缺經(jīng)驗(yàn)、缺模式、缺資金、缺資源、缺人才

2001年，昆明商業(yè)地產(chǎn)第一次被熱炒起來(lái)，金碧輝煌、鴻城賽特、和平盛世、新東方女人廣場(chǎng)、福林廣場(chǎng)等相繼出現(xiàn)，將昆明商業(yè)地產(chǎn)首次推向高潮。而后，從普通商鋪到商業(yè)街；從普通超市到倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)；從普通百貨到即將出現(xiàn)在滇池國(guó)家旅游度假區(qū)的大型購(gòu)物公園......短時(shí)間內(nèi)，昆明商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”的速度完成了多次升級(jí)。

然而，在輝煌的背后，我們更清晰地看到，昆明商業(yè)地產(chǎn)也在經(jīng)歷著“陣痛”。目前，除福林廣場(chǎng)在正常經(jīng)營(yíng)外，以返租模式運(yùn)作的金碧輝煌、新東方女人廣場(chǎng)，以產(chǎn)權(quán)商鋪模式運(yùn)作的鴻城賽特、和平盛世，都已“敗走麥城”。這讓我們困惑——昆明商業(yè)地產(chǎn)究竟缺什么？

缺人才：復(fù)合型人才最受歡迎

商業(yè)地產(chǎn)包含了“商業(yè)”+“地產(chǎn)”兩個(gè)概念，從資本運(yùn)作的慣例來(lái)看，即開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益，再加上后期管理者的權(quán)益。因此，它與住宅開(kāi)發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)成功為標(biāo)準(zhǔn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)、管理每個(gè)環(huán)節(jié)都要投入比住宅更多的精力。而昆明，許多大公司的轉(zhuǎn)型帶動(dòng)了一批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，他們沒(méi)有考慮到區(qū)域科學(xué)性布局，重復(fù)建設(shè)，造成了網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)性、地域性的不合理，加大了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；有的發(fā)展商繼續(xù)沿用開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者；還有些開(kāi)發(fā)商采取“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目投資，在沒(méi)有明確的目標(biāo)、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開(kāi)始破土動(dòng)工，然后再考慮如何招商的問(wèn)題，其結(jié)果是招商效果不好，經(jīng)營(yíng)更成問(wèn)題。

缺經(jīng)驗(yàn)：商業(yè)地產(chǎn)商多半路出家

目前昆明商業(yè)地產(chǎn)界能夠稱得上樣板的項(xiàng)目還不多，可行的開(kāi)發(fā)模式仍在困繞開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然，這也是全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)商的通病。

目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式主要有以下兩種：一、產(chǎn)權(quán)分割：通過(guò)分割出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資；二、售后返租：產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，可以抵押再貸款。這兩種模式無(wú)疑都是開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力的一種短期經(jīng)營(yíng)行為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)比較理想的做法是在確定選址后，能夠與一些大的商家先行溝通，對(duì)布置多大賣(mài)場(chǎng)、百貨、餐飲等心中有數(shù)，并以此設(shè)計(jì)商場(chǎng)，再設(shè)置營(yíng)業(yè)面積、層高、承重、電梯、供電、消防、客流、停車(chē)等，大的主力店定了，其帶來(lái)的大量人流和相對(duì)穩(wěn)定的收益，可以幫助項(xiàng)目度過(guò)最初幾年的艱難期。

缺模式：可行的開(kāi)發(fā)模式仍在探討

目前來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要還是銀行貸款、一部分自有資金和預(yù)售資金，而銀行信貸仍是商業(yè)地產(chǎn)的主要融資形式，由于銀行貸款提供的資金數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格限制，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)首先由開(kāi)發(fā)商完全承擔(dān)，然后才是銀行，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。

有沒(méi)有其他新興融資渠道能突破資金瓶頸？最近談得比較多的主要是基金和房產(chǎn)信托。

基金是由投資基金來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)，或者說(shuō)一開(kāi)始就有投資基金進(jìn)入進(jìn)行控股�；蛘呱虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后由投資基金作為收益型物業(yè)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，把商品買(mǎi)下來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這樣資金鏈就不會(huì)斷裂。不過(guò)目前昆明成功引入基金的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。主要原因在于，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想意識(shí)和實(shí)際操作上都沒(méi)準(zhǔn)備好。

缺資金：收益比住宅慢，資金從何而來(lái)？

客觀地說(shuō)，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)空置率不算低。招商難主要體現(xiàn)為缺乏商業(yè)資源，百貨主力店、倉(cāng)儲(chǔ)式零售店來(lái)來(lái)去去就是那么幾家，商業(yè)的差異化是目前亟須解決的問(wèn)題之一。昆明商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類(lèi)還不是很豐富，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)經(jīng)營(yíng)形式最豐富的上海，但也只有30多萬(wàn)種業(yè)態(tài)，而美國(guó)目前有150多萬(wàn)種，是中國(guó)的五倍多。雖然，業(yè)態(tài)的種類(lèi)是跟一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活需求相關(guān)聯(lián)的，不過(guò)多一點(diǎn)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)品種，引進(jìn)一些適合的新業(yè)態(tài)，也能為商場(chǎng)增加一些亮色。

缺資源：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)亟須創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)方式、盈利渠道等都要求具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)合型人才。目前商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員要么來(lái)自地產(chǎn)商，要么來(lái)自零售商，兩者素質(zhì)兼?zhèn)涞娜瞬疟容^少。由于昆明商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條相對(duì)較長(zhǎng)且需要完善，后續(xù)問(wèn)題還很多。許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，首先是缺乏具備成熟經(jīng)驗(yàn)的招商團(tuán)隊(duì)，多數(shù)項(xiàng)目在高檔奢侈品的招商上都感覺(jué)乏力；其次是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)少，人才稀缺。而招商與商場(chǎng)管理都是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。

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