本月觀點(diǎn)
土地市場
土地市場供應(yīng)與上月相比有所下降，公開招拍掛市場熱度 回升，房企均底價拿地，融創(chuàng)躋身昆明拿地房企第一名， 招拍掛市場無房企競爭拿地。
新房市場
本月市場進(jìn)入“銀十”時期，各房企積極去存，整體市場 熱度下滑，供求齊降，整體均價小幅下滑，商品房供應(yīng)以 普通住宅為主；其中住宅、別墅、公寓、商業(yè)、車位供應(yīng) 大幅下降；辦公、車位成交上漲，但依舊低位運(yùn)行。
活動政策
銀十月，活動主要集中于”國慶黃金周“期間，主要以特 價推售活動為主，各房企為年底沖量優(yōu)惠力度加大，競爭 激烈，但”黃金周“過后，市場熱度下滑，活動也相對減 少。
01重點(diǎn)資訊
重點(diǎn)資訊——昆明行業(yè)動態(tài)
由政府對購房款實施監(jiān)管！昆明出臺新政防止樓盤爛尾
10月30日，昆明市市委副書記、市長王喜良主持召開市政府常務(wù)會，學(xué)習(xí)傳達(dá)近期國務(wù)院及省政府常務(wù)會議精神，聽取前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析情況，研究加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作。會議認(rèn)為：為進(jìn)一步保障購房人的合法 權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，昆明市將加強(qiáng)對主城中心區(qū)，即：五華、盤龍、西山、官渡、呈貢及三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項目，按照“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶專款”進(jìn)行資 金監(jiān)管。會議明確： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 購房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書將房價款直接存入監(jiān)管賬戶，經(jīng)系統(tǒng)確認(rèn)首付款或一次性付款足額到賬后，商品房 網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案；購房人的按揭貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在按揭銀行審批放款后10日內(nèi)授權(quán)按揭銀行將款項劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，否則商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動關(guān)閉該項目的網(wǎng)簽備案功能。會議確定：商品 房預(yù)售項目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入專用賬戶，按照專款專用原則，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項目預(yù)售總額的30%，資金使用節(jié)點(diǎn)為首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案， 高層建筑增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實施分級監(jiān)管。會議明確：要建立市、區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，采取“區(qū)級經(jīng)常性檢查+市級 不定期抽查”方式，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理；對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項目，市、區(qū)兩級進(jìn)行風(fēng)險綜合研判并劃分監(jiān)管等級，對應(yīng)上調(diào)監(jiān)管資金額度；風(fēng)險項目使用商品房 預(yù)售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。會議還研究了其他議題。
重點(diǎn)資訊——過規(guī)動態(tài)
昆明過規(guī)總建面16.39萬方，其中過規(guī)建面最高為呈貢區(qū)過規(guī)建面：13.96萬㎡,2020年10月，昆明一共2個地塊過規(guī)，過規(guī)建面16.39萬方，
本月過規(guī)除呈貢區(qū)及西山區(qū)各一地塊過規(guī)，其余區(qū)域均無過規(guī)地塊，
從板塊看，過規(guī)主要集中于呈貢新城板塊和滇池板塊，其中呈貢新城板塊過規(guī)建面：13.96萬方，位居第一。
02土地市場
土地市場——全國土地表現(xiàn)
滬廣高價地成交帶動一線地價上漲，“限地價”下二線城市成交均價環(huán)比回落
三季度百城新房成交面積持續(xù)下滑，7-9月環(huán)比分別下降1%、2%和4%，10月30個重點(diǎn)城市市場延續(xù)高位下滑走勢，新房供求 環(huán)比皆降，成交面積環(huán)比下跌7%,跌幅逐月擴(kuò)大之趨勢已成，可以說，“銀十”成色同樣欠佳。在“三條紅線”約束房企降負(fù)債 影響下，土地市場熱度較上月進(jìn)一步回落，成交建筑面積量價齊跌，溢價率也降至4月份以來的歷史低位，土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步 加劇。
土地市場——土拍日歷
1、11月2日西山區(qū)馬街掛牌1宗住宅用地為佳兆業(yè)項目后續(xù)用地2、11月6日西山區(qū)人民西路拍賣6宗土地，為住宅配套地下車位3、11月25日 呈貢區(qū)斗南片區(qū)掛牌16宗商住用地
土地市場——昆明土地表現(xiàn)
10月主城住商辦用地供應(yīng)26宗，土地供應(yīng)與上月相比小幅下降，但土地市場熱度不減
據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截止到2020年10月31日，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應(yīng)商住土地共26宗，擬出讓占地面積共 計60.38萬平米，出讓起始總價約48.01億元，出讓綜合樓面價2784元/㎡ 。 n 從數(shù)據(jù)上看，2020年10月供應(yīng)土地占地面積60.38萬平米，環(huán)比下降38.64%，同比上升4.70%。主要分布在呈貢區(qū)和西山區(qū).
