市場(chǎng)是萬億級(jí)的市場(chǎng)，需求是幾億人的需求，但落實(shí)到個(gè)體，就是無數(shù)個(gè)家庭難以自控的悲歡。

大學(xué)生進(jìn)入社會(huì)的第一場(chǎng)硬仗，是租房。

年輕人的背井離鄉(xiāng)，打造出規(guī)模超過萬億的租房市場(chǎng)。

2017年，憑借“高收低租”、“長(zhǎng)收短付”的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入年輕人的視野，并火速成為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口，資本、創(chuàng)業(yè)者、地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)紛紛涌入。

短短兩年后，長(zhǎng)租公寓密集爆雷。2019年全年，資金鏈斷裂及跑路的長(zhǎng)租公寓多達(dá)45家。進(jìn)入2020年，情況仍在加劇，近一個(gè)月間，跑路的長(zhǎng)租公寓已達(dá)到15家。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)泡沫破滅，沖擊著數(shù)以千計(jì)無房可住的租戶和無租可收的房東。

來勢(shì)洶洶的爆雷潮

8月27日，杭州長(zhǎng)租公寓“友客”爆雷。友客公寓的房東和租客陸續(xù)收到一條短信，發(fā)件人自稱是友客公寓工作人員，短信中提到公司要求暫停打款給業(yè)主。

發(fā)件人還表示，自己對(duì)此事也“一臉懵逼”，不知道能否拿到工資。

隨后，成立不足一個(gè)月的友客廣州分公司也人去樓空。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，杭州友客公寓跑路之后，據(jù)志愿者團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，友客公寓“跑路”事件總涉及人數(shù)超5000人，金額近2億元。其中，涉及的租客平均受損24650元，最大受損達(dá)14.4萬元；涉及的房東平均受損69827元，最大受損達(dá)31.2萬元。

友客并非孤例。

僅其所在的杭州，就有喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房等多家長(zhǎng)租公寓爆雷。

天眼查APP數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)有15家長(zhǎng)租公寓爆雷。上海、成都、合肥、深圳、蘇州等多地都有長(zhǎng)租公寓平臺(tái)相繼爆雷。

來源：《財(cái)經(jīng)》雜志

大部分已爆雷的長(zhǎng)租公寓都采取了類似的模式——高收低租，以高出市場(chǎng)價(jià)10%-20%的價(jià)格從房東手里拿到房源，然后以市場(chǎng)價(jià)5-7折出租。

高租金吸引房東，低租金吸引租戶，但房東的房租按月給，租戶的租金按年收。短時(shí)間內(nèi)，平臺(tái)可以聚攏大量資金，隨后公司倒閉，卷款跑路。

只剩下房東和租戶兩方受害者，難以協(xié)調(diào)。

租戶通常都交了較長(zhǎng)期的租金，但房東沒拿到錢必然不愿意繼續(xù)提供房屋，交了錢的租戶無房可住。或者已經(jīng)入住的租戶不肯搬家，房東每天上門催著退房，引發(fā)矛盾。

最好的情況，是雙方達(dá)成友好的協(xié)議，各自承擔(dān)部分損失，并將矛頭一致對(duì)準(zhǔn)跑路的中間商。但如果雙方不能達(dá)成一致，每一對(duì)受損失的房東與租戶，都可能是社會(huì)的隱患。

就連全國(guó)連鎖的長(zhǎng)租公寓品牌都很難獨(dú)善其身。在各地長(zhǎng)租公寓品牌頻頻爆雷之際，號(hào)稱“最懂年輕人”的蛋殼公寓也陷入了風(fēng)波之中。

9月初，蛋殼公寓因?yàn)樵谌珖?guó)多處無故斷網(wǎng)，遭到了租戶的投訴。很多租戶稱，蛋殼公寓從8月中旬開始斷網(wǎng)超半月，聯(lián)系客服無回應(yīng)，或者答復(fù)不清晰。聯(lián)系管家回復(fù)不及時(shí)，完全沒有解決問題。

