1.1昆明經(jīng)濟(jì)概況
2020年三季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%；2020年1-8月CPI增速3.90%，與1-7月增速持平。
2020年1-9月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2156.88億元，同比下降5.50%；昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額15998.38億 元，同比增長(zhǎng)6.40%。
2020年1-9月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成2600.41億元，同比上漲8.0%；房地產(chǎn)投資額1601.44億元，約占全昆明規(guī) 模以上固定資產(chǎn)投資總額的52%。
2020年10月昆明重要政策、資訊
1.2.4昆明政策解析
昆明將加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，專(zhuān)款專(zhuān)用分階段按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管 摘要：10月30日，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)王喜良主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)，學(xué)習(xí)傳達(dá)近期國(guó)務(wù)院及省政府常務(wù)會(huì)議精神，聽(tīng)取前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析情況，研究加強(qiáng)商品 房預(yù)售資金監(jiān)管的工作。會(huì)議認(rèn)為，為進(jìn)一步保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我市將加強(qiáng)對(duì)主城中心區(qū)，即：五華、盤(pán)龍、西山、官 渡、呈貢及三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，按照“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)款”進(jìn)行資金監(jiān)管。會(huì)議明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申 請(qǐng)商品房預(yù)售許可前應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；購(gòu)房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書(shū)將房?jī)r(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，經(jīng)系統(tǒng)確認(rèn)首付款或一次性付款 足額到賬后，商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案；購(gòu)房人的按揭貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在按揭銀行審批放款后10日內(nèi)授權(quán)按揭銀行將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)， 否則商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動(dòng)關(guān)閉該項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案功能。會(huì)議確定，商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，按照專(zhuān)款專(zhuān)用原則，實(shí)行分階段、 按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目預(yù)售總額的30%，資金使用節(jié)點(diǎn)為首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案，高層建筑增加“建設(shè) 層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和誠(chéng)信記錄等，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施分級(jí)監(jiān)管。會(huì)議明確，要建立市、區(qū)兩級(jí)聯(lián) 動(dòng)工作制度，采取“區(qū)級(jí)經(jīng)常性檢查+市級(jí)不定期抽查”方式，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理；對(duì)出現(xiàn)異常情況（如項(xiàng)目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶(hù)被查封等）的商品房 預(yù)售項(xiàng)目，市、區(qū)兩級(jí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)綜合研判并劃分監(jiān)管等級(jí)，對(duì)應(yīng)上調(diào)監(jiān)管資金額度；風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目使用商品房預(yù)售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意 后，由監(jiān)管銀行辦理?yè)芨妒掷m(xù)。
銳評(píng)：昆明出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理政策的主要目的就是為了防 止樓盤(pán)爛尾，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)展。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度其實(shí)一直都有，但現(xiàn)實(shí)情況是，購(gòu)房人 的房款沒(méi)有進(jìn)入到監(jiān)管賬戶(hù)，而進(jìn)入到監(jiān)管賬戶(hù)的資金又被開(kāi)發(fā)商隨意 支取、用作他途，進(jìn)而誘發(fā)工程停擺甚至樓盤(pán)爛尾。此次收緊，就是要 保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)
1.3宏觀環(huán)境小結(jié)
