房子和車子是大多數(shù)人一輩子最大的兩項(xiàng)消費(fèi)開支，但很少有人用選擇車子的標(biāo)準(zhǔn)來選擇房產(chǎn)，二者的區(qū)別在哪里呢？
昆明人買房的思路該換了
一般人買車的時(shí)候，除了關(guān)心品牌與車型、當(dāng)前售價(jià)高低外，還會(huì)關(guān)心幾年后二手車的保值率。如果二手車保值率高，容易出手，哪怕新車價(jià)格高一些，買的人還是覺得劃算。汽車市場上國產(chǎn)車就算價(jià)格低也還是賣不過合資車，一個(gè)很重要的原因就是國產(chǎn)車折舊厲害，保值率比較低。
本田飛度被稱為“神車”，保值率不僅在小型車中排第一，在所有車型中也排第一
為什么買新車還要考慮二手車價(jià)值？因?yàn)槠嚥豢赡荛_一輩子，短則三四年長則六七年就要賣舊買新，這時(shí)候舊車是否保值，能不能賣得起價(jià)格就很關(guān)鍵。同樣的車，新車的時(shí)候售價(jià)可能差不多，開上幾年后二手車價(jià)格卻天差地遠(yuǎn)，所以買新車的人往往寧可貴一些，也要買更保值的車型。
但買新房的人很少考慮以后二手房保值率如何。同地段差不多類型的新房，買房的人一般都愿意買更便宜的樓盤，因?yàn)橛X得眼前省下來的錢才是實(shí)實(shí)在在的，而不會(huì)像買車一樣，不僅考慮眼前，還會(huì)考慮到幾年后轉(zhuǎn)讓出售的價(jià)格。
為什么買新房的人不是很在意將來二手房的價(jià)值？
這是因?yàn)橐环矫�，房產(chǎn)的換購頻率比汽車低得多，有些人甚至打算住一輩子。即使要賣舊買新，也是至少十多二十年后的事情，那時(shí)候的二手房價(jià)到底是多少，自己買的樓盤是不是比周邊樓盤更值錢，現(xiàn)在誰也不好預(yù)測，所以干脆不去想它。
另一方面，過去幾十年里，中國的房產(chǎn)總體都是不斷升值的，既然升值基本上板上釘釘，也就沒必要在買新房的時(shí)候考慮這個(gè)問題。
但閉著眼買房也能升值的時(shí)代已經(jīng)過去了，而昆明人換房的周期其實(shí)比你想的要短很多，這就需要用買車的思路來買房。
板樓明顯比筒子樓受歡迎
換房比你想的頻繁，二手房值不值錢很重要
中國商品住宅的土地使用年限是70年，按理說住一輩子沒有問題，可是由于種種原因，絕大多數(shù)人一生中至少要換一次房，而且換房的時(shí)間比你想的要短得多。
去年，貝殼研究院發(fā)布了上海市民的換房周期數(shù)據(jù)，根據(jù)上海鏈家的統(tǒng)計(jì)，上海購房者買房后，有45%的人在10年內(nèi)就會(huì)換房，其中30%的客戶甚至在5年內(nèi)就會(huì)換房，置換客戶的平均換房周期只有5.04年。
5.04年！這比換車的周期也長不了多少，你是不是覺得很驚訝？如果你不相信，再看看2018年杭州房地產(chǎn)年度峰會(huì)上發(fā)布的數(shù)據(jù)，杭州換房者的平均換房周期是5.24年。
昆明沒有類似統(tǒng)計(jì)，不過昆明資深房地產(chǎn)中介說，在昆明一些房齡超過20年的小區(qū)，最早的購房者已經(jīng)所剩無幾，大多數(shù)房源至少換手過一遍。
大多數(shù)人買房后不超過20年就會(huì)考慮換房
既然大多數(shù)人買的新房早晚都會(huì)賣掉，將來二手房能不能賣得起價(jià)就很關(guān)鍵了，也就是說，哪怕你可能十多二十年才會(huì)賣房，也得在買新房的時(shí)候就考慮將來二手房是否值錢。
過去，買新房的人不怎么關(guān)心這個(gè)問題，是因?yàn)閺?998年中國停止福利分房，房地產(chǎn)行業(yè)徹底市場化以后，昆明不論什么樣的房子都是升值的，區(qū)別僅在于升值幅度的大小。
但隨著昆明房價(jià)攀升到1.5萬以上，現(xiàn)在買的新房盡管以后二手房的售價(jià)仍舊大概率超過新房價(jià)格，但是升值幅度肯定沒辦法和當(dāng)年昆明幾千塊的房子相比，而且如果考慮到通貨膨脹和利息支出，買房穩(wěn)賺不賠的神話可能也要打破了。
因此，現(xiàn)在買房，閉著眼買肯定行不通，哪個(gè)便宜買哪個(gè)肯定也行不通，必須要考慮少則五六年多則10多年后的二手房行情。有些新房，現(xiàn)在倒是便宜，但是以后二手房不值錢，不好賣，算下來其實(shí)代價(jià)更大；有些樓盤，現(xiàn)在可能貴一些，可是以后保值率高，出手容易，長期看反倒更劃算。昆明的公寓為什么比住宅便宜那么多還不好賣？原因就是將來二手房不好出手，也不值錢。
隨著房齡延長，二手房價(jià)差越來越大
有些初次買房的人可能會(huì)感到困惑，同一個(gè)地段同時(shí)建蓋的房子，以后二手房的差價(jià)應(yīng)該不大吧？其實(shí)說出來嚇你一跳，同一個(gè)地段，配套條件幾乎一樣的房子，20年后二手房的差價(jià)可能接近一倍。