微博相關(guān)話題之一

8月31日，工信部通報(bào)101家存在侵害用戶權(quán)益的APP產(chǎn)品，蛋殼公寓因?yàn)樯婕斑`法收集用戶信息而上榜。

9月14日，工信部發(fā)布《關(guān)于下架侵害用戶權(quán)益APP的通報(bào)》，對(duì)23款未按要求完成整改的APP產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制性下架，蛋殼公寓依然在列。

蛋殼公寓是長(zhǎng)租公寓的代表之一。

成立于2015年，蛋殼公寓曾屬于鏈家旗下的自如，2016年開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

蛋殼公寓的招股書披露，截至2019年9月30日，該公司運(yùn)營(yíng)的房源數(shù)量為40.6萬間，比2015年底的2434間暴漲了166倍。

數(shù)據(jù)顯示，目前蛋殼公寓旗下運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量約42萬家，覆蓋全國(guó)13個(gè)城市，其中北京、上海、深圳三個(gè)一線城市的公寓數(shù)量占比近半。

但市場(chǎng)規(guī)模是燒錢燒出來的，蛋殼一直難以走出虧損。蛋殼公寓2020年第一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蛋殼公寓凈虧損為人民幣12.34億元，同比擴(kuò)大51.23%，上年同期凈虧損為人民幣8.16億元。

此外，自2017年到2020年第一季度，蛋殼公寓累計(jì)虧損已經(jīng)達(dá)到人民幣63.13億元，蛋殼公寓的資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年的82.62%增長(zhǎng)至2019年的95.78%。

大到公司戰(zhàn)略、小到每一位住戶的需求，上到行業(yè)頭部、下至成立幾天的新公司，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都失去了前進(jìn)方向。

究其根源，在于長(zhǎng)租公寓的模式。

成也模式，敗也模式

2017年，長(zhǎng)租公寓成為風(fēng)口。

對(duì)于房東和租戶而言，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)是一劑不苦口的良藥，因?yàn)樽夥啃袠I(yè)“苦黑中介久矣”。

長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)之前，租房是完全C2C的，海量房源與海量租客之間，只有電線桿子上的小廣告和三五成群的黑中介。

黑中介不會(huì)對(duì)租戶公開房源、房?jī)r(jià)等關(guān)鍵信息，租戶無法在比較中選擇最合適的房子，房東也很難以滿意的價(jià)格找到滿意的租戶。

長(zhǎng)租公寓帶來了統(tǒng)一收房、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理的方式，保證房屋信息真實(shí)且公開，明碼標(biāo)價(jià)，房東和租戶都掌握了一定的主動(dòng)權(quán)。

因此，長(zhǎng)租公寓以摧枯拉朽的姿態(tài)橫掃了租房市場(chǎng)，幫助“租房正規(guī)化”邁進(jìn)了很大一步，這是不能否認(rèn)的功績(jī)。

但成也模式，敗也模式。

長(zhǎng)租公寓的模式就是“高收低租”、“長(zhǎng)收短付”。

一開始，長(zhǎng)租公寓的盈利模式并不模糊，就是中間商賺差價(jià)。低價(jià)收房低價(jià)租，薄利多銷，以利潤(rùn)換市場(chǎng)。再通過一系列附加服務(wù)彌補(bǔ)收入。

但租房市場(chǎng)太大了，涉及的利益方眾多，誰也無法掌握議價(jià)權(quán)。

為了搶占市場(chǎng)，很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以明顯高于市場(chǎng)價(jià)的租金從房東手里租房，再以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的租金出租給租客。平均每套4000元月租的房，計(jì)算差價(jià)及員工工資，平臺(tái)的虧損可能高達(dá)上千元。

這不是健康的經(jīng)營(yíng)模式，但卻是最能搶占市場(chǎng)的模式，其中的損失只能由搶占了市場(chǎng)的平臺(tái)自己消化。

消化的方式就是“長(zhǎng)收短付”。

給租戶的租金低，但要一次性交很久，至少也要押一付三；給房東的租金高，但卻是按月付款，雷打不動(dòng)。

由此形成的時(shí)間差，成為了長(zhǎng)租公寓平臺(tái)賺錢的武器，以時(shí)間差彌補(bǔ)價(jià)格差。

當(dāng)這種故事能夠打動(dòng)投資人時(shí)，就是好的經(jīng)營(yíng)模式，通過融資保證現(xiàn)金流，保持良性循環(huán)。

