編者按：他們是地產(chǎn)商的中堅(jiān)力量，他們是城市崛起的脊梁，他們是美好生活的營造者。樂居聯(lián)動全國百城，推出《見地》人物系列之“對話經(jīng)理人”，一起聆聽區(qū)域總、城市總講述他們建設(shè)美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓是中駿集團(tuán)云南公司總經(jīng)理龔德銀先生。
中駿集團(tuán)云南公司總經(jīng)理龔德銀先生
善用兵者，修道而保法，故能為勝敗之政。
--《孫子兵法·形篇》
9月29日，云谷小鎮(zhèn)中駿世界城正式奠基。作為中駿集團(tuán)進(jìn)入云南打造的第一個世界城項(xiàng)目，云谷小鎮(zhèn)中駿世界城的落地，意味著中駿集團(tuán)“百城計(jì)劃”戰(zhàn)略布局在云南邁出了重要一步。
云谷小鎮(zhèn)中駿世界城奠基儀式現(xiàn)場
從落地云南到深耕云南，兩年間，中駿在云南的每一次迭代更新，都秉持著“專筑您的感動”的關(guān)鍵價值主張，為城市生活引入更多美好場景。而每一次的布局，都是城市煥新的開始。
2020年，中駿集團(tuán)劍指千億目標(biāo)，發(fā)出了“幸福FUN新”的年度品牌宣言。在以住宅開發(fā)為主體，以商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼的"一體兩翼"發(fā)展戰(zhàn)略下，中駿在云南市場將如何實(shí)現(xiàn)“換道超車”？
多元協(xié)同 1+1>2
龔德銀指出，截至2019年末我國城鎮(zhèn)化率為60.60%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%的城市化水平，房地產(chǎn)行業(yè)還存在相當(dāng)大的市場空間。近兩年來，中國房地產(chǎn)市場都維持了15~17億平方米的成交量，也充分說明了市場進(jìn)入了恒量時代。
對于中小房企而言，“千億”是生存門檻。沒有一定規(guī)模，市場沒有話語權(quán)，融資成本會增加，管理成本會提高，進(jìn)而帶來一系列的問題，逐步喪失市場競爭力。在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，維持高周轉(zhuǎn)模式，只做純住宅，將會非常困難。因此很多地產(chǎn)公司提出轉(zhuǎn)型，開辟新賽道，跨界進(jìn)入物流、汽車、甚至養(yǎng)豬行業(yè)。
在龔德銀看來，房企轉(zhuǎn)型必須跟現(xiàn)有的主業(yè)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，達(dá)到1+1>2的目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，每個行業(yè)都已經(jīng)有許多成熟的企業(yè)沉淀發(fā)展了很多年，盲目進(jìn)入，不符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀發(fā)展規(guī)律。
早在2017年，中駿集團(tuán)就憑借“以未來決定現(xiàn)在”戰(zhàn)略理念，提出地產(chǎn)千億級開發(fā)及“FUN+幸福生活”生態(tài)圈的雙軌戰(zhàn)略；在此基礎(chǔ)上，2019年中駿集團(tuán)確立了以住宅開發(fā)為主體，以商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。
今年，中駿與時代同頻共振，發(fā)出“幸福FUN新”的年度品牌宣言，依托戰(zhàn)略升級和多元業(yè)態(tài)的迭新發(fā)展，賦予幸福全新表達(dá)，綿延出更具廣度厚度的幸福內(nèi)涵與外延。
其中，中駿“FUN+幸福生活生態(tài)圈”中已布局的商業(yè)管理、長租公寓、物業(yè)管理等重點(diǎn)業(yè)態(tài)，在iFUN智能化物聯(lián)網(wǎng)平臺和人工智能技術(shù)的賦能驅(qū)動下，邁出提速競位的步伐，構(gòu)建城市更幸福的豐盈。