全國(guó)經(jīng)濟(jì)：三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)0.7%，實(shí)現(xiàn)累計(jì)增速年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)打下了 基礎(chǔ)。消費(fèi)進(jìn)一步回暖、勞動(dòng)力市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇、金融市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。
全國(guó)政策：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，10月國(guó)家對(duì)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控仍舊從緊。20城簽署住房公積金合作公約，公積金互認(rèn) 互貸成趨勢(shì)；目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面，央行將穩(wěn)步擴(kuò)大重點(diǎn)房企融資 新規(guī)適用范圍；自然資源部抓緊落實(shí)土地征收“成片開(kāi)發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)制定工作，存在大量閑置土地的，不得批準(zhǔn)“成片開(kāi)發(fā)” 征收。
昆明經(jīng)濟(jì)：2020年三季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%； 消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖，消費(fèi)升級(jí)態(tài)勢(shì)較 好，投資增長(zhǎng)穩(wěn)中提速，重點(diǎn)行業(yè)基本實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇向好的基礎(chǔ)仍需鞏固。
昆明政策：昆明將加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，專(zhuān)款專(zhuān)用分階段按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，進(jìn)一步保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，保障昆明 市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2土地市場(chǎng)
2.1.1土地供銷(xiāo)及樓面價(jià)月度走勢(shì)
本月土地供應(yīng)905.63畝，環(huán)比下降38.64%，同比上漲12.47%；成交727.51畝，環(huán)比上漲15.76%，同比下降53.28%； 樓面價(jià)為4109元/㎡，環(huán)比上漲312.98%，同比上漲233.90%
2019-2020年10月土地市場(chǎng)供銷(xiāo)及樓面價(jià)走勢(shì)圖
本月土地成交單價(jià)1090萬(wàn)元/畝，環(huán)比上漲390.08%，同比上漲389.45%。本月土地出讓金79.31億元，環(huán)比上漲 455.76%，同比上漲128.69%。
2019-2020年10月土地市場(chǎng)供銷(xiāo)及單價(jià)走勢(shì)圖
2.2.1各區(qū)域供銷(xiāo)對(duì)比
2.2.2各板塊供銷(xiāo)價(jià)對(duì)比
本月土地供應(yīng)中，呈貢板塊供應(yīng)量最多，為559.79畝；西山板塊成交量最多，為317.12畝，次中心板塊樓面地價(jià)最高，為 7260元/㎡。
2.2.3各板塊土地供求熱度圖
2.2.4土地供應(yīng)分布圖
2.2.5土地成交分布圖
2.3.1各土地性質(zhì)供求占比
2.3.2成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)
2.4本月土地成交分析
10月10日，昆明西北新城3宗約181.49畝土地在呈貢市級(jí)行政中心掛牌出讓?zhuān)罱K被藍(lán)光旗下昆明坤錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13.52億元底價(jià)斬獲，平均樓面地價(jià)3338元/㎡。至此，藍(lán)光入昆第15個(gè)項(xiàng)目落地西北新城。
10月12日，官渡區(qū)矣六街道辦事處3宗約4.25畝土地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上掛牌出讓?zhuān)罱K被云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司9401.82萬(wàn)元底價(jià)獲取，平均樓面地價(jià)6101元/㎡。
10月19日，昆明高新區(qū)1宗約21.07畝商務(wù)金融用地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上掛牌出讓?zhuān)衫ッ魇懈咝聟^(qū)林塘農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心底價(jià)獲得，樓面地價(jià)461元/㎡ 。
10月27日，清華海峽以底價(jià)4.06億元競(jìng)得昆明馬金鋪片區(qū)4宗約169.54畝土地，平均樓面價(jià)約1197元/㎡，為昆明海峽健康生物科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目用地。
10月27日，廣州華發(fā)、昆明融創(chuàng)、云南云安置業(yè)聯(lián)合成立的昆明華創(chuàng)云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以53.11億元競(jìng)得昆明草海北片區(qū)5宗約317.12畝土地，平均樓面地價(jià)5055元/㎡ 。
10月30日，昆明學(xué)院人民西路地塊及周邊片區(qū)改造項(xiàng)目1宗約34.05畝住宅用地在呈貢市級(jí)行政中心拍賣(mài)，最終被昆明大公融滇置業(yè)有限公司（融創(chuàng)）以7.42億元底價(jià)攬入，樓面價(jià)7260元/㎡。
2.4本月土地成交明細(xì)
2.5土地流拍信息
2.6 11月土地預(yù)成交明細(xì)
11月預(yù)計(jì)有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業(yè)用地3宗，面積為124.85畝， 商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無(wú)住宅兼容商業(yè)用地。
2.7土地市場(chǎng)小結(jié)
土地供銷(xiāo)價(jià)：本月土地供應(yīng)905.63畝，成交727.51畝，樓面價(jià)為4109元/㎡，單價(jià)1090萬(wàn)元/畝，出讓金79.31億元。
土地溢價(jià)：本月無(wú)土地溢價(jià)。
土地流拍：本月10宗土地流拍，面積為554.50畝。