但資本退潮后，中小長(zhǎng)租公寓平臺(tái)無奈之下只得自謀生路，引入金融杠桿，整個(gè)行業(yè)開始變味。

很多平臺(tái)開始鼓勵(lì)租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由這些機(jī)構(gòu)將租客合約期內(nèi)的租金一次性付清，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租客和貸款方，租房平臺(tái)保證了現(xiàn)金收益。

這是典型的惡意使用租金貸行為，租客被迫背上了本不該有的金融負(fù)債。這是龐氏騙局，是長(zhǎng)租公寓品牌的資金游戲。

玩火多了會(huì)尿炕，最先爆雷的就是這些長(zhǎng)租公寓品牌。

今年的租房市場(chǎng)被疫情籠罩，換租需求大幅降低，當(dāng)新租客入局的速度放緩，以時(shí)間差彌補(bǔ)價(jià)格差的方式失效，資金鏈必然斷裂，因此導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓品牌接連爆雷。

最終，平臺(tái)高層卷錢跑路，只留下房東、租戶和公司員工艱難維權(quán)，整個(gè)行業(yè)風(fēng)雨飄搖，矛盾重重。

規(guī)模仍在，陣痛仍在

盡管長(zhǎng)租公寓爆雷不斷，但是租房市場(chǎng)需求仍在，市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不能倒下。

前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模于2019年達(dá)到1.73萬億元，2025年的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將會(huì)突破3萬億元。

需求增長(zhǎng)的背后，是租房本身更符合城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的大趨勢(shì)。

近年來，國(guó)內(nèi)的大規(guī)模流動(dòng)人口已經(jīng)穩(wěn)定在2.4億人次，對(duì)于更頻繁更換城市和工作的年輕人而言，租房比買房更有吸引力。

此外，大眾的社會(huì)觀念逐漸變化，租房的民眾接受度逐年提升。2019年有調(diào)查顯示，不能接受一輩子租房的人口比例降低到31%。

但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)爆雷不斷，亟待整頓。

8月17日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》。

《通知》要求住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關(guān)租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，并且在9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。

9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布“關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知”，對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)密集暴雷所引出的一系列問題作出了規(guī)定。

針對(duì)“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”運(yùn)營(yíng)模式，《征求意見稿》提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

針對(duì)“租金貸”問題，《征求意見稿》規(guī)定：住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

針對(duì)“房東驅(qū)趕租客”問題，《征求意見稿》規(guī)定：除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或承租人不得單方面解除房屋租賃合同;合同期滿或者解除，承租人應(yīng)及時(shí)騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使騰退。

《征求意見稿》還提出，國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

新政一出，官方排雷，也給長(zhǎng)租公寓行業(yè)劃定了清晰的范圍與前進(jìn)方向，至少不再野蠻生長(zhǎng)。

可以預(yù)見，無法適應(yīng)政策要求的長(zhǎng)租公寓品牌會(huì)被加速淘汰，這是市場(chǎng)排擠泡沫所無法避免的陣痛期。

還會(huì)信任嗎？

市場(chǎng)是萬億級(jí)的市場(chǎng)，需求是幾億人的需求，但落實(shí)到個(gè)體，就是無數(shù)個(gè)家庭難以自控的悲歡。

背井離鄉(xiāng)打拼一年，可能近半的收入要出在房租上，遇上爆雷跑路的“奸商”，可能全年就白干了，房子被房東收回，還要背上莫名其妙的債務(wù)。

收回房子的房東也是受害者，過去的房租超時(shí)未付，又要尋找新的租客，還要陪著原來的租客一起去打官司。

而長(zhǎng)租公寓這個(gè)曾經(jīng)遍布雷區(qū)的市場(chǎng)，即便有了政策的規(guī)范，還能得到用戶們的信任嗎？

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