昆明的合院為什么這么火？

要說最近幾年昆明房地產(chǎn)市場上最火的產(chǎn)品，既不是一大批開發(fā)商蜂擁而上的洋房，也不是越來越多的大平層，而是合院。

合院火到什么程度？舉個簡單的例子，滇池草海邊的金地一號，位置最好的合院賣到5萬一平方仍舊一房難求。草海邊其他項目的合院也都不愁賣，華夏瀾臺府去年5月開盤首推46套合院，最便宜的也要750萬一套，但當天即告售罄；寶能滇池九璽去年7月首開，第一批106套合院，單價約4萬，現(xiàn)在也僅剩30套左右。

有門有院是合院的典型特征（圖為融創(chuàng)雁來湖的合院）

安寧是合院比較集中的區(qū)域，價格往往是同區(qū)域、同項目普通高層住宅的兩倍以上，可是最好賣、先賣完的也都是合院，無論是融創(chuàng)雁來湖還是前不久開盤的金地自在城，都是如此。城投的溫泉山谷，合院也相當受歡迎。

去年9月開盤的招商依云國際，盡管距離比較遠，區(qū)域開發(fā)才起步，但首批推出的合院也很搶手。

昆明的合院為什么這么火？原因可能有這么幾個：

一是填補了別墅的市場空白。眾所周知，國家早就下達了別墅開發(fā)禁令，一類住宅用地的供應(yīng)量極少，近些年昆明市場上幾乎沒有別墅樓盤問世，可是別墅作為住宅的最高形態(tài)，客觀市場需求并不會因為別墅禁令而消失，反倒是隨著昆明富裕階層住房的升級換代，越來越多的高凈值人群將買別墅作為終極消費目標，合院因為沒有別墅的名頭，繞開了政策禁令，可是產(chǎn)品形態(tài)和居住體驗又與別墅接近，很好地填補了別墅的產(chǎn)品空白。

一個典型的兩層合院（俊發(fā)嵩山溪谷）

從產(chǎn)品形態(tài)上看，合院盡管沒有獨棟別墅的豪華闊氣，但與前些年流行的聯(lián)排別墅很接近，都是有天有地有花園，比較好地滿足了許多人獨門獨院的別墅夢想。

二是比起以前流行的聯(lián)排別墅，合院有自己的優(yōu)勢和特點。

比較一下合院和聯(lián)排別墅的平面布局就可以發(fā)現(xiàn)，合院建筑一般都是L型，增大了采光面，同時私密感較強，而聯(lián)排別墅的采光面比較短，而且有進深比較大的問題，戶與戶之間的干擾也比較大，私密感不如合院。

左邊的合院明顯比右邊的聯(lián)排別墅擁有更大的采光面

另外，L型建筑的一大優(yōu)勢，是天然形成一個圍合式院落，使得每一戶合院都能做到獨門獨戶，這也正是合院這個名字的由來，相反，聯(lián)排別墅就無法實現(xiàn)這一點。

還有，合院的建筑布局決定了每一層的建筑面積相對較大，所以兩層的合院就能實現(xiàn)比較多的功能空間，因此市場上出現(xiàn)了不少兩層合院，總面積不大，總價也能控制在比較小的范圍，市場競爭力更強。如果是三層合院，面積就非常寬綽了。

合院建筑層數(shù)較少帶來的優(yōu)勢是上下比較方便。而聯(lián)排別墅往往要三層起步，四層也不在話下，如果不安裝電梯，居住體驗會比較差。

三是昆明的氣候條件比較適合開發(fā)合院。昆明氣候不冷不熱，日照時間充足，適合露天、室外活動，院落、露臺的用途很大，利用率遠高于北方和南方炎熱地區(qū)，帶有私家院落甚至露臺的合院對昆明人有致命吸引力。

昆明是最適合擁有露臺和庭院的城市（圖為中鐵建山語桃源雅境合院）

當然合院也不是沒有缺點，日照遮擋就是其中之一，因為L型建筑勢必造成戶與戶之間，以及同一戶兩個方向上的房間互相影響陽光直射。比如下圖的三聯(lián)排合院，雖然總體是南北朝向，可是一樓客廳的早上和下午都會被兩側(cè)的房間遮擋一段時間的陽光，在冬天會顯得陰冷。

南向的合院客廳日照采光容易受到兩側(cè)房間的遮擋

另外，聯(lián)排別墅在停車位設(shè)計上比合院更容易，一般聯(lián)排別墅要么是底層有直接入戶車庫，要么是門前庭院式車位，但合院因為院子本身是賣點，入戶車庫和門口車位都不太容易做到，昆明有些項目的做法是馬路上預(yù)留公共車位，還有些項目則是建設(shè)地下車庫，可是公共車位容易被占，地下車庫又會增加成本，抬高合院售價。

總的來說，合院產(chǎn)品的優(yōu)點遠多于缺點，價格上又比別墅有競爭力，只是目前昆明適合開發(fā)合院的優(yōu)質(zhì)地段越來越少了。

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