作為中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略的兩大業(yè)務(wù)板塊，商業(yè)購物中心FUNWORLD世界城及長租公寓FUNLIVE方隅也堅(jiān)持戰(zhàn)略定力，全面提升協(xié)同效能，在5年計(jì)劃的指引下全新起航，構(gòu)筑中駿集團(tuán)“換道超車”的強(qiáng)大優(yōu)勢。
事實(shí)證明，中駿集團(tuán)確實(shí)取得了穩(wěn)定且不俗的成績：近三年平均年銷售復(fù)合增長率維穩(wěn)在56%，持續(xù)匹配自身的節(jié)奏一路上揚(yáng)。今年上半年完成401億銷售額,同比上漲8.2%；全年可售貨值1700億，按增速預(yù)計(jì)，千億目標(biāo)已近在咫尺。在房企整體增速放緩的背景下，其銷售額的增速超出了市場預(yù)期。
深耕云南 劍指百億
與銷售規(guī)模齊頭并進(jìn)的，是戰(zhàn)略部署。2019年，中駿集團(tuán)聚焦于一線及核心二線城市，彈性進(jìn)入強(qiáng)三線城市，重點(diǎn)布局長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。
在“西部走廊”的城市圈里，云南無疑是重要一極。
“未來，云南將會是中駿的主戰(zhàn)場之一�！饼彽裸y透露，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽曾深度調(diào)研云南，“各個州市都去看了看�！�
龔德銀認(rèn)為，云南市場大有可為。首先，云南省的城市化進(jìn)程相對落后，城市化率遠(yuǎn)低于全國平均水平，市場空間更為廣闊。其次，云南很多地州都具有特色產(chǎn)業(yè)，普洱臨滄的茶、昭通的蘋果、曲靖的煙草……民間經(jīng)濟(jì)活躍，藏富于民，居民消費(fèi)潛力高。此外，云南的氣候、環(huán)境優(yōu)勢明顯，加之戰(zhàn)略區(qū)位重要，營商環(huán)境改善，都為企業(yè)進(jìn)駐，助力提升城市建設(shè)發(fā)展提供了良好契機(jī)。
今年7月，云南省委、省政府印發(fā)了《關(guān)于加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的決定》，明確提出要打造5個萬億級支柱產(chǎn)業(yè)和8個千億級優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是作為8個千億級優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)近期發(fā)布的《昆明市城市更新改造行動計(jì)劃》，昆明還剩余223個城中村正在拆遷或尚未啟動拆遷。
入滇拓地，云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣闊空間和昆明進(jìn)一步推進(jìn)城中村改造的計(jì)劃，將是中駿在云南市場沖擊百億目標(biāo)的重要機(jī)會。
“按照戰(zhàn)略部署，中駿在西南將盡快推進(jìn)云南和貴州兩地項(xiàng)目落地�！饼彽裸y表示，僅在云南，中駿預(yù)計(jì)落地十余個世界城，云貴兩地2021年業(yè)績目標(biāo)直指100億。
一體兩翼 駿馳無疆
中駿已然走在了規(guī)�；瘮U(kuò)張?zhí)崴俚穆飞稀?/p>
中駿世界城作為中駿商業(yè)快速發(fā)展的核心業(yè)務(wù)板塊，成為重要的“一翼”。2020年，中駿世界城“百城計(jì)劃”全面加速：預(yù)計(jì)2025年布局100個購物中心，2025年租金收入超過45億元，為中駿提供可持續(xù)的盈利增長動力。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年8月底，中駿世界城已經(jīng)進(jìn)駐全國21座城市，在營及籌建的世界城超過30座。