土地市場——土地供應(yīng)分布
土地市場——整體成交分析
土地市場——土地成交分布
土地市場——重點(diǎn)成交分析
西山區(qū)馬街板塊拍賣成交5宗地317.12畝，融創(chuàng)、華發(fā)、云安三家聯(lián)合成立的昆明華創(chuàng)云 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價摘得
l地塊位于草海片區(qū)核心區(qū)域，緊鄰大漁路、春雨路、杭瑞高速等公路，距離地鐵三號線約１公里，交通便利，距離西山萬達(dá)商圈、愛琴海商圈約８公 里，周邊配套齊全。周邊在售項目較少，主要以高層產(chǎn)品為主。
土地市場——重點(diǎn)成交分析
呈貢區(qū)馬金鋪板塊拍賣成交4宗商住用地，為昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)配套用地，昆明清知海 峽置業(yè)有限公司底價摘得
地塊位于呈貢區(qū)馬金鋪板塊，緊鄰馬金鋪路、高新大道、高登街等公路，周邊配套齊全。宗地為昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園配套用地，其開發(fā)建設(shè) 必須按照昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)整體控制性規(guī)劃方案實施。（附昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)整體控制性規(guī)劃方案，共11宗地，其中居住用地4宗，商業(yè)用地1 宗，產(chǎn)業(yè)用地6宗）。
土地市場——土地成交分析
2020年1-10月34宗土地掛牌成交，55宗土地拍賣成交
土地市場——土地流拍分析
本月流拍10宗土地，分布在呈貢區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)
10月30日，巫家壩首次不設(shè)門檻，無配建要求，并且起始樓面價創(chuàng)新紀(jì)錄的“地王”，因報名人數(shù)不足流拍。
10月16日，位于五華區(qū)泛亞科技板塊的2宗商住用地流拍。
10月19日，位于呈貢區(qū)新城板塊的1宗商務(wù)金融用地，因無人報價，掛牌未成交。
10月27日，位于官渡區(qū)空港板塊的5宗住宅用地，因故中止交易。
土地市場——房企入駐分析
2020年10月，清華海峽與華發(fā)集團(tuán)兩家房企入駐昆明
2019-2020年10月，昆明新進(jìn)房企累計共12家，其中錦藝置業(yè)、德商地產(chǎn)、雅居樂、寶能等房企分別在招拍掛市場溢價拿地入駐；復(fù)地、眾安等房 企以勾地入駐；康美、上海鵬欣等房企通過產(chǎn)業(yè)勾地首進(jìn)昆明。旭輝在7月首次在公開招拍掛土地市場溢價拿地，進(jìn)駐昆明。清華海峽在10月以昆 明海峽健康科技小鎮(zhèn)項目入駐昆明，華發(fā)集團(tuán)在十月與融創(chuàng)云安聯(lián)合拿地曲線入滇。
土地市場——房企布局分析
2020年1-10月，房企積極參與拍地，融創(chuàng)躋身昆明拿地房企第一名
