自從去年7月24日龍湖拿下住混合用地后，巫家壩終于告別了近15個(gè)月的土地供應(yīng)“空窗期”，10月9日，巫家壩兩宗合計(jì)約53.76畝的純住宅用地正式上架，將于本月30日網(wǎng)拍。關(guān)于此次土地出讓，值得解讀的角度與信息都不少，如果網(wǎng)拍成功，最重要的則無(wú)過于巫家壩地價(jià)將誕生新標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)未來(lái)片區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生較大影響。
巫家壩本月底網(wǎng)拍的住宅用地位于汕昆高速西南側(cè)
先來(lái)看這兩宗土地的情況，本次出讓的KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1兩宗地為城鎮(zhèn)住宅用地，位于巫家壩北側(cè)和甸營(yíng)村、緊鄰汕昆高速西南側(cè)，兩宗地起始總價(jià)196329.42萬(wàn)元，最大容積率3.8，可建面積約13.61萬(wàn)方，建筑密度≤28%，綠地率＞30%。按此計(jì)算，土地每畝單價(jià)高達(dá)3654萬(wàn)元，起始樓面價(jià)則達(dá)到約14425元/㎡。
巫家壩本月底網(wǎng)拍兩宗住宅用地信息
僅從以上出讓信息看，這53畝住宅用地顯然與巫家壩其他項(xiàng)目沒法比，除了距高速路僅幾十米的劣勢(shì)之外，更重要的是土地價(jià)格較片區(qū)以往地價(jià)高出了數(shù)倍。
巫家壩的地價(jià)其實(shí)一直很穩(wěn)定，從2017年10月首批土地開閘供應(yīng)，到最近一次龍湖拿地，每畝單價(jià)大致在1200-1700萬(wàn)之間浮動(dòng)，樓面地價(jià)也大多在4000-6000元，表面看并不算高。
但前后地價(jià)如此懸殊，最重要的原因在于，這次是巫家壩首次不設(shè)門檻、并且沒有配建要求的純住宅土地供應(yīng)。
以往巫家壩的土地市場(chǎng)，充斥著諸如500強(qiáng)資格、千億資產(chǎn)、全國(guó)布局、總部大廈、商業(yè)中心等高門檻條件，加上學(xué)校、道路等配建要求，和商業(yè)辦公持有運(yùn)營(yíng)成本，不僅實(shí)際開發(fā)成本遠(yuǎn)高于表面數(shù)字，一般房企也難以參與。
因此，此次巫家壩首次有純住宅用地出讓，盡管位置比較邊緣，但因?yàn)闆]有開發(fā)商業(yè)和建設(shè)總部大廈等門檻條件，普通開發(fā)商終于也有了參與巫家壩開發(fā)的機(jī)會(huì)，所以起始樓面地價(jià)也就達(dá)到了1萬(wàn)4以上的高位。這個(gè)定價(jià)也反映了相關(guān)機(jī)構(gòu)維護(hù)巫家壩房?jī)r(jià)現(xiàn)狀的意圖。但和甸營(yíng)這兩宗住宅用地1.44萬(wàn)的樓面地價(jià)，意味著將來(lái)即便是開發(fā)高層筒子樓毛坯房，房?jī)r(jià)也會(huì)在2萬(wàn)以上，如果開發(fā)巫家壩核心區(qū)的板式精裝高端產(chǎn)品，房?jī)r(jià)最少2.5萬(wàn)起，比目前巫家壩核心區(qū)大多數(shù)樓盤還要貴。問題是和甸營(yíng)在巫家壩邊緣地帶，待出讓地塊距離高速公路近在咫尺，遠(yuǎn)離巫家壩中心的商業(yè)商務(wù)區(qū)和主要配套，遠(yuǎn)離地鐵，周邊環(huán)境現(xiàn)狀也比較差，2萬(wàn)多的房?jī)r(jià)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。
即將出讓的巫家壩和甸營(yíng)地塊在巫家壩的位置（圖中綠色方塊所示區(qū)域）
迄今為止，與巫家壩此次出讓的地塊條件相近、面積大小差不多的高價(jià)地塊，是今年4月龍湖在雙塔片區(qū)溢價(jià)摘得的43.5畝的純住宅用地，樓面地價(jià)為每平方米10079元，遠(yuǎn)低于即將出讓的和甸營(yíng)地塊起價(jià)。但龍湖所拿地塊位于雙塔片區(qū)，位置和配套條件都好得多。所以，盡管巫家壩發(fā)展前景看好，土地緊缺，又有一年多沒有出讓土地，可是如此高的地價(jià)估計(jì)會(huì)嚇跑不少開發(fā)商，能否順利出讓頗有懸念。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論
房網(wǎng)用戶
房網(wǎng)用戶