說經(jīng)開區(qū)是昆明近幾年土拍市場上拍地競爭最激烈區(qū)域，應(yīng)該不會有人反對，“逢地必搶”已成了這里的標簽，據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)在2017-2021年五年間拍出的10宗城鎮(zhèn)住宅用地中，最終有7宗發(fā)生溢價交易，平均溢價率高達53%，而且這些遭哄搶的土地基本集中在黃土坡、清水片區(qū)一帶。
競爭雖激烈，參與者卻很講武德，這五年來經(jīng)開區(qū)宅地無論競拍多少輪、溢價率多少，樓面價始終都沒有超過5000元/平這條線，房企們似乎在這里達成了一種默契。與此對應(yīng)的，是片區(qū)房價這幾年同樣較為平穩(wěn)，大致保持在9000—10000元水平，漲幅落后于全市平均水平。
房價不超過10000地價不超過5000，片區(qū)的這兩個魔咒”還能繼續(xù)奏效嗎？
經(jīng)開區(qū)溢價宅地成交情況
回顧過去五年的土拍歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)開區(qū)宅地出現(xiàn)溢價搶地的情況是從2018年開始的，彼時碧桂園經(jīng)過4個半小時上百輪競拍，最終溢價109%斬獲經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)一宗255畝宅地，成交樓面價為3529元/平；2020年后進入穩(wěn)定期，片區(qū)的成交樓面基本維持在了4700元/平上下的水平，至今未能突破5000。
樓面價是房企對該地塊成本計算的一個重要量化指標，從這點上看，經(jīng)開區(qū)盡管土拍再激烈，整體價格其實都控制在房企們愿承受心理價位內(nèi)。
總的來看，經(jīng)開區(qū)近年成交樓面價相當平穩(wěn)，這反映出片區(qū)土地的基本面其實沒有太多變化，包括區(qū)位、基礎(chǔ)配套、環(huán)境以及片區(qū)房價漲幅等因素，現(xiàn)在和5年前差不多。其中，最為重要的兩個外部制約因素就是交通和東郊垃圾焚燒廠。
從距離上看，經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)距離昆明主城距離超過20公里，距離呈貢新城距離也在15公里左右，兩邊距離都不近。因此對于公共交通的依賴程度較高，片區(qū)雖然規(guī)劃建設(shè)地鐵7號線，但目前仍然還在規(guī)劃階段，連最終路線都未確定。
網(wǎng)上流傳著地鐵7號線兩種截然不同的走向
對于七號線的路線規(guī)劃，目前有兩種說法。第一種說法是起點為普吉立交，整條路線沿春漫大道進入經(jīng)開區(qū)后，沿石龍路一路北上，終點為清水村站。這樣將能解決黃土坡片區(qū)絕大多數(shù)居民出行問題，對于片區(qū)的改善作用尤為明顯；而第二種說法的終點卻設(shè)在了七甸站，七號線經(jīng)過經(jīng)開區(qū)后沿春漫大道一路南下，但這樣一來完全將黃土坡片區(qū)變成“一座孤島”，導(dǎo)致很多非地緣潛在意向客戶持觀望態(tài)度。
好在片區(qū)公路網(wǎng)建設(shè)方面今年能獲得不少提升。首先是呈黃路的貫通，呈黃路北接昆明機場高速大板橋出口，南連石龍路，能夠貫穿空港經(jīng)濟區(qū)-經(jīng)開區(qū)-呈貢三大區(qū)域，為居民提供一條快速通道；另外一個是石安公路改拓建工程預(yù)計今年能夠主線通車，也將加大經(jīng)開區(qū)和主城東市區(qū)之間的往來聯(lián)系，一定程度上改善交通道路問題。
東郊垃圾焚燒廠位置示意
還有一個較大限制原因是東郊垃圾焚燒廠，這個問題也是周邊居民意見最大的地方。目前從官方回復(fù)內(nèi)容來看，該廠目前沒有外遷計劃，僅作原址技改，確保排放物符合環(huán)保標準；從風向上來說，昆明冬夏季風以西南風為主導(dǎo)風向，1月、7月的偏南風相對集中；東郊垃圾焚燒廠下風口位置并不在住宅密集區(qū)，物理距離也尚有一定間隔，不過居民的擔心卻不能因此消解。
另外就是黃土坡和清水片區(qū)的學(xué)校和商業(yè)配套短板一直存在，不過片區(qū)近年有不少項目開始交付，新增配套也逐漸引入，如新城引進的師專附小，果林廣場商業(yè)項目等，居民的生活便利度將得到改善。
清水片區(qū)新盤中梁旭輝金科美辰
再來看片區(qū)的房價“魔咒”線。
如果要這樣的新開發(fā)區(qū)域置業(yè)生活，必須要接受配套成熟度低、交通不便等不利條件，才能享受“親民”房價，而黃土坡清水片區(qū)的房價也長期保持在萬元以內(nèi)，與片區(qū)土地樓面價不超過5000元形成呼應(yīng)。
片區(qū)內(nèi)最早開售的項目是2018年11月開盤的新城瑯樾、保利陽光城翡麗公園，彼時精裝高層均價約9000元出頭，到現(xiàn)在新城瑯樾均價也沒超過10000，后續(xù)的新項目也差不多，有的優(yōu)惠下來最低時曾低于8000元/平。
兩年多來，昆明主城整體均價上漲幅度遠超經(jīng)開區(qū)漲幅，但在片區(qū)配套成熟度逐漸提升，建設(shè)投入越來越大，昆明這個最后的房價洼地開始出現(xiàn)了“失守”萬元水平線的跡象。
據(jù)了解，片區(qū)最新的幾個項目均價都已達到或超出萬元，一是3月份開盤的中梁旭輝金科美辰高層均價為9350-11000元/㎡，下個月開盤的中南新城云樾，釋放高層價格為9500-10500元/㎡，旭輝新希望公元錦悅也預(yù)計9500元起。
昆明不斷外延，如經(jīng)開區(qū)一樣原先距離主城相對較遠的區(qū)域如今正在逐漸進入到城市發(fā)展圈中。相對于成熟片區(qū)，經(jīng)開區(qū)擁有著拿地成本低、配建要求少的有利條件，又有著如翡麗公園、新城瑯樾這樣先期開發(fā)的項目成功經(jīng)驗在前，就當前片區(qū)表現(xiàn)出的性價比來看，它無疑是昆明市場上最有吸引力的地方之一。隨著樓盤交付、新居民的涌入，在需求激增之下又能推動基建方面的完善，進而提升區(qū)域價值，片區(qū)的兩條“魔咒”被打破肯定只是個時間問題。
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