10月，融創(chuàng)、華發(fā)、云安、藍(lán)光、俊發(fā)、清華海峽均以底價拿地； 截止10月，品牌房企積極拿地，其中融創(chuàng)、綠地控股、華發(fā)和云安、美的地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、昆明啟鴻山水置業(yè)有限公司、同德實業(yè)和賽倫地產(chǎn)、云 南省滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司、中建地產(chǎn)、藍(lán)光集團(tuán)躋身昆明拿地房企前TOP10。
土地市場——房企布局分析
融創(chuàng)本月連續(xù)成交6宗土地，成交總建面約115.28萬方
土地市場——市場小結(jié)
土地市場供應(yīng)與上月相比有所下降，公開招拍掛市場熱度 回升，房企均底價拿地
土地供應(yīng)：10月主城住商辦用地供應(yīng)26宗，土地 供應(yīng)與上月相比小幅下降，但土地市場熱度不減；
土地成交：10月土地成交熱度上漲，融創(chuàng)、華發(fā)、 云安、藍(lán)光、俊發(fā)、清華海峽均在本月拿地；
土地流拍：本月流拍10宗土地，分布在呈貢區(qū)、 五華區(qū)、官渡區(qū)；
房企拿地：融創(chuàng)躋身昆明拿地房企第一名，招拍掛 市場無房企競爭拿地。
03新房市場
新房市場——市場總覽
本月商品房供應(yīng)以普通住宅為主，住宅、別墅、公寓、商業(yè)供應(yīng)大幅下降，車位供應(yīng)上漲；辦公、車位成交上漲，但依舊低位運(yùn) 行，整體商品房市場供求下降，成交均價小幅下滑。
新房市場——新增預(yù)售
“銀十”各項目取證速度減緩，推盤節(jié)奏略慢，預(yù)售證量下降
2020年10月各項目取證速度下降，10月昆明市主城五區(qū)新增預(yù)售證29個，新增預(yù)售面積79.54萬㎡；
從昆明市行政區(qū)看，五華區(qū)新增預(yù)售證3個，新增預(yù)售面積7.18萬㎡，主要集中于五華區(qū)北市板塊；盤龍區(qū)新增預(yù)售證2個，新增 預(yù)售面積5.41萬㎡，主要集中于世博板塊；西山區(qū)新增預(yù)售證7個，新增預(yù)售面積21.88萬㎡，主要集中于西山區(qū)西山板塊和滇池 板塊；官渡區(qū)新增預(yù)售證11個，新增預(yù)售面積34.35萬㎡，主要集中于東南板塊以及官南板塊；呈貢區(qū)新增預(yù)售證6個，新增預(yù)售 面積10.69萬㎡，主要集中于呈貢新城板塊。
新房市場——商品房市場
本月房企以去存為主供應(yīng)減少，成交略微下降，整體市場熱度下降，整體均價小幅下降
10月主城商品房供應(yīng)101.41萬方，環(huán)比下降49.40%，同比下降49.40%，各項目去存為主，供應(yīng)大幅下降，
10月主城商品房成交134.27萬方，環(huán)比下降4.87%，同比下降11.78%，成交略微下降，整體市場熱度小幅下降，
10成交均價12523元/㎡，環(huán)比下降3.24%，同比上升0.59%，整體均價小幅度下降。
新房市場——各區(qū)域板塊商品房供銷價對比
本月商品房供應(yīng)主要集中于呈貢區(qū)，供應(yīng)面積34.49萬方，官渡區(qū)因在售項目較多成為成交主要集中區(qū)域，成交51.19萬方， 從均價來看西山區(qū)由于高端物業(yè)占比較高，成交均價14087元/㎡為五區(qū)最高。
本月商品房供應(yīng)主要集中呈貢板塊，供應(yīng)面積34.49萬方，成交主要集中于東南板塊和呈貢版塊；其中東南板塊成交27.26萬 方為最高。
新房市場——商品房存量去化走勢
