債平均利率8.45%，同比下降0.08個百分點。
2.房企拿地情況
1）1-7月TOP100企業(yè)拿地總額18608億元，同比增長2.8%。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.2%。50家代表房企1-7月月均拿地均值1981.1億元，略高于2019年月度均值。
2）從拿地強度來看，1-7月，房企拿地強度有所減弱，50家代表房企拿地銷售比均值為43.1%，較上年同期下降3.4個百分點。其中前10房企拿地強度最保守，拿地銷售比僅有32.2%；TOP11-20房企拿地銷售比達61.3%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高于平均值，達50.1%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值，為35.5%。
3）從招拍掛市場來看，房企合作拿地權益金額占比微升。1-7月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為81.7%，較2019年微升0.1個百分點。TOP11-20、TOP21-30陣營企業(yè)權益金額占比上升明顯；TOP10與TOP31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場合作拿地力度有所增加，權益金額占比出現(xiàn)下降。
4）從拿地城市等級來看，1-7月，二線城市仍是房企布局重點。50家代表房企二線城市拿地占比為52.8%，三四線為42.9%，一線占比為4.3%。從拿地區(qū)域來看，城市群以長三角熱度最高，占比為28.3%，長江中游和粵港澳大灣區(qū)緊隨其后，占比分別為9.3%和8.7%。
三、中指數(shù)據(jù)研究高級產品經理王慧博：2020年上半年寫字樓市場形勢
1. 寫字樓租賃市場
上半年全國重點城市的寫字樓租賃市場持續(xù)需求疲軟、吸納不足、空置率上升、租金下滑的態(tài)勢，盡管在第2季度疫情基本得到控制、經濟逐步復蘇、企業(yè)逐漸恢復辦公的利好因素影響下，上半年寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉。但隨著下半年經濟逐漸好轉，更多利好政策的釋放，金融進一步開放以及5G商用的全面推廣，有望拉動寫字樓租賃市場在下半年逐步恢復正常軌道，凈吸納量有望回升，空置壓力得到緩解，租金水平或將止跌回穩(wěn)。
2. 寫字樓銷售市場
2020年上半年，全國20個重點城市大宗交易額達805.38億元，較去年同期下降22.29%。從物業(yè)類型來看，寫字樓的成交金額占比達到57.5%，表明寫字樓依然最受機構投資者青睞，也側面體現(xiàn)出投資者對辦公樓物業(yè)中長期表現(xiàn)的信心。從城市分布來看，北京和上海仍是投資者首選城市，多數(shù)投資者對一線城市核心區(qū)位的商辦類資產比較關注。投資市場受疫情影響，短期內負面情緒和商務活動的削減可能會導致房地產投資活動有所放緩，許多投資者將推遲投資決定并轉而采取觀望態(tài)度。資產估值在短期內可能會有所波動。從長周期視角判斷，優(yōu)質資產具有穿越周期的投資屬性，企業(yè)應把握特殊時期的投資窗口，聚焦和布局一些位置好、現(xiàn)金流相對穩(wěn)健，穩(wěn)定性、安全性更高的成熟項目。
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