前不久，云南房網(wǎng)報(bào)道了昆明市中心兩個(gè)開發(fā)于近20年前的小區(qū)——白塔花園和勘泰大廈，當(dāng)年新房價(jià)格相差不大，如今二手房差價(jià)接近1萬元（點(diǎn)擊閱讀《昆明市中心兩個(gè)20年老小區(qū)二手房價(jià)相差1萬的秘密在哪里？》）。
尚義街白塔花園的二手房價(jià)格堅(jiān)挺
為什么外部地段和配套條件幾乎一樣的樓盤，10多年后二手房差價(jià)這么大？具體說起來，原因會(huì)很多，比如產(chǎn)品類型是筒子樓還是板樓？是高層還是多層？車位是不是充足？戶型是不是落伍？綠化景觀養(yǎng)護(hù)如何？物業(yè)管理是不是盡力？甚至樓盤外墻用什么材料，看起來是否有陳舊感，等等。
這些影響二手房價(jià)格的指標(biāo)看上去雖然很多，有點(diǎn)不好掌握，但實(shí)際上除了物業(yè)服務(wù)，其余都與新房的品質(zhì)有關(guān)，也就是說，品質(zhì)優(yōu)秀的房子，將來二手房也更加值錢。
你可能會(huì)反問，品質(zhì)好的房子就算將來二手房值錢，可是新房本身也比較貴，算下來不是一樣？
當(dāng)然是不一樣的。品質(zhì)相差較大但房齡差不多的房子，隨著時(shí)間推移，二手房的價(jià)差遠(yuǎn)大于它們新房的價(jià)差。比如前文提到的白塔花園和勘泰大廈，當(dāng)年新房差價(jià)也就在2000元左右，如今二手房的價(jià)差卻差不多有每平方1萬元。而且隨著時(shí)間推移，價(jià)差很可能還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
如果回到差不多20年前，所有人都會(huì)寧可買略貴一些的白塔花園，而不會(huì)考慮勘泰大廈。
類似的例子還有同樣在東風(fēng)路上的順城和上東城，兩個(gè)項(xiàng)目都是2009年前后交房，當(dāng)年順城最后一批新房賣1.3萬/平，上東城賣接近1萬，價(jià)差3000多。如今上東城二手房的掛牌均價(jià)約1.7萬，而順城二手房的掛牌均價(jià)2.2萬，價(jià)差5000元。
上面的例子說明，買品質(zhì)更好的樓盤，雖然新房貌似貴一些，可是將來賣二手房的時(shí)候，不僅可以把新房價(jià)差補(bǔ)回來，還能多賺幾十萬。
誰是品質(zhì)樓盤？
那么，眼下的昆明市場上，哪些是高品質(zhì)樓盤呢？
首先看地段，無論是城市核心配套成熟的項(xiàng)目，比如華潤潤府、中海匯德里、云和中心等；還是擁有城市級(jí)山水環(huán)境資源的項(xiàng)目，比如世博一號(hào)、山海原著、生態(tài)半島、山海灣8號(hào)等；以及占據(jù)未來潛力區(qū)域的項(xiàng)目，比如西派國樾、萬科公園城市、金地峯范、招商雍和府、綠城誠園等，都是所在片區(qū)的優(yōu)秀品質(zhì)樓盤。
其次和同片區(qū)同類項(xiàng)目比較，至少應(yīng)該是區(qū)域標(biāo)桿樓盤，比如西派國樾，毫無疑問是巫家壩標(biāo)桿。再比如龍湖山海原著，就是滇池度假區(qū)的標(biāo)桿樓盤。萬科公園城市和山海灣8號(hào)，都是大會(huì)展片區(qū)的標(biāo)桿。世博板塊今年重新升溫，一個(gè)很大的原因就是金地與華夏聯(lián)手在此打造區(qū)域標(biāo)桿樓盤——世博一號(hào)。俊發(fā)生態(tài)半島則是滇池湖濱綜合大盤的代表性項(xiàng)目。華潤潤府則是目前昆明城市綜合體標(biāo)桿；黑林鋪片區(qū)下一步會(huì)有巨大變化和潛力，金地峯范和招商雍和府就是這個(gè)區(qū)域的扛鼎之作。
華夏和金地從草海片區(qū)聯(lián)手北上，在世博板塊聯(lián)合開發(fā)世博一號(hào)
在產(chǎn)品層面，上述樓盤要么是板樓，要么是多層洋房，有些甚至還有疊墅，覆蓋不同類型，經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)。開發(fā)商實(shí)力、口碑也都不錯(cuò)，像綠城誠園，是綠城在昆明唯一純血統(tǒng)樓盤，游泳池、工法樣板間早就被市場認(rèn)可。
當(dāng)然，目前昆明市場上的品質(zhì)樓盤也不僅僅只有上面幾個(gè)，上面提到的開發(fā)商有些在昆明也不止一個(gè)項(xiàng)目，品質(zhì)也都不錯(cuò)，而且巧合的是，在近期昆明紛紛揚(yáng)揚(yáng)的特價(jià)賣房風(fēng)潮中，這些開發(fā)商的樓盤基本都沒有搞什么工抵房等降價(jià)噱頭，價(jià)格普遍比較穩(wěn)定。之所以如此，一個(gè)很重要的原因就是它們的銷售狀況并沒有受到多大影響。
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