本月商品房市場去存為主，存量下降，去化周期下降，但仍高位運(yùn)行，市場去化任務(wù)艱巨。
10月商品房市場可售面積3176萬方，同比增長499萬方，環(huán)比下降33萬方，
10月商品房市場去化周期小幅縮短，處在24個月左右。
新房市場——商品住宅供銷量價走勢
住宅市場供應(yīng)大幅下降，市場熱度下滑，均價下降，但成交量基本持平
10月主城商品住宅供應(yīng)59.59萬方，環(huán)比下降58.48%，同比下降21.43%，住宅市場供應(yīng)下降，
10月主城商品住宅成交92.67萬方，環(huán)比下降5.42%，同比下降13.76%，市場熱度下降，成交下跌，
10月主城商品住宅成交均價15152元/㎡，環(huán)比下降1.22%，同比上漲5.25%，成交均價處于平穩(wěn)。
新房市場——商品住宅存量
本月商品住宅存量下降，銷售率略微上升，未來市場將以去存為主
本月商品住宅存量下降，去化周期約8個月，供應(yīng)下降致使銷售率略微上升，未來市場將以去存為主。
新房市場——商品住宅業(yè)態(tài)供銷走勢
高層主導(dǎo)供應(yīng)成交，別墅供應(yīng)小幅上升，整體市場供小于求，成交均價下跌。
高層：本月高層住宅市場，供應(yīng)下降，成交略微下降，均價穩(wěn)中帶漲，
洋房：本月洋房市場，供應(yīng)大幅下降，成交小幅下降，成交均價略微下降，
別墅：本月別墅市場，供應(yīng)下降，成交下降，成交均價略微下降。
新房市場——辦公供銷走勢
本月辦公市場供應(yīng)上漲，成交量小幅上漲，市場上行，成交均價略微下跌
10月主城辦公市場供應(yīng)13.19萬方，環(huán)比下降55.05%，同比下降70.68%。供應(yīng)量下降，
10月主城辦公市場成交13.36萬方，環(huán)比上升3.26%，同比下降34.73%，成交量上升，市場上行，
10月主城辦公市場成交均價9926元/㎡，環(huán)比上升10.58%，同比上升11.89%，成交均價上漲。
新房市場——辦公存量走勢
辦公市場庫存量相對平穩(wěn)，成交低位運(yùn)行，去化周期約42個月，去化任務(wù)艱巨
本月辦公存量547萬方，環(huán)比上漲0.26萬方，去化周期延長至42個月，去化任務(wù)艱巨。
新房市場——商業(yè)供銷走勢
本月商業(yè)供應(yīng)成交量大幅下降，低位運(yùn)行，均價大幅上漲
10月商業(yè)供應(yīng)面積2.81萬方，環(huán)比下降51.39%，同比下降50.98%，商業(yè)市場供應(yīng)大幅下降，
10月商業(yè)成交面積3.75萬方，環(huán)比下降62.78%，同比下降12.56%，成交大幅下降，
10月商業(yè)成交均價18133元/㎡，環(huán)比上升28.10%，同比下降13.44%，均價大幅上升。
新房市場——商業(yè)存量走勢
本月商業(yè)市場供求低位運(yùn)行，存量相對平穩(wěn)，去化周期小幅縮短，去存任務(wù)依舊巨大
截止目前商業(yè)庫存590萬方，環(huán)比下降0.96萬方，去化周期128個月，去存任務(wù)依舊巨大。
新房市場——月度綜合排行榜
本月俊發(fā)彩云城辰灣由于車位備案，位居商品房銷售金額榜第一，龍湖·天璞因自帶天街商 業(yè)且處于巫家壩熱點(diǎn)區(qū)域，位居住宅銷售金額榜第一名
新房市場——市場小結(jié)
本月市場進(jìn)入“銀十”時期，各房企積極去存，市場熱度下滑， 供求齊降，整體均價小幅下滑