商業(yè)板塊不斷發(fā)展的背后，映射出來的是中駿集團(tuán)對未來發(fā)展的判斷。過去傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展階段是1.0版本，擴(kuò)充型發(fā)展模式也可以支撐起較大盈利空間。但在房地產(chǎn)市場交易總量逐漸見頂?shù)暮懔繒r代，此類模式必將有所轉(zhuǎn)變。從單一地產(chǎn)開發(fā)向多元綜合投資轉(zhuǎn)型，是時代的必然。
龔德銀介紹，區(qū)別于傳統(tǒng)購物中心，中駿經(jīng)過十年的商業(yè)模式探索，中駿世界城現(xiàn)已開拓出三條獨(dú)具特色的產(chǎn)品線：都市奧萊、都市流行和品質(zhì)生活（居家消費(fèi)），以覆蓋不同市場及人群的需求，引領(lǐng)消費(fèi)趨勢，煥新商業(yè)格局。在運(yùn)營層面，“購物中心百貨化經(jīng)營”的模式，為各品牌商戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售渠道和服務(wù)，同時將商場租金與商戶經(jīng)營狀況掛鉤，以數(shù)字化為驅(qū)動，與商戶共同進(jìn)退。他將這種模式稱之為“命運(yùn)共同體”。
“在云南市場，中駿的目標(biāo)是明年落地10個世界城項(xiàng)目，遍布全省各地級市。截止目前，昆明、昭通項(xiàng)目已順利落地，至今年年底，還將繼續(xù)推進(jìn)2-3座中駿世界城陸續(xù)落地�！�
在昆明，坐擁空港新區(qū)核心的云谷小鎮(zhèn)中駿世界城，其作為滇中新區(qū)空港新城首個大型商業(yè)綜合體，將成為驅(qū)動空港商業(yè)發(fā)展升級的有力引擎，不斷秉承革新創(chuàng)新的傳承精神，借力中駿商業(yè)2000余品牌商家戰(zhàn)略合作的強(qiáng)大運(yùn)營實(shí)力及成熟的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以20萬㎡城市商業(yè)綜合體，助推區(qū)域整體生活品質(zhì)的迭新發(fā)展，定義空港芯乃至整個昆明商業(yè)綜合體新標(biāo)準(zhǔn)，為昆明再添一座新地標(biāo)。
在昭通，中駿世界城將打造為集購物中心、文化娛樂、餐飲休閑等設(shè)施于一體的大型商業(yè)綜合體，推動昭通市商業(yè)業(yè)態(tài)升級；以強(qiáng)大品牌聯(lián)盟與24小時國際活力街區(qū)打造一站式家庭生活體驗(yàn)中心，為昭通帶來世界級生活方式！
“‘以一座世界城，賦新一座城’，中駿在云南地級市的目標(biāo)，就是以最好的購物中心打造城市新地標(biāo)�！饼彽裸y說。
工科博士 三核理論
“要在核心城市核心地段做核心項(xiàng)目”。關(guān)于城市住宅的布局、擇址以及產(chǎn)品定位，龔德銀提出了“三核”理論。
中駿擅長布局，卻從未放棄對產(chǎn)品的打磨。中駿進(jìn)軍房地產(chǎn)后，將多年制造業(yè)的工匠精神植入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，被業(yè)界稱為工科博士。享譽(yù)業(yè)內(nèi)外的“天字系”產(chǎn)品，就是三“核”理論和工匠精神的集中體現(xiàn)。
“天字系”是中駿集團(tuán)的高端系列產(chǎn)品，目標(biāo)客戶群為有高端改善需求的家庭。通過精準(zhǔn)細(xì)分并定義客戶的價值觀和居住夢想，以區(qū)域擇址、生活方式、服務(wù)系統(tǒng)三大維度，構(gòu)筑天系自身的價值體系，成就了中駿血脈下的塔尖奢居之作。2019年，中駿“天字系”在中國500強(qiáng)房企的近2000個產(chǎn)品系中脫穎而出，入選樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2019年中國房企產(chǎn)品系品牌價值100強(qiáng)》榜單。