11月土地預(yù)成交： 11月預(yù)計(jì)有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業(yè)用地3宗， 面積為124.85畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無(wú)住宅兼容商業(yè)用地。
總結(jié)：本月土地供應(yīng)減少，成交上漲；成交土地多為定向勾地，核心、次核心區(qū)域城市更新項(xiàng)目供地，外掛條件苛刻，成交價(jià)格高
3規(guī)劃預(yù)售
3.1.1月度走勢(shì)
本月昆明2個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)2次，過(guò)規(guī)總建面16.39萬(wàn)方，環(huán)比下降89.67%，同比下降93.43%。
2019-2020年10月昆明規(guī)劃審批月度走勢(shì)
3.1.2過(guò)規(guī)分區(qū)
本月僅南市區(qū)和呈貢區(qū)有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中南市區(qū)過(guò)規(guī)建面2.43萬(wàn)方，占比15%；呈貢區(qū)過(guò)規(guī)建面13.96萬(wàn)方，占比85%。
3.1.3過(guò)規(guī)明細(xì)
本月2個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)2次，過(guò)規(guī)建面16.39萬(wàn)方。
3.2.1預(yù)售月度走勢(shì)
本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了39塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為101.71萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比下降 49.46%，同比下跌33.67%。
3.2.2預(yù)售分區(qū)域分析
本月除中市區(qū)外其他區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)10.25萬(wàn)方，占比10%；呈貢區(qū)供應(yīng)32.84萬(wàn)方，占比32%；南 市區(qū)供應(yīng)40.43萬(wàn)方，占比40%；西市區(qū)供應(yīng)9.47萬(wàn)方，占比9%；東市區(qū)供應(yīng)8.71萬(wàn)方，占比9%。
3.2.2預(yù)售分物業(yè)分析
本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)4822套，面積59.59萬(wàn)方；辦公供應(yīng)2768套，面積13.19萬(wàn)方；商業(yè)供應(yīng)415套，面積 2.81萬(wàn)方；車(chē)庫(kù)供應(yīng)7562個(gè)，面積25.82萬(wàn)方；其他供應(yīng)81套，面積0.29萬(wàn)方。
3.3規(guī)劃預(yù)售小結(jié)
規(guī)劃：本月昆明2個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)2次，過(guò)規(guī)總建面16.39萬(wàn)方，本月過(guò)規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面較上月都有大幅下降；本月僅南市區(qū)和呈貢區(qū)有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中南市區(qū)過(guò)規(guī)建面2.43萬(wàn)方，占比15%；呈貢區(qū)過(guò)規(guī) 建面13.96萬(wàn)方，占比85%。
預(yù)售：本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了39塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為101.71萬(wàn)方，其中南市區(qū)供應(yīng)最多，供應(yīng)40.43萬(wàn)方，占比40%。
4商品房市場(chǎng)
4.1月度供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)
本月商品房新增面積75.59萬(wàn)方，環(huán)比下降57.69%，同比下降39.09%；銷(xiāo)售面積97.90萬(wàn)方，環(huán)比下降7.09%，同比下降 14.35%；供求比為0.77。
4.2分物業(yè)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比
截止2020年10月31日，商品房庫(kù)存減少至2234.45萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1023.38萬(wàn)方的去化速度，需2.18年去化；本月商 品住宅、商業(yè)庫(kù)存均減少，辦公庫(kù)存增加
4.3存量及去化周期走勢(shì)
截止2020年10月31日，商品房庫(kù)存2234.45萬(wàn)方，按近一年銷(xiāo)售面積1023.38萬(wàn)方計(jì)算，還需2.18年去化，去化周期較 上月略有延長(zhǎng)。
4.4各區(qū)域月度供銷(xiāo)對(duì)比
供應(yīng)：本月南市區(qū)供應(yīng)量最多，為30.12萬(wàn)方；中市區(qū)無(wú)新增供應(yīng)；
成交：本月南市區(qū)成交量最多，為41.29萬(wàn)方；中市區(qū)成交最少，為3.97萬(wàn)方。
4.5各板塊供銷(xiāo)存對(duì)比
新增：新增面積前三為呈貢、東南和官南板塊，分別為20.03、12.94和12.39萬(wàn)方；
成交：成交面積前三為官南、東南和呈貢板塊，分別為18.96、18.48和13.93萬(wàn)方；
存量：存量面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為376.35、330.21和258.19萬(wàn)方。
4.6商品房市場(chǎng)小結(jié)
供銷(xiāo)價(jià)：本月商品房新增面積75.59萬(wàn)方，銷(xiāo)售面積97.90萬(wàn)方，成交均價(jià)14594元/㎡。
分物業(yè)情況：截止2020年10月31日，商品房庫(kù)存減少至2234.45萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1023.38萬(wàn)方的去化速度，需2.18 年去化；本月商品住宅、商業(yè)庫(kù)存均減少，辦公庫(kù)存增加。商品住宅去化周期0.99年，辦公去化5.70年，商業(yè)去化15.80年。
總結(jié)：本月供應(yīng)大幅下滑，成交縮水，“銀十”成色略顯不足，存量較上月有所下降，去化周期延長(zhǎng)。
5聚焦·俊發(fā)俊云峰
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門(mén)評(píng)論