整體市場總結(jié)：本月商品房供應(yīng)以普通住宅為主，住 、別墅、公寓、商業(yè)供應(yīng)大幅下降，車位供應(yīng)上漲； 辦公、車位成交上漲，但依舊低位運(yùn)行，整體商品房 市場供求下降，成交均價小幅下滑。
分物業(yè)總結(jié)：高層主導(dǎo)去存為主，別墅供應(yīng)大幅下降， 整體市場供小于求，成交均價下跌，
分區(qū)域板塊總結(jié)：本月商品房供應(yīng)主要集中于呈貢區(qū)， 供應(yīng)面積34.49萬方，官渡區(qū)因在售項目較多成為成交 主要集中區(qū)域，成交51.19萬方，從均價來看西山區(qū)由 于高端物業(yè)占比較高，成交均價14087元/㎡為五區(qū)最高。
04開盤預(yù)測
開盤監(jiān)測——開盤匯總表
本月5個項目開盤，共計推售面積12.5萬方，成交7.33萬方，整體面積去化率59%。
開盤監(jiān)測——開盤匯總走勢
本周5個項目開盤，共計推售面積12.5萬方，成交7.33萬方，整體面積去化率59%。
開盤監(jiān)測——俊發(fā)俊云峰
開盤監(jiān)測——紅星天悅
開盤監(jiān)測——龍湖錦粼天序
開盤監(jiān)測——俊發(fā)逸璟峰
開盤監(jiān)測——俊發(fā)龍泉俊園
05房企動態(tài)
營銷媒體——產(chǎn)品發(fā)布會
楊麗萍老師親臨共鑒首創(chuàng)置業(yè)2020品牌發(fā)布會
活動詳情：10月9日，首創(chuàng)置業(yè)［共生&騰飛］2020品牌發(fā)布會盛典如期舉行，現(xiàn)場業(yè)界專家、媒體大咖、重磅嘉賓齊聚， 精彩輪番上演，在一場高級訂制恢弘大氣的民族舞蹈大秀中，拉開千億首創(chuàng)攜手滇中新區(qū)共筑理想生活發(fā)布盛典大幕，共 鑒一場具有時代意義的理想生活方式的開啟！
營銷媒體——產(chǎn)品發(fā)布會
綠地香港·觀云山產(chǎn)品發(fā)布會圓滿舉行 簽約上海協(xié)和國際雙語學(xué)校
活動詳情：2020年10月11日，綠地香港·觀云山“一抹中國式焦慮“產(chǎn)品發(fā)布會在晉寧五星級酒店-皇冠假日酒店圓滿落 幕！這是一場匯聚名校名師的五星級盛會，各界來賓朋友如約而至，共同見證了這個璀璨盛典。
房企動態(tài)——媒體投放
本月新媒體廣告投放訴求點(diǎn)以樓盤的產(chǎn)品介紹為主
根據(jù)本機(jī)構(gòu)對昆明主流新媒體（房天下、新浪樂居、云南房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)）廣告投放的監(jiān)測分析，在大市場維穩(wěn)的背景下，各企業(yè)繼續(xù)注重產(chǎn)品介紹、形象宣傳；
本月投放媒體以住宅為主，主要是外來品牌房企（例：綠地、俊發(fā)、江東、保利、金地、華夏等）樓盤的廣告。
房企動態(tài)——營銷海報
本月營銷推廣主要以優(yōu)惠、配套學(xué)校入駐為主
十月恰逢“國慶黃金周”，期間各房企活動頻繁，優(yōu)惠力度加大，刺激購房，以價換量，例如：打折、低首付、特價 房、購房優(yōu)惠券等活動層出不窮.
房企動態(tài)——優(yōu)惠政策
銀十月，活動集中于”國慶黃金周“期間，主要以特價優(yōu)惠活動為主，各房企為年底沖量優(yōu) 惠力度加大，競爭激烈，但”黃金周“過后，市場熱度下滑，活動也相對減少
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