中駿入滇的首個城市住宅項(xiàng)目——中駿天譽(yù)，是全國第十四座“天字系”高端產(chǎn)品，處于巫家壩、滇池會展板塊及萬達(dá)雙塔片區(qū)的三地交匯處，是昆明名副其實(shí)的南市核心�？v觀中駿全國百余作品，以天字自命名的不過十余部，天字系的每個作品都值得作為藝術(shù)品收藏。中駿一直秉持著尊重土地、助力城市發(fā)展的決心，把最具匠心的作品獻(xiàn)給所至之城。
“中駿是一家為了產(chǎn)品力不惜工本的企業(yè)�！饼彽裸y評價。工科男都是細(xì)節(jié)控，追求完美。為了使建筑外墻更美觀，中駿專門成立了零管線研究小組，跟設(shè)計(jì)院一起研發(fā)外墻管線的隱蔽方案；公共空間設(shè)計(jì)力求從高度人性化服務(wù)要求出發(fā)，譬如地下車庫采用雙大堂設(shè)計(jì)等。此外，中駿置業(yè)還是行業(yè)內(nèi)最早重視園林景觀的開發(fā)商之一，早在多年前就引進(jìn)了國際景觀設(shè)計(jì)大師貝爾高林，把每個細(xì)節(jié)做到極致。
龔德銀表示，在昆明市場，中駿仍將繼續(xù)推進(jìn)住宅項(xiàng)目開發(fā)。“不管是公開市場招拍掛還是收并購的合作模式，中駿都會積極拿地�！�
千里駿骨 揚(yáng)蹄奮鬃
在深耕七彩大地、加速擴(kuò)張的戰(zhàn)略背景下，中駿明年在云南將沖刺百億規(guī)模，而這也是對團(tuán)隊(duì)考驗(yàn)。
在以前地產(chǎn)行業(yè)粗放發(fā)展時代，一個英雄帶著一群人就可以來做好。現(xiàn)在是一個超級英雄，要帶著一群英雄才可以做好。如今，在從拿地到銷售，所有的管理動作和管理過程都需要優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)決策、執(zhí)行，從而減低風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)控成本、提高利潤率。
因而，中駿集團(tuán)內(nèi)講究先人后事，重視員工，并提供長期穩(wěn)定的發(fā)展平臺，使得員工有進(jìn)步，對業(yè)務(wù)的發(fā)展也有正向的作用。據(jù)龔德銀透露，中駿昆明總監(jiān)級別80%都是全國各地招聘來的，經(jīng)過了學(xué)歷、履歷、綜合素質(zhì)等層層篩選。
專業(yè)的人才能將專業(yè)的事做的更好，并得到更多的市場認(rèn)可。
2020上半年，中駿集團(tuán)接連斬獲2020中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力50強(qiáng)TOP38、2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)TOP41、中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎2020中國年度投資價值地產(chǎn)企業(yè)TOP30等殊榮。
數(shù)據(jù)顯示，2020上半年中駿集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)累積合同銷售金額401億元，同比增長了8.2%，完成年度目標(biāo)的43%；收益151億，增幅45%；期內(nèi)溢利25億元，同比增15%；應(yīng)占核心溢利18億，應(yīng)占核心溢利率12.2%，上漲19%，增長率維持行業(yè)高位，在疫情影響下實(shí)現(xiàn)逆市擴(kuò)張。
孫子兵法有云“地生度，度生量，量生數(shù)，數(shù)生稱，稱生勝。”土地面積、物資資源、人員投入、綜合實(shí)力、主帥宏觀判斷五方面是決定戰(zhàn)爭勝負(fù)的關(guān)鍵因素。地產(chǎn)行業(yè)是沒有硝煙的戰(zhàn)場，房企成敗與否同樣與這五大因素息息相關(guān)。
沖擊千億目標(biāo)的道路上，中駿集團(tuán)揚(yáng)蹄奮疾、多元迭新，為后疫情時代房企突圍、擴(kuò)張?zhí)剿鞒隽诵碌陌l(fā)展路徑。在云南，中駿連下數(shù)城，勢如破竹，未來將取得怎樣的成績，我們拭目以待。
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